地铁通车前的北滘：搅局者喊涨了，苦日子即将结束？

第二条广佛线——广州7号线西延线，现已进入通车倒计时了，眼下佛山最受关注的板块，莫过于陈村和北滘。

目前，高德地图上已清晰标注了线路走向和地铁出口，具体开通日期静待官宣。

*来源：高德地图

上期小编介绍了陈村准地铁盘动态（回顾：号称"临广第一站"！地铁通车在即，楼市却刚不起来），本期主要讲讲北滘。

地铁惠及新城区，八大新盘分布周边

7号线西延线在北滘设有3个站点，包括美的站、北滘公园站和美的大道站，2大站点以“美的”命名，显示了这家世界500强企业，在北滘的渗透力。

其中，新盘主要集中在北滘公园和美的大道站，房价在2-3万/㎡左右。

如今，北滘新城建设已进入14个年头，各项生活配套已成熟完善，不仅有北滘商业广场、悦然广场、北滘公园、北滘体育馆、华南师范大学附属顺德北滘学校，还有北滘文化中心、岭南和园，以及大湾区网红地标和美术馆。

对比陈村来说，北滘无论生活配套，还是市政环境，都要领先一大截，在佛山也是仅次于千灯湖的宜居宜业之地。

*北滘市民活动中心（拍摄：网易房产佛山站）

区域发展成熟，也意味着准地铁新盘越来越少。

从地图上看，大多数新盘都不在地铁口，需要超过15分钟以上步行，或通过佛山3号线接驳，比如金地翠园、美的卓越好时光和美的云璟。

*图源：网易房产佛山站

下面分别说说两个站点的情况。

北滘公园站：最贵已破3万+

该站点位于新旧城区交界处，周边新盘有中海悦林熙岸和深业城，前者距离地铁仅400米，目前价格也是北滘最贵，2020年入市备案价就破了3.5万/㎡。

后者与地铁站直线距离虽在百米之内，但日常出行要跨越105国道，便捷程度一般，且深业城体量较大，三期在售产品距离地铁口较远，步行时间超20分钟。

目前，中海悦林熙岸在售99-143㎡三四房，已是现楼发售，均价2.9-3.2万/㎡，从去年上半年高峰期的3.2-3.5万/㎡，又回落到2字头。

*中海悦林熙岸现楼（拍摄：网易房产佛山站）

最近，项目推出9999元订金锁房的销售手段，30天内可享无理由退房。地铁开通前夕，为了锁定客户，开发商也拼了。

另一方面，在区域大搞价格战，2字头横行的情况下，中海高房价确实压力不小。

作为十年老盘，深业城还有三期新货在售，涵盖建面约110-240㎡改善产品，其中110-160㎡四五房，带装修均价约2.2万/㎡，190-240㎡大平层，毛坯价1.8-1.9万/㎡。

*图源：百度地图

由于整个小区有超60栋住宅，二手市场竞争大，入手后想卖房，只能与邻居们拼价格了。所以，这种大盘投资客慎入。

根据贝壳统计，深业城二手存在供大于求的问题，三大组团共挂牌248套房源，近90天只成交了1套。

此外，北滘公园站接驳3号线三洪奇站，周边还有美的云璟在售。

项目有区域内最极致的户型，包括75㎡三房和105㎡四房，目前折完最低价1.9万/㎡起，也是区域内总价最低的，预算不够，又想买入北滘的可以考虑。

美的大道站：搅局者喊涨，苦日子即将结束？

目前，北滘新城在售新盘，主要集中在美的大道站周边，距离地铁站最近的合景天銮，却是降价最离谱的盘。

去年四季度，项目开始疯狂促销，一次性付款，单价低至19000元/㎡起，直接劫走了大部分客户，成为区域楼市搅局者。

即使是春节后，项目还保留有19000特价房源，但以天地层为主，数量不多，只是吸客的噱头。

近日，该项目推出的特价单位，最低2.5万/㎡起，部分中高楼层超2.8万/㎡，回到了去年上半年的高峰水平。

眼看着7号线即将通车，开发商想提价的心情已安耐不住，建议有心入手北滘的客户，遇到性价比高的特价房，可随时出手。

毕竟市场还在缓慢修复中，开发商也是走一步看一步，比如区域内的江景盘，最近就有一批特价团购房源，单价低至1.9万起。

当然，小编依然不建议为低价房源买单，大多数特价房，始终逃不了天地层的套路，但也不排除个别楼层靓户型好的房源，隐藏其中。

目前，区域房价基本已企稳，美的云悦江山在2.4-2.8万/㎡左右，金地翠园2.3-2.6万/㎡，绿城杨柳郡约2.2-2.9万/㎡，一线望江户型单价最贵。

*2月16日二手门店推盘信息（拍摄：网易房产佛山站）

金地翠园甚至打出了“免费住6年”的广告，真相其实是减免6年物管费，但已在特价房中减掉，并不代表入住后不需要交物管费。

*金地翠园（拍摄：网易房产佛山站）

楼市水温如何，从开发商营销手段即可看出。

从中海的“千元锁房”，到金地“免费住6年”，都是市场低迷时的常规操作。

对客户来说，此时恰恰也是看房得好时机，不用担心高峰期一天一个价，入手又怕站岗之类的问题。那些等着地铁开通后，看清形势再入手的人，可能要冒着涨价的风险。

总体来看，在北滘新城布局的开发商，例如中海、美的、绿城和金地，相对较为稳健，交楼也不是问题。

至于区域劣势，一方面是遍地人才房，消耗了不少潜在需求，另一方面是来自陈村的压力，当产业根基薄弱、配套待完善的陈村打起价格战，势必会影响北滘。

然而，地铁会改变区域格局，7号线开进北滘后，人才、资源和消费力源源不断涌入，未来仍然可期。

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