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号称"临广第一站"!地铁通车在即,楼市却刚不起来

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距离阳春三月还有一周,楼市平静得没有任何涟漪,即便是准地铁板块——陈村和北滘

近日,关于广州7号线西延线通车时间,坊间流传了多个版本,一说2月28日正式开通,一说2月26日在陈村三龙汇举行开通仪式,未经官方确认,地铁工作人员表示尚未收到通知。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

*7号线陈村站(摄影:网易房产佛山站)

不管怎样,官宣已确定在一季度载客,不少市民和媒体已试乘体验了多次,票价也已敲定,通车的日子越来越近了。

有了确定性利好摆在眼前,陈村和北滘楼市能激起什么水花?哪些楼盘值得入手?小编最近专程跑了一趟,给大家一些置业参考。

先来看看7号线西延线有哪些新盘。

上车7号线顺德新盘,看这14大盘

广州7号线西延线设有8个站,途经广州番禺、顺德陈村和北滘,其中陈村有陈村北、陈村、锦龙、南涌四个站,北滘有美的、北滘公园、美的大道三个站。

通车后,从美的大道出发,最快20分钟内到广州南站。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

与佛山2号线不同的是,7号线是真正意义上的“广佛线”,无需在广州南换乘,可直达海珠大学城,后期还将北延至广州科学城。

重要的是,该线路一路串联了广州3号线、佛山3号线、佛山11号线,以及高速地铁广州22号线和18号线,都是广佛轨道主动脉,含金量更高一筹。

目前,陈村准地铁盘有6个,主要5个集中在陈村站,也是7号线与广佛环线交汇的站点。北滘有8个,以北滘新城为主,但多数楼盘距离地铁口并不近。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

买陈村还是买北滘,不少外地客都会纠结。其实,在价格相差不大的情况下,两地优劣势还是较为明显的,有舍有得。

优势:

陈村:临广第一站,比北滘更近广州,是陈村最大也是唯一的优势。

北滘:新城区配套完善,环境舒适宜居;两家世界500强,产业强劲,GDP破700亿顺德领先。

缺点:

陈村:新城区发展刚起步,环境和配套待完善,商业依赖2023年开业的万达,学校以村小为主,规划新校尚未动工;产业相对薄弱,广州睡城。

北滘:通勤广州的时长比陈村久,部分非地铁口楼盘,接驳地铁站耗费时间。

总体来说,如果只考虑投资,没有自住打算,陈村≥北滘;投资同时,也有自住需求的客户,北滘>陈村。


*来源:网易房产佛山站

陈村:地铁开通前的低迷

起起落落,几经沉浮,有着“临广第一大门”头衔的陈村,在地铁开通前却emo了。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

*广佛环线陈村站出口(摄影:网易房产佛山站)

去年4月,央企华润一举拿下陈村江景地,楼面价22330元/㎡,至今未被超越。地王拍出后,陈村房价突破3.9万/㎡,差点捅破4字头天花板。

谁曾想,下半年行情急转直下,地王板块也撑不住,打折促销满天飞,开盘炒到3万+的楼盘,直接闪崩到1字头,跳的越高,摔的越痛。

进入2022,房贷利率持续走低,开发商少了业绩压力,又有准地铁在手,特价房有所收敛,销售在回应此前降价操作时,也大方坦诚“低价房源只是噱头,多为天地层

走访陈村站周边新盘时,小编发现,三房2.5万/㎡以下有较多选择,总价普遍在200-250万左右;四房最高2.8万/㎡,总价300万以下也有不少选择。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

*陈村站周边楼盘(摄影:网易房产佛山站)

总体来看,多数盘仍以清尾货为主,性价比相对较高。心态方面,开发商与二手房东一样,都在坐等地铁开通后再出手。

也许是透支了太多期待,加上市场观望情绪尚未消退,陈村各大售楼部冷冷清清,工作日几乎没有客户上门。

下面先来看看陈村各盘在售情况(下期介绍北滘):

ICC碧桂园三龙汇:一路之隔总价差100万

目前仅剩少量95-221㎡房源,总价300万起,高楼层还有选择。住宅卖完后将加推公寓产品,包括38-75㎡酒店公寓产品,吹风价1.7-1.8万/㎡。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

*项目实景(摄影:网易房产佛山站)

三龙汇优势在于,7号线和广佛环线陈村站出口,均设于楼下,真正的地铁上盖盘,区域内大型商场万达广场就在家门口。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

*广佛环线陈村站出口(摄影:网易房产佛山站)

一路之隔的新希望、新城和荔园等项目,三房总价比三龙汇便宜100万,每天通勤只需步行400-700米就到地铁口,劲省100万还是挺香的(只限于当前价格,地铁开通后涨价就难说了)。

新希望悦珑湾:小户型是抢手货

从去年8月开盘到现在,项目已推售了4栋,销售称南侧11栋和19栋已售罄,但小编查询发现,目前首推的这两栋房源,网签套数不足50%(不排除有网签滞后的情况)。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

现主推产品为12栋和18栋,涵盖88㎡、103㎡和126㎡,价格在2.4-2.8万/㎡左右,折完总价210万起。

其中,区域内最小的78㎡三房产品是抢手货,首批房源已售罄,后续加推时间待定。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

*沙盘(摄影:网易房产佛山站)

