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地铁通车前的北滘:搅局者喊涨了,苦日子即将结束?

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第二条广佛线——广州7号线西延线,现已进入通车倒计时了,眼下佛山最受关注的板块,莫过于陈村北滘

目前,高德地图上已清晰标注了线路走向和地铁出口,具体开通日期静待官宣。

地铁通车前的北滘:搅局者喊涨了,苦日子即将结束?

*来源:高德地图

上期小编介绍了陈村准地铁盘动态(回顾:号称"临广第一站"!地铁通车在即,楼市却刚不起来),本期主要讲讲北滘。

地铁惠及新城区,八大新盘分布周边

7号线西延线在北滘设有3个站点,包括美的站、北滘公园站和美的大道站,2大站点以“美的”命名,显示了这家世界500强企业,在北滘的渗透力。

其中,新盘主要集中在北滘公园和美的大道站,房价在2-3万/㎡左右。

地铁通车前的北滘:搅局者喊涨了,苦日子即将结束?

如今,北滘新城建设已进入14个年头,各项生活配套已成熟完善,不仅有北滘商业广场、悦然广场、北滘公园、北滘体育馆、华南师范大学附属顺德北滘学校,还有北滘文化中心、岭南和园,以及大湾区网红地标和美术馆。

对比陈村来说,北滘无论生活配套,还是市政环境,都要领先一大截,在佛山也是仅次于千灯湖的宜居宜业之地。

地铁通车前的北滘:搅局者喊涨了,苦日子即将结束?

*北滘市民活动中心(拍摄:网易房产佛山站)

区域发展成熟,也意味着准地铁新盘越来越少。

从地图上看,大多数新盘都不在地铁口,需要超过15分钟以上步行,或通过佛山3号线接驳,比如金地翠园、美的卓越好时光和美的云璟。

地铁通车前的北滘:搅局者喊涨了,苦日子即将结束?

*图源:网易房产佛山站

下面分别说说两个站点的情况。

北滘公园站:最贵已破3万+

该站点位于新旧城区交界处,周边新盘有中海悦林熙岸深业城,前者距离地铁仅400米,目前价格也是北滘最贵,2020年入市备案价就破了3.5万/㎡。

后者与地铁站直线距离虽在百米之内,但日常出行要跨越105国道,便捷程度一般,且深业城体量较大,三期在售产品距离地铁口较远,步行时间超20分钟。

目前,中海悦林熙岸在售99-143㎡三四房,已是现楼发售,均价2.9-3.2万/㎡,从去年上半年高峰期的3.2-3.5万/㎡,又回落到2字头。

地铁通车前的北滘:搅局者喊涨了,苦日子即将结束?

*中海悦林熙岸现楼(拍摄:网易房产佛山站)

最近,项目推出9999元订金锁房的销售手段,30天内可享无理由退房。地铁开通前夕,为了锁定客户,开发商也拼了。

另一方面,在区域大搞价格战,2字头横行的情况下,中海高房价确实压力不小。

作为十年老盘,深业城还有三期新货在售,涵盖建面约110-240㎡改善产品,其中110-160㎡四五房,带装修均价约2.2万/㎡,190-240㎡大平层,毛坯价1.8-1.9万/㎡。

地铁通车前的北滘:搅局者喊涨了,苦日子即将结束?

*图源:百度地图

由于整个小区有超60栋住宅,二手市场竞争大,入手后想卖房,只能与邻居们拼价格了。所以,这种大盘投资客慎入。

根据贝壳统计,深业城二手存在供大于求的问题,三大组团共挂牌248套房源,近90天只成交了1套。

地铁通车前的北滘:搅局者喊涨了,苦日子即将结束?

地铁通车前的北滘:搅局者喊涨了,苦日子即将结束?

地铁通车前的北滘:搅局者喊涨了,苦日子即将结束?

此外,北滘公园站接驳3号线三洪奇站,周边还有美的云璟在售。

项目有区域内最极致的户型,包括75㎡三房和105㎡四房,目前折完最低价1.9万/㎡起,也是区域内总价最低的,预算不够,又想买入北滘的可以考虑。

美的大道站:搅局者喊涨,苦日子即将结束?

目前,北滘新城在售新盘,主要集中在美的大道站周边,距离地铁站最近的合景天銮,却是降价最离谱的盘。

去年四季度,项目开始疯狂促销,一次性付款,单价低至19000元/㎡起,直接劫走了大部分客户,成为区域楼市搅局者。

地铁通车前的北滘:搅局者喊涨了,苦日子即将结束?

即使是春节后,项目还保留有19000特价房源,但以天地层为主,数量不多,只是吸客的噱头。

近日,该项目推出的特价单位,最低2.5万/㎡起,部分中高楼层超2.8万/㎡,回到了去年上半年的高峰水平。

地铁通车前的北滘:搅局者喊涨了,苦日子即将结束?

眼看着7号线即将通车,开发商想提价的心情已安耐不住,建议有心入手北滘的客户,遇到性价比高的特价房,可随时出手。

毕竟市场还在缓慢修复中,开发商也是走一步看一步,比如区域内的江景盘,最近就有一批特价团购房源,单价低至1.9万起。

地铁通车前的北滘:搅局者喊涨了,苦日子即将结束?

当然,小编依然不建议为低价房源买单,大多数特价房,始终逃不了天地层的套路,但也不排除个别楼层靓户型好的房源,隐藏其中。

目前,区域房价基本已企稳,美的云悦江山在2.4-2.8万/㎡左右,金地翠园2.3-2.6万/㎡,绿城杨柳郡约2.2-2.9万/㎡,一线望江户型单价最贵。

地铁通车前的北滘:搅局者喊涨了,苦日子即将结束?

*2月16日二手门店推盘信息(拍摄:网易房产佛山站)

金地翠园甚至打出了“免费住6年”的广告,真相其实是减免6年物管费,但已在特价房中减掉,并不代表入住后不需要交物管费。

地铁通车前的北滘:搅局者喊涨了,苦日子即将结束?

*金地翠园(拍摄:网易房产佛山站)

楼市水温如何,从开发商营销手段即可看出。

从中海的“千元锁房”,到金地“免费住6年”,都是市场低迷时的常规操作。

对客户来说,此时恰恰也是看房得好时机,不用担心高峰期一天一个价,入手又怕站岗之类的问题。那些等着地铁开通后,看清形势再入手的人,可能要冒着涨价的风险。

总体来看,在北滘新城布局的开发商,例如中海、美的、绿城和金地,相对较为稳健,交楼也不是问题。

至于区域劣势,一方面是遍地人才房,消耗了不少潜在需求,另一方面是来自陈村的压力,当产业根基薄弱、配套待完善的陈村打起价格战,势必会影响北滘。

然而,地铁会改变区域格局,7号线开进北滘后,人才、资源和消费力源源不断涌入,未来仍然可期。

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