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天悦都在降价了,千灯湖旧改才扎堆赶来?

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房地产不止看政策,也讲究天时、地利、人和。

最近,千灯湖旧改提速,万科招商开始招兵买马,碧桂园也在筹备二期,主推都是清一色大户型,很明显是想复制天悦的打法。

豪宅逆市而上时期,主攻改善市场并无错,何况千灯湖如此黄金地段,自然门槛更高。

只不过,这些快马加鞭赶来的旧改盘,踏入的已不是同一条河,大行情不同了,竞争对手更多了,地块自身的条件也不同。

一时间,千灯湖从严重缺货,到豪宅扎堆供应。

除本地改善外,广州购买力会否像10年前一样,涌入千灯湖,不单纯为通勤,只为换一种更舒适的生活方式?

天悦都在降价了,千灯湖旧改才扎堆赶来?

四大房企“割据”,千灯湖千亩旧改在路上

旧改流程繁杂,战线长,但作为佛山城市封面,又面临着最紧缺的供应问题,千灯湖在推进旧改上力度特别快。

最核心的四大村——永胜村、宝华村、洲表村和聚龙村,分别由碧桂园、招商、万科和保利华南拿下。

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*千灯湖旧改图

从占地来看,万科洲表村最大,其次是碧桂园永胜村、保利聚龙村,最小是招商宝华村。

进度方面,永胜村作为佛山整村改造“第一村”,首批回迁房交楼在即,碧桂园灯湖盛世首期住宅开盘半年后,也几乎售罄了。

目前,万科和招商回迁房已动工,首期住宅地块即将开建,双方都已高调启动招聘工作,也都计划拿出集团最TOP级产品。

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相对来看,保利华南暂时还比较淡定。

一方面,聚龙村被海八路和一环包围,地段有明显短板,不适合硬刚;

