编者按：新冠爆发已有两年，世界格局迎来了百年未见之大变局，各行业遭遇了不同程度的变革，房地产亦如是，只是行业洗牌来的更晚更凶猛。
2021年楼市跌宕起伏，先后经历了疯狂的小阳春，疫情反扑后的低迷，信贷紧缩后的速冻，地产巨头带头暴雷，引发行业连锁反应，大规模裁员潮来袭，地产人成了第二批“教培人”；购房者心情如同过山车，上半年抢房，下半年却担心房子能否如期交楼。
在时代巨浪中，佛山也被裹挟着前进，下半年成交腰斩，土拍接连流拍撤牌......全年成交量虽然跌了，但房价却涨了；豪宅迎来“爆发年”；2022年多个大盘亮相......
新旧交替之际，网易房产佛山站推出2021-2022年度系列专题《佛山楼市大变局》，回顾动荡的2021年，展望未知的2022年，拨开楼市迷雾。
【榜单篇】百亿军团缩编，限购区领跑市场|佛山房企&楼盘成绩单
【新盘篇】抢跑2022！佛山一周三大新盘亮相，产品内卷仍在加剧
【轨道篇】4号线开工！2022佛山轨交爆发年，买房关注这些板块
|本文聚焦2022年佛山预计入市新盘
2022第一个月，央行送了一份降息“大礼包”，关系房贷利率的五年期LPR下调5个基点，这也是时隔21个月内首降，为楼市释放积极信号。
历年来，房贷利率松紧与楼市行情密切相关，当房贷收紧，市场开始走下坡路，利率宽松时，楼市又启动回暖。
贝壳佛山最新统计，目前佛山房贷利率普遍下调，已有7家银行首套房利率跌回5.6%以下，恢复到去年5月行情；在统计的13家银行里，12家银行二套房利率跌破6字头。
对比2021年下半年，今年成交大概率稳步回温，虽然有利好政策刺激，但不代表房价会涨（稳定为主），自住需求也不必再等，毕竟地价仍然居高不下。
那么，2022年有哪些值得期待的新盘，小编盘点了佛山五区待入市项目。由于去年四季度土拍断崖下跌，预计2022年新项目也将减产。
禅城：高端改善产品涌入市场
2022年的禅城楼市，注定是高端项目的主场。
在主城区饱和的情况下，一些占据优质地段和资源的项目，倾向于打造市面上稀缺的豪宅产品，如季华路建投恒福壹号、东平河保利秀台天珺和奇槎鹏瑞三龙湾壹号，均主打大平层。
*保利秀台天珺效果图
其中，保利秀台天珺已启动认筹，建投恒福壹号开放城市展厅，最大面积约360㎡，吹风价均高达8万+。
事实上，高端产品定价，往往与周边售价已脱离关系，视乎开发商对项目的定位，市场上也是参考套均总价，而不是对比单价。而意向客户，更多是在乎项目的资源，包括景观、圈层、地位、品牌等等。
相对而言，南庄、张槎和城北等次中心板块，产品仍然是主打刚需，例如南庄建投绿地榕华里，主推建面约75-103㎡极致三四房，三房所有房间均为南向。
*建投绿地榕华里沙盘
同时，禅城今年还将迎来大华地产首个项目，地处张槎枢纽站。
随着2号线通车，4号线动工，以及广佛环线进入开通倒计时，张槎枢纽站价值进一步提升，大华项目大概率将捅破张槎房价天花板。
南海：旧改+镇街地王集体入市
对于成交大户来说，2022年南海预计仅有13盘入市，供应量紧张。
碧桂园将迎来两大旧改项目，千灯湖碧桂园灯湖盛世和里水碧桂园南海悦城，前者回迁安置房现已封顶；后者已开放展厅，预计3月开放售楼部和板房，主推89-210㎡洋房。
*碧桂园灯湖盛世（在建为回迁房）
除碧桂园旧改大盘外，里水板块将迎来多个新盘扎堆入市，包括金沙当代阅MOMA、美的滨湖学府、远洋北控天成，同时周边还有新盘龙光越秀·和阅玖章在售，竞争颇为激励。
在入市新盘中，大多数都位于广佛交界，抢夺广州客市场，有大沥时代宝龙城、保利维塔二期，三山万科璞悦山，还有平洲中海丽湾尚宸、保利天汇。
其中，中海丽湾尚宸已开售楼部和板房，却迟迟未迎来首开，毕竟周边还有2字头促销盘，能够接受3.2-4.1万/㎡（吹风价）的广州客，更倾向于广州黄埔和番禺。
此外，今年入市的新盘，大多都有地王的光环，比如中海丽湾尚宸，至今仍是南海区地王，金沙当代阅MOMA曾是佛山第一个地价破2万+的项目。
罗村江西三陆康项目原为当代拿下，在8月刷新狮山地价，随后锦绣华庭再度入主博爱湖，拿下狮山新地王。不过，这两个地王盘，都是体量小的迷你地块，在价格上也难有较大突破。
顺德：首进品牌最多，竞争仍然激烈
据克尔瑞统计，去年佛山新晋百强房企有11家，其中4家落址顺德，是五区中最多首进品牌的区域，与顺德消费力强、成交量大有关。
在新进顺德品牌中，佛山新城首开平湖如院已开放展厅，主推95-120㎡高层和小高层，预计上半年开卖，为佛山新城主城区补货。
其他三大品牌，如港龙中国、中山正德、东投集团，则选择在非限购镇街的伦教和龙江。同样是不限购的容桂和杏坛，也有多个项目扎堆入市，增加区域供应量和去化周期。
今年顺德市场，值得关注的项目有佛山新城碧桂园世纪中心、以及北滘中海TOD、碧桂园凤凰台以及美的卓越好时光。
在佛山新城主城区板块缺货的情况下，碧桂园世纪中心将是唯一在售的江景大盘，产品主打77-300㎡，满足刚需和改善双重需求。
三水：西南仍是供货主力
尽管2021年三水仅出让5宗地，但由于去化慢，整体市场存货高，部分新盘等到现楼才开售楼部，今年还有至少12个盘面市，尤其是西南主城区。
在待售新盘中，不少盘是2020年拿地的，有些甚至是2019年拿地，比如廖创兴旗下的轩隆雅园。
三水新城板块，预计还有建发融创雅居乐·和玺、观景汇源华府和龙光玖曜湾园补货，区域在售盘已超10个，竞争压力大。
高明：大品牌退场，新进房企登场
如今，大品牌开发商已逐步退出高明市场，不再拿地，反而一些急于跻身大湾区的小房企纷纷来报道。
在新进佛山的房企中，除顺德最多外，高明也占了3席，包括安联、佳源和中国中铁。
从另一面来看，三水高明房价低，于自住和置换家庭来说，生活压力相对较小，加上现在两区入户门槛放宽，对于想要扎根佛山和大湾区的外地人来说，未尝不是一种途径。
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