手握5条地铁的佛山，2023年要不要冲？

一直以来，佛山购买力都少不了广州的支撑，尤其是在临广板块，广州客比例普遍超过6成。

自从楼市步入寒冬，一线广州也扛不住跌势，大量需求回流，造成佛山成交直接腰斩，2022年新房销量重回十年前规模。

要知道，这几年佛山地铁非常争气，“接二连三”开通了三条新线路，累计地铁里程突破100公里，排名跃入全国前列。

然而，时移世易，佛山怎么也没想到，地铁开通后，房价反而跌了......“地铁一响，黄金万两”的价值逻辑，在楼市低迷时也难以扭转大势。

不过，从长远发展来看，在轨道出行的大湾区时代，地铁仍然是普通人置业的首选，尤其是需要广佛通勤的打工人。

目前，佛山已累计开通地铁线4条，另外还有南海有轨电车1号线，手握5条轨道交通又不限购，2023年你会冲吗？

*佛山地铁由线连网

拍地锐减，2023年新盘供应减少

相对新房市场，土地市场更为惨淡。

2022年，佛山商住地仅拍出50宗，对比2021年68宗和2020年106宗有大幅下跌。土地成交面积189万㎡，同比下跌44%。

成交地块中，46宗都是底价成交，其中国企兜底的约有15宗，以顺德、高明和三水尤为突出。

土拍量锐减，意味着新盘量也会跟着减少。加上一些地块已在2022年开盘，有些兜底项目难以入市，2023年新项目供应相对较少。

总体来看，2023年预计有40+个新盘待售，大概率能开盘的约有15个，包括保利、佛山建发城发几大新盘，以及粤海季华园项目、越秀星汇文瀚等。

大部分小开发商或暴雷房企，拿地后开启了“低周转”模式，只要不开发就不会亏太多，预计还会继续观望后市行情。

这就意味着，未来新房供应将越来越少，地段优质的项目，卖一套少一套。

禅城区：主城区不缺货，央国企唱主角

2023年禅城新盘供应，几乎都是央国企担当，特别是保利和佛山建发城发集团。

其中，保利和颂已开盘，价格在2.4-2.8万/㎡，比吹风的2.2-2.4万/㎡要高；保利三龙湾天珺体量较小，而且主力是改善产品，前期主要是内部认购，靠图纸卖房。

另外，保利石湾项目，拿地两年多没动静，网传由于环保问题拖延进度，具体入市时间待定。

除了保利，国企佛山建发城发集团，在禅城也有重金投入，去年拿了四宗地，禅城就有两宗，分别是张槎城发·悦城峯境和城北旧改项目。

作为佛山国资委直属的一级国有大型企业，佛山建发城发还开发有花曼丽舍、建投誉湖、建投恒福壹号、榕华里项目，基本都聚集在禅城。

*佛山建发城发项目分布图

另外，今年12月，佛山建发城发还联合北京世纪金源，拿下朝安1号旧改地块前期服务机构，该地块原本是星河介入改造，将打造为集写字楼、商业和住宅于一体的地铁口大型综合体。

这也是世纪金源在佛山迈出的第一步，广州首个项目天河源筑，也将在2023年面市。

南海区：品牌大盘且买且珍惜

在佛山，南海一直是供应和成交主力，如今不敌顺德，也即将落后于禅城？

2022年，南海仅出让10宗地块，与禅城区9宗地块不相上下。在区域内7大镇街中，丹灶、西樵和九江土地0成交。

在2023年即将入市的项目中，仅有保利灯湖天珺、越秀星汇文瀚有确定的节点。

其中，保利灯湖天珺已开放销售中心，开盘在即；越秀星汇文瀚已开售楼部和板房，预计最快3月开盘。

值得关注的是，里水两个“烂尾”项目有了新进展，蓝光未来城由蓝绿双城接手代建，预计2023年二季度以全新案名入市，重启销售。

顺德区：国企兜底土拍，仍是供应大户

禅城有佛山建发城发，顺德有顺控城投。

2022年，顺控城投凭一己之力，成为佛山大地主，拿地面积39万方问鼎土储量榜首，先后兜底了容桂、龙江、勒流和北滘地块。

事实上，顺控城投开发住宅项目并不多，包括顺控华侨城云尚park、中建顺控云熙悦城等，即使参与拿地，也不会参与操盘。

相对于独自开发，顺控城投更倾向于探索更多合作模式，2021年底兜底的大良金凤凰地块，拟通过转让项目开发公司的形式，出让项目100%股权。

还有勒流顺熙悦府，已通过公开招标形式，由金地集团负责开发代建业务，对项目进行开发建设和代建代销服务。

目前，顺德有确定性推售计划的新盘，主要是尚东柏悦汇、保利珺悦府，前者与本地开发商能兴地产合作，开发最后一宗商业地块，主推318-636㎡望江大平层。

保利珺悦府已开放销售中心，在刚需产品扎堆的北滘，主打差异化的改善产品，以大平层和叠墅为主。

三水高明：地价房价跌回十年前

佛山全面取消限购，三水高明只能自食其力了。

相对高明来说，三水还有广佛肇轻轨和佛山4号线，部分镇街也算临广片区，前景稍好一点。

总体来说，两区供应量仍然很大，以价换量将是主旋律。以鸿安丽苑为例，2018年摘地，现已全部封顶，至今仍未开盘。

至于高明，此前较多小开发商扎堆拿地，除了部分央国企项目，有部分民企项目陷入资金困境，已有停工先例，建议购房者不要贸然入手。

过去几年，或许有很多广州客在佛山踩坑，但如果自身预算不够，即使买入广州远郊区，一样是踩坑。

买入佛山主城区，至少配套完善成熟，节奏相对舒适，可以给家人更好的生活。

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