项目门口即是十字路口,过马路就到万达广场和陈村站出口,位置仅次于三龙汇,价格比新城和荔园仅高出一点点,性价比较高。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

*出门即是万达(摄影:网易房产佛山站)

新城盛悦之光:最低22XXX万/㎡起

该项目与新希望属于同胞兄弟,所在地块于2020年9月由新希望拿下,楼面价15522元/㎡,为当时陈村地王,后分割为两个项目开发。

目前在售85㎡、95㎡三房和115㎡四房,总体价格在2.3-2.6万/㎡左右,部分天地层最低去到22xxx元/㎡。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

*项目实景(摄影:网易房产佛山站)

对比新希望项目,新城盛悦之光距离地铁口稍远一点,但也在1公里内,日常通勤步行到地铁站即可。

两项目产品也有差异性,新城盛悦之光三四房面积相对小一点,总价可控。

荔园新天地:七年老盘现楼清货

从2015年立项,到2022年开通,在广州7号线西延线建设这七年,陈村有两个老大哥全程见证,始终不舍得卖完,房源像挤牙膏一样,行情好的时候,涨价蹭一波存在感。

荔园新天地共有8栋住宅,现仅剩三期2座尾货在售,92-128㎡三四房带装修,现楼发售,价格2.2-2.5万/㎡,总价200万起。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

*现楼在售(摄影:网易房产佛山站)

由于三期仅两栋住宅,没有园林,不少客户比较在意,更倾向于一期的二手房源,加上中介费和个税的话,价格相差不大。

太平洋国际:产品不给力,价格很傲娇

比荔园更老的,必须是太平洋国际,已是陈村十年大盘,整个小区13栋楼,仍有5栋楼的货量。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

*实景图(摄影:网易房产佛山站)

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

*更名TOD·天汇(摄影:网易房产佛山站)

目前在售11座和13座产品,涵盖65-90㎡两房,毛坯发售,均价2.4万/㎡。另有9座、10座和12座还捂在手里,主要为235㎡大平层。

对比周边楼盘来说,太平洋国际的价格优势并不明显,85-90㎡户型全部是两房两卫,为了说服客户,销售甚至建议,把主卫打掉改成房间。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

此外,公卫对着餐厅,也是十年前就被吐槽的产品,一直没有改变和创新。对于这种操作,业内都是统一的看法:老板不差钱,不着急卖完。

要说优势的话,2梯4户算一个,成熟的园林环境勉强算,再有就是距离地铁口近。商业的话,旁边的鼎旺中心目前非常冷清,未来还得依靠万达广场。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

*冷清的鼎旺中心(摄影:网易房产佛山站)

华润置地顺德润府:改善产品占上风

项目算是顺联广场周边唯一新盘,位于7号线锦龙站和南涌站之间,无论去哪个站,步行都在10分钟以上,不算近。

因为身披地王光环,一举一动都受到业内关注。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

*售楼部(摄影:网易房产佛山站)

2.23万/㎡的地价,决定了售价不会太低,然而周边二手房价还没地价高,2.5万以下新盘还有大把选择,华润确实尴尬,以至于去年国庆开放售楼部后,至今未开盘。

项目分为南北两个地块,南地块一线望江,主打改善客,涵盖142-180㎡板楼,2梯2户;北侧地块有14栋,以93-125㎡为主。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

*沙盘(摄影:网易房产佛山站)

销售透露,目前上门的10个客户,有5客直直接找142㎡,对于3-4.5万/㎡吹风价,刚需接受度比较低,最快3月开卖。

为了拉升价格,项目在交楼标准上下了功夫,厨房升级配备了净水器、洗碗消毒一体机,主卧赠送衣柜等等,就连门口绿化草皮,也是采用高尔夫球场级别的。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

*样板间(摄影:网易房产佛山站)

此外,整个项目没有商业底商,按销售的说法,是为了营造高端小区氛围。但实际入住后,没有基本的商业配套,确实不方便。

二手市场:急卖只能降价

好不容易等来了地铁,有些急卖的业主,不得不降价甩货,只能说生不逢时。

从大门紧闭的中介店也能看出,目前市场确实比较差。另一方面,对于刚需来说,此时也正是看房好时机。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

*关闭的中介门店(摄影:网易房产佛山站)

通过走访发现,地铁口二手房普遍2万出头,少数还有1字头,总价200万即可上车。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

*陈村二手房源(摄影:网易房产佛山站)

租金方面,由于陈村产业相对较少,租金比北滘低,因此也吸引不少北滘打工人,在陈村租房,例如碧桂园、美的等大厂员工,三房最高可以省1000元/月。

现如今,大多数陈村业主,仍然希望地铁开通后,能够带动一波涨幅,届时再高位出手。

地铁通车就一定会涨吗?

佛山2号线开通后,绿岛湖、魁奇路商圈挂牌价微升,但成交均价反而跌了。

地铁即将开进广州:一手风平浪静,二手降价才能出手

*来源:贝壳APP

主要有两大原因,第一,2号线在广南要要出站换乘,便利程度一般;第二,禅城与广州距离较远,尤其是南庄,去往珠江新城至少需换乘2次,耗时较长。

相对而言,7号线含金量更高,即使通车后短期不涨,未来还是有较大潜力的。

也许风平浪静的背后,暗藏着陈村和北滘的心底话:现在的我,你爱理不理;未来的我,你高攀不起。

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