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单价4万出逃,千灯湖大平层也开始卷了?

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一直以来,千灯湖都是佛山房价风向标,也是过去两年,佛山为数不多的涨价板块。

即使过去一年,楼市处于下行期,千灯湖房价还是涨了,9月挂牌均价3.73万/平,一年涨了22.3%;成交均价3.44万/平,年涨15%(数据来源:贝壳APP)。

大多数二手盘都在跌价,为何千灯湖房价还涨了?背后全靠豪宅大平层拉动。

保利天悦二手放盘超百套

最高降幅达744万

去年底,千灯湖豪宅标杆保利天悦交楼,新房还没卖完,二手就陆续来了,7万+成交价直接拉高了千灯湖整体价格。

今年中,有业主甚至挂出10万+天价,免费赚了一波流量,显然是噱头大过实际。如今,小区均价6.9万/平。

1月,保利天悦放盘量约33套,目前已经超过117套了,有7套房源挂牌价超9万+,13套房源挂牌8万+。

自带热点的天悦,让土豪业主们自信爆棚,但市场突然遇冷,二手高价挂牌后,不得不连环降价。

挂牌房源中,绝大多数业主都在降价脱手,有业主挤牙膏式降1000元,有业主一次性降744万,还有业主见“风”使舵,一时降价一时涨价。

*降价744万后,接近真实成交价

作为佛山豪宅天花板,天悦近30天带看量高达1002次,远远超过佛山众多热销二手盘。

只不过,最终成交的比例并不高,近90内仅成交了1套;从3月到8月,小区成交了11套房源,包括122-142方小面积6套,187-230方大户型有5套,均价在4.8-7万/平之间。

回顾2019年底,保利天悦首开价在3.5-3.8万/平左右,第一波业主自然是赚最多的。

随后陆续推出的新品,单价一度高达6-8万/平,还要捆绑公寓一起买。如果后市一直低迷,最后上车的这波人,短期内想升值很难,甚至还要亏损。

隔壁中海大平层4万+成交

低于小区整体均价

按照稀缺程度,千灯湖二手降价的顺序,先是刚需三房,然后是改善四房,最后才到大平层。

区域内南海万科广场、中海寰宇天下、万达华府等三房小户型,普遍跌回3字头甚至2字头,但部分大平层却逆市涨价。

眼看救市力度有限,楼市行情并未好转,大平层也开始自降身价了。

国庆期间,中海寰宇天下一套二手大平层刷屏朋友圈,217方五房总价890万,折合单价仅4.1万/平。

该房源最初挂牌1000万,对比周边性价比也足够突出。最终,买家砍到885万才成交,单价40740元/平,甚至低于小区成交均价。

要知道,去年同款户型成交价,已突破1300万。

还有金融高新区的中铁建国际公馆,部分大平层价格也在回调中,但整体降幅不大,单价普遍都在5字头以上。

没办法,千灯湖核心区太缺大平层了,即使有放盘,多数也是不急卖的业主。

正因如此,千灯湖外围的保利天汇,主打改善大户型产品,194-299方大平层,单价高达4-6万/平也不愁卖。

只不过,项目周边环境,与千灯湖相去甚远,有待时间升级完善。

大平层可以一直涨吗?

决定大平层价值的,一方面是核心地段和资源,另一方面是区域内的稀缺性。

近两年,市场分化下,开发商热衷于开发大平层,尤其是佛山,继保利天悦走红后,市中心又跟风杀出了一大批豪宅。

比如市中心的建投恒福壹号、保利天汇、保利维塔、万科璞悦山;一线临江的保利秀台天珺、鹏瑞三龙湾1号等。

*保利秀台天珺沙盘图

还有部分主打刚需的大盘,结合项目最好的景观位置,规划了少量大平层,如碧桂园世纪中心、碧桂园南海悦城、保利和悦滨江、保利阅江台、映月湖保利天珺等。

接下来,保利三大新盘也将主推改善大户,10.1刚开放的保利灯湖天珺,首推楼栋涵盖了189方和238方,均为2梯2户设计。

奇槎保利三龙湾天珺,也是主推143-355方改善产品,已在南万开放展厅。

北滘的保利珺悦府,规划大平层和叠墅,首推就是230方天际大平层,精准狙击北滘土豪。

对开发商而言,大平层有销售周期短、资金回笼快的优势,尤其是在市场分化下,刚需割不动了,也只能深度挖掘改善市场。

可是,原本走着差异化路线的大平层,也陆续迎来了新的竞争格局。

鹏瑞三龙湾1号热销的背后,也是价格战的开始,吹风价4万+,最终开盘价低至3.2万起,比隔壁中粮珑湾祥云二手还低。

保利秀台天珺江景头排,备案价最高突破10万+。小区内全部户型都可望江,但望江的角度不同,价格天差地别。

头排望江的398方户型,售价6-8万/平;同样一线望江的357方,实际单价仅4.7万/平;最小的190方户型,低楼层甚至2.8万起,相当魔幻。

豪宅的价格,不能以周边普通盘来参考,毕竟附着在房价上的,不仅有地段和资源,还有由内而外的质感,需要开发商重金投入。

比如全玻璃幕墙、天然大理石入户大堂,全屋精装,还有车库入口,全部参考星级酒店的标准。

只不过,地段和稀缺性能使物业保值,品质感却不能,毕竟设计和材料会过时、老旧,开发商宣传和实际交楼也会有差距。

因此,大平层自住没问题,高位投资有风险。

以千灯湖部分超十年二手为例,大平层成交单价,普遍低于小面积。对手握百万、千万的土豪来说,置换是为了改善家庭居住环境和品质,楼龄这一关很难过。

从目前看,刚需市场只能拼价格,亏本也难出成绩,反而大户型单价高,且去化速度惊人,比如保利秀台天珺的190方和保利阅江台的172方,几乎都在清尾货阶段。

佛山的购买力毋庸置疑,但再肥沃的市场,也经不起持续挖掘。

天悦的神话,既有2020年市场热度的“天时”,有千灯湖缺货的“地利”,也有媒体持续炒作的“人和”。

如果这些条件都不存在了,神话还能延续吗?

遍地6万+、8万+的豪宅,未来流入二手市场,又有多少人有能力接盘?

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