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手握5条地铁的佛山,2023年要不要冲?

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一直以来,佛山购买力都少不了广州的支撑,尤其是在临广板块,广州客比例普遍超过6成。

自从楼市步入寒冬,一线广州也扛不住跌势,大量需求回流,造成佛山成交直接腰斩,2022年新房销量重回十年前规模。

要知道,这几年佛山地铁非常争气,“接二连三”开通了三条新线路,累计地铁里程突破100公里,排名跃入全国前列。

然而,时移世易,佛山怎么也没想到,地铁开通后,房价反而跌了......“地铁一响,黄金万两”的价值逻辑,在楼市低迷时也难以扭转大势。

不过,从长远发展来看,在轨道出行的大湾区时代,地铁仍然是普通人置业的首选,尤其是需要广佛通勤的打工人。

目前,佛山已累计开通地铁线4条,另外还有南海有轨电车1号线,手握5条轨道交通又不限购,2023年你会冲吗?

*佛山地铁由线连网

拍地锐减,2023年新盘供应减少

相对新房市场,土地市场更为惨淡。

2022年,佛山商住地仅拍出50宗,对比2021年68宗和2020年106宗有大幅下跌。土地成交面积189万㎡,同比下跌44%。

成交地块中,46宗都是底价成交,其中国企兜底的约有15宗,以顺德、高明和三水尤为突出。

土拍量锐减,意味着新盘量也会跟着减少。加上一些地块已在2022年开盘,有些兜底项目难以入市,2023年新项目供应相对较少。

总体来看,2023年预计有40+个新盘待售,大概率能开盘的约有15个,包括保利、佛山建发城发几大新盘,以及粤海季华园项目、越秀星汇文瀚等。

大部分小开发商或暴雷房企,拿地后开启了“低周转”模式,只要不开发就不会亏太多,预计还会继续观望后市行情。

这就意味着,未来新房供应将越来越少,地段优质的项目,卖一套少一套。

禅城区:主城区不缺货,央国企唱主角

2023年禅城新盘供应,几乎都是央国企担当,特别是保利和佛山建发城发集团。

其中,保利和颂已开盘,价格在2.4-2.8万/㎡,比吹风的2.2-2.4万/㎡要高;保利三龙湾天珺体量较小,而且主力是改善产品,前期主要是内部认购,靠图纸卖房。

另外,保利石湾项目,拿地两年多没动静,网传由于环保问题拖延进度,具体入市时间待定。

除了保利,国企佛山建发城发集团,在禅城也有重金投入,去年拿了四宗地,禅城就有两宗,分别是张槎城发·悦城峯境和城北旧改项目。

作为佛山国资委直属的一级国有大型企业,佛山建发城发还开发有花曼丽舍、建投誉湖、建投恒福壹号、榕华里项目,基本都聚集在禅城。

*佛山建发城发项目分布图

另外,今年12月,佛山建发城发还联合北京世纪金源,拿下朝安1号旧改地块前期服务机构,该地块原本是星河介入改造,将打造为集写字楼、商业和住宅于一体的地铁口大型综合体。

这也是世纪金源在佛山迈出的第一步,广州首个项目天河源筑,也将在2023年面市。

南海区:品牌大盘且买且珍惜

在佛山,南海一直是供应和成交主力,如今不敌顺德,也即将落后于禅城?

2022年,南海仅出让10宗地块,与禅城区9宗地块不相上下。在区域内7大镇街中,丹灶、西樵和九江土地0成交。

在2023年即将入市的项目中,仅有保利灯湖天珺、越秀星汇文瀚有确定的节点。

其中,保利灯湖天珺已开放销售中心,开盘在即;越秀星汇文瀚已开售楼部和板房,预计最快3月开盘。

值得关注的是,里水两个“烂尾”项目有了新进展,蓝光未来城由蓝绿双城接手代建,预计2023年二季度以全新案名入市,重启销售。

顺德区:国企兜底土拍,仍是供应大户

禅城有佛山建发城发,顺德有顺控城投。

2022年,顺控城投凭一己之力,成为佛山大地主,拿地面积39万方问鼎土储量榜首,先后兜底了容桂、龙江、勒流和北滘地块。

事实上,顺控城投开发住宅项目并不多,包括顺控华侨城云尚park、中建顺控云熙悦城等,即使参与拿地,也不会参与操盘。

相对于独自开发,顺控城投更倾向于探索更多合作模式,2021年底兜底的大良金凤凰地块,拟通过转让项目开发公司的形式,出让项目100%股权。

还有勒流顺熙悦府,已通过公开招标形式,由金地集团负责开发代建业务,对项目进行开发建设和代建代销服务。

目前,顺德有确定性推售计划的新盘,主要是尚东柏悦汇、保利珺悦府,前者与本地开发商能兴地产合作,开发最后一宗商业地块,主推318-636㎡望江大平层。

保利珺悦府已开放销售中心,在刚需产品扎堆的北滘,主打差异化的改善产品,以大平层和叠墅为主。

三水高明:地价房价跌回十年前

佛山全面取消限购,三水高明只能自食其力了。

相对高明来说,三水还有广佛肇轻轨和佛山4号线,部分镇街也算临广片区,前景稍好一点。

总体来说,两区供应量仍然很大,以价换量将是主旋律。以鸿安丽苑为例,2018年摘地,现已全部封顶,至今仍未开盘。

至于高明,此前较多小开发商扎堆拿地,除了部分央国企项目,有部分民企项目陷入资金困境,已有停工先例,建议购房者不要贸然入手。

过去几年,或许有很多广州客在佛山踩坑,但如果自身预算不够,即使买入广州远郊区,一样是踩坑。

买入佛山主城区,至少配套完善成熟,节奏相对舒适,可以给家人更好的生活。

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