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佛山楼市大变局:失去广州客后,成交创7年新低

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编者按:新冠爆发已有两年,世界格局迎来了百年未见之大变局,各行业遭遇了不同程度的变革,房地产亦如是,只是行业洗牌来的更晚更凶猛。

2021年楼市跌宕起伏,先后经历了疯狂的小阳春,疫情反扑后的低迷,信贷紧缩后的速冻,地产巨头带头暴雷,引发行业连锁反应,大规模裁员潮来袭,地产人成了第二批“教培人”;购房者心情如同过山车,上半年抢房,下半年却担心房子能否如期交楼。

在时代巨浪中,佛山也被裹挟着前进,下半年成交腰斩,土拍接连流拍撤牌......全年成交量虽然跌了,但房价却涨了;豪宅迎来“爆发年”;2022年多个大盘亮相......

新旧交替之际,网易房产佛山站推出2021-2022年度系列专题《佛山楼市大变局》,回顾动荡的2021年,展望未知的2022年,拨开楼市迷雾。

全年成交创7年新低

尽管下半年成交断崖,佛山2021年新房网签量,还是保住了10万套。

具体数据情况,根据佛山房地产信息网统计,2021年新房网签102556套,合计面积1139.4万㎡,环跌12.9%。

对比近十年走势,2021年成交量为7年来新低,相当于跌回2015年前水平。

佛山楼市大变局:失去广州客后,成交创7年新低

与佛山相反的是,隔壁的广州,全年成交量创近5年新高,以109906套成交数据,问鼎大湾区9城之首。

间接印证了,广佛楼市多年来的紧密关系,广州跌倒佛山吃饱,广州客回流,佛山成交必然萎缩。

与2020年一路高歌猛进不同,2021年佛山楼市从6月开始下跌,主要受5月底疫情反扑影响,7月有短暂回升,随后8-11月直接腰斩,“金九银十”变“破铜烂铁”。

年底在开发商促销和政策回暖声中,翘尾收官,挽回全年10万套的尊严。

佛山楼市大变局:失去广州客后,成交创7年新低

事实上,年中政策释放的信号,已吹响了警戒,只是房企巨头突然塌方,实属2021最大的“黑天鹅”,大多数人都没察觉到。

回顾年中,部分银行停贷二手,银行利率涨破7字头,放款时间长达半年,限制“双外”客户......皆源于2021年初执行的银行“二道红线”。

佛山楼市大变局:失去广州客后,成交创7年新低

*图源:克尔瑞广佛区域

火爆的上半年楼市,提前透支了部分银行的贷款额度,停贷、利率上调、放款时间拉长等金融调控手段,直接击退了投资客和刚需。

房价还是涨了,这些镇街跌惨了

成交量虽然跌了,但房价却扎扎实实涨了。

根据中指院数据,2021年佛山房价一路维持在1.65-1.95万/㎡左右,整体呈现稳中有升的趋势。

其中,在9月和11月大规模促销中,房价有小幅的回落,此时入手降价房源的老铁们,不必担心站岗风险,也印证了一个市场规律,房企集体疯狂打折时,确实是入手好时机。


地价不断创新高,房价上涨只是时间问题。

中原战略中心数据显示,佛山单价2万元以上的产品成交量,由2017年仅占1%增加至2021年的37%。其中,3万元以上的高价产品成交占比从2020年的2%上升至9%。

房价一直涨,不代表什么房子都值得买,随着佛山房价梯队分化加剧,各板块入手价值已逐渐清晰。

根据中原统计,房价高的镇街,往往都是涨价的主力,以限购镇街为主;房价垫底的镇街,跌幅也最大。

佛山楼市大变局:失去广州客后,成交创7年新低

具体到各镇街,大沥、里水、陈村、石湾、北滘和大良等中心城区,房价涨幅都在10%以上,强者恒强的马太效应突出。

远郊的高明更合、高明明城、三水乐平、三水南山,跌幅最大接近30%,市面上甚至出现了3字头、4字头房源。这类“劣质股”,基本和楼市周期没有太大的关系了,即使成本价入手,也缺乏足够的人口来接盘。

全市32镇街哪里最热销

从成交量上看,桂城网签面积和备案金额远远领先其他镇街,其中大热的三山新城板块贡献最大,区域内在售的中海、保利、万科和中交四大热盘,均上榜了佛山住宅备案金额TOP20。