一方面,保利自身还有多个新盘在售,保利天汇、保利灯湖天珺都在2-3公里范围,客群彼此都有重复。

另外,招商和万科首期住宅地块,目前已是净地状态,无需动迁,所以动作会更快一步。

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宝华项目招销售,要求千万豪宅营销经验

继万科发布招聘后,招商宝华项目也于近日启动招聘工作,包括销售经理、策划经理、置业顾问等岗位,要求专业素质强,拥有千万豪宅营销经验优先。

招聘海报也透露,项目即将打造“玺”系产品,也是目前招商蛇口三大住宅产品系中最TOP级系列。

该产品系最早是在2015年深圳落地,也即南山蛇口的海上世界双玺花园,最近一年法拍房价格去到27万/㎡。

从位置看,宝华村首期回迁房位于万达广场东侧,紧邻碧桂园灯湖盛世,也是目前宝华村最近地铁和商业的地块。

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*宝华村回迁房已动工

目前,回迁房已动工开建,占地面积约1.54万㎡,共4栋,楼高30层,户型涵盖73-131㎡,预计2026年交付使用。

另外,宝华“拆补”签约率已达90%,村内随处可见大红“拆”字,村屋有丢空待拆的,也有正常居住的。

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*宝华村现状

部分村民表示,回迁房入住后,他们才会搬,所以整个旧村改造的周期,会拉得非常久。

首期商品房位于招商IPark和宜家家居之间,占地面积仅约2.06万㎡,比保利天悦最小的B区住宅组团还要小。

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*招商首期住宅地块

要知道,天悦B组团上仅建了3栋住宅和1所城市会客厅。

其实,这也是千灯湖旧改的普遍短板,边拆边建,每期地块都不大,在园林和社区规划上的发挥空间不大,碧桂园灯湖盛世首期商品房,也仅有3栋货量。

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万科展厅工作人员:天悦业主还想买

作为千灯湖旧改最大地主,万科洲表村旧改项目,与保利天悦仅一路之隔,展厅也设在离天悦最近的十字路口。

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*万科洲表村展厅

据工作人员称,展厅除接待村民咨询,平时也有很多天悦业主来咨询,“有些老人家不想跟子女住一起,想买多一套自己住,自在一点”。

对方表示,虽然自己不是销售,只负责物业,但还是有人主动加微信,希望项目开卖的时候通知他们。

从现场看,展厅旁正在动工的是回迁房地块,益禾人才公寓北侧是首期商品房地块,未来销售中心也会设于此。

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*万科回迁房地块

据悉,首期产品主打“臻”系豪宅,预计推出建面约140-240㎡大户型,起步门槛比三山“璞”系更高。

为了尽快完成拆迁,万科对4月21日前腾空、移交房屋的街坊,一次性给予2年租金补偿,加快首期复建地块动工。

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根据佛山洲表旧村改造公众号,截至4月28日,超700栋房已完成搬离。

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碧桂园二期年内入市,最大户型超300方

千灯湖旧改,进度最快的还是碧桂园,销售中心还没建,首期住宅差不多卖完了。

去年11月,碧桂园灯湖盛世首期住宅开盘,整个组团只有3栋楼,货量158套,主推95-130㎡三四房,开盘最低3字头起。

目前,一期仅有4-5套天地层在售,全部是120-130㎡四房,均价4-4.5万/㎡,预计2024年8月收楼。

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*碧桂园灯湖盛世实景

一路之隔就是永胜村回迁房,今年6月村民就能收楼入住。

二期新品位于万科A32南侧,地块方正,规模中型,预计规划6栋住宅,主力户型是160-190㎡,还有部分200-300㎡大平层,2梯2户设计,新售楼部预计下半年开放。

销售表示,从首期住宅客群来看,主要购买力还是来自本地,毕竟货量有限,且一二手倒挂,想买入千灯湖的本地改善,已足够消化。

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天悦已有跌势,豪宅天花板还能撑多久

当年拿下天悦地块时,保利也没预想到后面的爆火,彼时业内人预测该项目上限是3万/㎡。

没想到,项目从2019年的3万+,卖到2022年7-8万/㎡,几乎是佛山有史以来,飙升最快的新盘,突破了大家对佛山购买力的认知,也因此掀起了佛山近两年的豪宅热。

也有很多业主,借着这波热度,把放盘价拉升到10万/㎡。

天悦都在降价了,千灯湖旧改才扎堆赶来?

但随着越来越多豪宅盘入市,天悦独霸市场的优势逐渐弱化,同时伴随挂牌量上涨,整体热度有所降温,成交价也开始回归理性。

比如最小的123㎡三房,去年最高成交价720万,今年放盘价普遍在750万+,但成交价大概在650万左右,最便宜的约600万出头,几乎跌破5字头。

关键是,万科140㎡即将入市,对天悦小户型会有一定冲击,早期低价入手的炒家,也在挂牌观望。

尤其是大平层,部分业主放盘价甚至不到6.5万/㎡。要知道,该盘一手价已经卖到了7万+,复式更是突破8万+。

天悦都在降价了,千灯湖旧改才扎堆赶来?

天悦都在降价了,千灯湖旧改才扎堆赶来?

以前,天悦一枝独秀,千万豪宅都不够分,想买房还要捆绑买一套公寓。

如今,千灯湖几大旧改盘扎堆而来,再加上大沥、平洲、东平河、三山,满眼都是大户型,豪宅市场也陷入“通胀”。

除了产品够壕,想要在市场中杀出一条生路,还得拼价格,就像鹏瑞三龙湾1号,产品再壕也要性价比高才好卖。

不像禅城某些豪宅盘,周边还是2字头,吹风价就高达8万,最终远低于预期价开盘,反而给自己挖坑。

从部分渠道吹风来看,千灯湖旧改盘相对更理性,5-6万/㎡更符合当下行情,即使7万+也不算夸张。

但如果鼓吹10万+,泡沫未免太大。

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