两区交界能买吗？城北门槛低至136万，机会在28号线？

对业内人士来说，城北一直是一个矛盾的存在。

一方面，城北环境面貌差、配套不足，但房价却不低，高峰期甚至有突破3万+的势头；身边有朋友想买城北，小编基本也是劝退，同样的价格还有更好选择，比如配套更成熟、环境更优越的城南。

另一方面，在购房者心目中，城北热度一直很高，也是中介热推的板块，成交量领跑佛山。

今年1-9月，在佛山成交面积TOP3中，城北保利时代·天珀就占了一席。同样的板块，价格更便宜的中交白兰春晓和敏捷珑玥府，去货量就一般。

哪些人在买城北？

从客群来看，上车城北的主要是桂城、祖庙等周边外溢客户，还有少量广州刚需，也曾有深圳客投资。

相对来说，城北优劣势分化也非常明显。优势方面，主要是佛山3号线、中山公园、广湛高铁枢纽；缺点主要是配套不足，尤其是学校，还有货运铁路穿过，整体居住环境不佳。

*城北核心区开发空间有限

值得一提的是，不少销售认为，禅桂交界也是板块一大优势，因此吸引了千灯湖、桂城等自住客户关注。

但是，不论从价值前景还是交通方面，两区交界处的硬伤都不能忽略。

首先，各区、镇街发展主力都有各自中心，桂城在千灯湖、三山，禅城在祖庙、亚艺、奇槎。虽然祖庙可开发土地有限，城北还有旧改空间，但区域地处桂城、大沥、罗村和祖庙四大镇街交汇处，很难有更广阔独立的发展空间。

交界就意味着，该板块距离哪个中心都不近，房价不至于垫底，但升值空间肯定有限。比如朝安、镇安、海三路，基本都是楼市里的小透明。

在城北学校建成之前，片区公办小学划分在东方广场怡东小学，直线距离1.5公里以上，不论电动车还是自驾接送，每天都会面临老城区的拥堵路况。

以禅桂交界的二手星晖园为例，虽然学区划分在桂江一中，但接送路途较远，二手房价还不如桂江一中旁的楼梯房。

不可否认的是，地铁确实是城北一大优势，不是因为佛山3号线，而是可能与之换乘的广州28号线。若最终方案敲定在叠滘站换乘，城北可跳过广佛线，快速接入广州地铁。

三房最低136万起，区域价差超1万/平

目前，城北在售有四盘：中交白兰春晓、保利时代天珀、敏捷珑玥府、保利新汇城，房价低至1.4万起，最高2.8万，整体均价在1.8-2.2万左右。

其中，敏捷珑玥府位于文沙老城区，前身是佛山最便宜的菜市场南堤市场，因此周边活跃人群以老人居多，适合有本地怀旧情结的客群。

当初，敏捷拿地价1.42万/方，至今仍是城北地王，去年4月开盘价2.4万，如今最低1.7万起，此前还曾推出16888清栋活动。

比敏捷地段更差的还有保利新汇城，特价单位最低14XXX起，均价普遍在1.6万左右。

对比近三年市场，保利新汇城价值在持续下跌，一期当时开盘价在1.6-1.8万左右，如今二手放盘价低至1.4万起。项目处在禅城城北和南海罗村交汇处，也是区域交界的小透明。预计3号线开通后，有望改善周边人气，但佛山线网始终比较少，短时间很难扭转大势。

总体来看，城北还有价值前景的楼盘，主要在中交白兰春晓和保利时代天珀，两项目临近3号线中山公园站，基本在同一时期开盘，保利距离地铁口更近、园林更大，在价格上一直占据优势，普遍比中交贵2000元/平以上，主力产品跌回了两年前水平。

目前，白兰春晓在售二期78-120方三四房，有毛坯和精装可选，毛坯均价1.9万，最低1.7XXX起，78方三房最低总价136万起；精装2万左右，特价单位也有1.9万可选。

*白兰春晓实景图（网易房产拍摄）

需要留意的是，项目每隔一段时间会拿出一批特价单位，中高地楼层都有，但楼层选择不多，特价和非特价楼盘价差较大，建议不急着上车的客户，可以蹲一些合适楼层的特价房源。

另外，项目一期还有部分存货，90方单价2-2.1万，120方望江户型约2.6万，预计2023年3月交楼。

其实，这批产品并不是主力，而是开发商用于拉价差的，计划明年现楼发售，不排除会有调价，具体会根据市场风向来定。

*白兰春晓沙盘图（网易房产拍摄）

通过制造价差来走货，隔壁的保利时代天珀也在用这招。

天珀在售的14座望江单位，户型建面约97/99/122/134方三四房，也是2梯5户，精装价2.7-2.8万/平，并不是项目主推产品。

目前主推的是北侧的5/7/8座单位，均为2梯6户高层，面积涵盖84-120方，价格在1.9-2.2万左右。其中，84方三房为北向且没有套房，小面积实用率这方面，还是白兰春晓有优势。

*保利时代天珀实景图（网易房产拍摄）

另外，“收楼再供楼”的营销套路，也被项目玩坏了，活动不仅只是针对部分楼栋，关键是，享受该福利的楼栋，下个月就会收楼，意味着月供也只是晚一个月，纯粹引客噱头。

城北值得入手吗？

区域新添两大项目，供应量巨大

对周边自住客群来说，上车城北没毛病，天珀一期交付后，园林实景所见即所得，与周边环境形成强烈反差，底商已有商家进驻，楼下幼儿园已开学，俨然是自成一城的刚需大盘。

*保利时代天珀实景图（网易房产拍摄）

白兰春晓三房小户，总价可控，对预算不足的刚需也很友好。至于敏捷珑悦府和保利新汇城，更适合有老城区情怀。

如果近两年对学区有迫切需求的，建议绕道。目前城北入住率还未提升，学位紧迫感不强，九年制学校何时动工还是未知数。

不过，城北未来还将新增两大住宅盘：建投和创晟（国资），长期来看居住人口还会涨，学校兑现也是早晚的问题。

其中，建投占地6.4万方，总建面25.5万方，分为两期开发，规划有住宅、商业和幼儿园等业态。

小编在现场看到，建投项目与白兰春晓一路之隔，现场正在搭建工作人员板房，预计明年开放销售中心。

*建投地块（网易房产拍摄）

此外，建投紧邻广茂铁路，噪音影响大，目前主要是货运火车在通行，未来将改造为广湛高铁线路，从佛山火车站直达广州站。

销售透露，城北业主中，也有少量广州越秀、白云区老板，在高铁线路开通前坐绿皮火车回广州，最快半小时到广州，硬座票价9元。显然，这种通勤方式并不适合打工人。

过去三四年，城北地价频频破万之时，也曾涌现了一批投资客，房价接连突破2.5万，有冲刺3万+的势头。

目前，区域主力价格保持在2万左右，挤出了多余的水分和泡沫，在全国房价普遍下跌的形势下，单纯降价并不能说明什么问题。

只不过，配套不足、偏居一隅、交界的尴尬地段，仍然是区域最大的短板，没有绝对的优势能支撑其跑出独立行情。

广州28号线会是一个机遇，但这条线路还有更多好的选择，比如文华公园附近的二手，距离城市中心更近。

选对地段，城央二手的涨幅，远超两区交汇的一手。

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