签约面积超50万方的镇街,限购区有桂城、石湾、北滘、里水、大良、乐从,非限购区有狮山、荷城、三水西南、容桂和三水云东海。

佛山楼市大变局:失去广州客后,成交创7年新低

值得关注的是,限购镇街成交首次超越非限购镇街。2021年,限购区成交面积仅减少7%,非限购区成交面积锐减20%。

中原分析称,2017-2019年,在分区限购政策不变的情况下,非限购区域有效承接了限购镇街转移的外溢需求,高明、三水、狮山等不限购区域,是成交的主力镇街。

直到2019年底人才购房新政发布,这一趋势开始生变。具备完善配套服务、未来增长空间的主城区优势突出,购房心态调整。

因此,小编建议,在预算有限的情况下,买房尽量往中心靠拢,优选中心区域优质房产。

有价有市!豪宅迎来“爆发年”

佛山楼市的分化,不仅体现在板块价值上,同时也体现在产品等级上。当市场陷入周期调整,豪宅产品却走出了独立行情。

目前,佛山单价超5万+项目已超6个,迈向2022年后,名单还将增加一个建投恒福壹号,该项目对外吹风价高达8万/㎡。

佛山楼市大变局:失去广州客后,成交创7年新低

当临广成为广州刚需的栖居地,配套完善和景观优越的佛山中心板块,则通过大面积改善户型,吸纳本地土豪内生需求,大平层产品行情走俏。

根据CRIC统计,2021年前11月单价5万/㎡以上豪宅成交,佛山以91套位居全国第16位,同比增加52%。

佛山楼市大变局:失去广州客后,成交创7年新低

克尔瑞数据显示,去年佛山总价超1000万豪宅,一二手合计成交超300套,千灯湖和大良成两大区域中心成为主力。

大部分总价超1000万豪宅均为别墅产品,而保利天悦、鹏瑞皓玥湾、宝能云境台、保利和悦滨江等高端盘,凭借大平层,跻身豪宅榜,其中又以保利盘为主。

佛山楼市大变局:失去广州客后,成交创7年新低

继保利天悦、保利和悦滨江后,保利在禅城的豪宅标杆——保利秀台天珺也将于2022年重磅亮相,主推190-360㎡望江大平层,预计套均价也是破千万。

这也说明了,保利经过这两年摸底后,对佛山本地购买力相当有信心。

去化周期小幅攀升,高明长达2年

因限制“双外”客户贷款、信贷政策收紧,佛山各区存量和去化周期,均有不同程度上升。

克尔瑞统计,截止2021年12月末,佛山商品住宅库存量为1316.4万㎡,去化周期升至16.4个月,同比2020年末增加2%。

佛山楼市大变局:失去广州客后,成交创7年新低

*来源:克尔瑞广佛区域

从五区来看,禅城库存和去化周期最短,高明去化周期最长,即使不新增预售,也需要两年多才能卖完。

南海和顺德两区,虽然库存量高,但去化周期均不超全市平均值,维持在健康合理的水平。

佛山楼市大变局:失去广州客后,成交创7年新低

*来源:克尔瑞广佛区域

在房企降杠杆、缩规模的新周期,佛山四季度土地成交量锐减,将直接影响2022年的供应量,市场将以去库存为主。

当整个市场开始减速的时候,留给购房者选择的时间也更多了,但并不意味着买房大计可以束之高阁,毕竟稳步上涨的房价,意味着“昨天始终比明天便宜”。

展望2022年:小阳春成为提振市场重要节点

【克尔瑞广佛区域】

受部分房企资金端仍将持续承压影响,广深两地集中土拍将分流佛山土地市场关注度,预期2022年全市土地市场表现较2021年整体将显著降温。

经过年末“以价换量”后,2022年部分中心区项目将逐步回调推售价格,全市成交价格逐步站稳。加上部分核心板块大面积改善产品将在年内放量,将进一步拉动市场量价。

但预期全年整体市场竞争压力及购房者观望情绪仍将持续,非限购外围区域去化仍将承压,全年商品住宅量价表现将整体与2021年持平。

【佛山中原战略中心】

一季度低迷、二季度复苏、三季度升温、四季度保持。

若没有新的变数出现,常规而言,楼市行情是有惯性的,2022年一季度市场大概率依然低迷。二季度春节淡季过后,货币宽松、政策利好缓慢传导到市场,“三月小阳春”将成为是否能提振市场信心的重要销售节点,按以往阳春三月,购房者入市意愿增强,成交会强势复苏。

人口、经济、政策、市场均支撑佛山房价的上扬。但过去10年经历7轮楼价调整,调整的周期逐步缩短,未来佛山房价将有小幅平缓补涨的空间。

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