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复式的坑,又有开发商来踩!佛山有盘五年都卖不完

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近日,开发已接近饱和的新城东地铁口,迎来新项目。

拿地9年的能兴地产,推出最后一个住宅组团怡翠晋盛·欣园,以复式、大平层和叠墅产品,作为收官之作。

其中,大平层和叠墅只有数十套货量,主力产品为两栋高层复式,面积涵盖103-115㎡四房三卫,吹风价高达2.8-3.2万/平。在佛山新城卷出天际之时,3万+吹风价真够胆大。

复式的坑,又有开发商来踩!佛山有盘五年都卖不完

*怡翠晋盛·欣园

以往,复式因为使用率高,在市场上占有一席之地;如今,不少刚需平层也发挥了极致的使用率,复式还有优势吗?

为了标新立异,100方小户型硬挤出四房,舒适度如何保障?摘掉了样板间的滤镜,复式业主收楼后会后悔吗?

今年,禅城有复式盘迎来收楼,同时面临层高缩水、楼板薄、居住密度高等诸多问题,可谓大型翻车现场。

拿地五年还有大量余货,降价也卖不掉

一年多以来,降价已成为市场主旋律。捡漏的同时要学会判断,不是所有特价房都值得入手,比如卖了五年却滞销的五矿崇文金城。

该盘于2017年11月摘地,楼面价15885元/㎡。这是继保利碧桂园天汇、时代香海彼岸之后,奇槎的第三个项目,算是区域元老盘;也是佛山为数不多复式盘。

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*五矿崇文金城实景

如今,奇槎开发已接近饱和,绿城、世茂、卓越、中粮、龙光等盘陆续清盘,五矿崇文金城还有接近100套货量。

要知道,项目仅规划了4栋复式高层,两栋已收楼,在售的1座仍然有充足的余货,2梯8户设计,主推103/112/115方复式四房。

年初,首批复式迎来交付,在此之前项目一直保持2.7-3万的高价;收楼翻车后,特价单位低至2.2万起,给了首批业主再了一次暴击。

降价的原因,除了市场行情低迷,更重要的是产品自身的问题。

从小强热线和广东台触电新闻综合报道,首批收楼业主反馈的问题包括:

1) 质量问题:墙体一戳就破、部分墙面渗水、水槽生锈等细节;

2) 层高问题:业主实测层高只有2.6米左右,并非合同上注明的2.9米;

3) 走廊问题:2梯8户高密度设计,狭长的走廊采光不足,交付时未封窗有安全隐患;

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*图源:佛山电视台-小强热线

高周转时代,楼盘交付的质量问题已司空见惯,部分瑕疵还可以整改,但层高和梯户比不足是无法改变的,直接影响未来几年甚至十几年的居住体验,二手想要置换也是难上加难,更何况首批上车业主,入手价超3万+。

看看业主们每天归家的走廊,狭长的L型设计,西南向2户、南向6户,定位高端的住宅,竟然做出了公寓的效果。

如此奇葩的设计理念,在佛山也很难找出第二个。

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*五矿崇文金城复式走廊实拍

其实,多数客户看到这条走廊,大概率都会被劝退。

考虑到实体板房影响体验感,项目卖了四年的复式,一直是异地板房。直到首批复式交楼,才开放实体板房。

目前,西南向在售103方四房,最低2.1万起,总价在220万左右;南向户型在2.4-2.7万左右,其中115方四房总价约310万,112方四房总价330万,单价仍然高达2.9万。

330万总价,在周边可以轻松拿下大四房,一手有泰丰千玺湾、二手有桂语兰庭,何必死磕复式四房。

对比复式大平层,小面积复式的二楼,顶多只能算阁楼,不仅楼梯空间窄小,二楼公共空间也非常小,三间卧室相当拥挤。

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*五矿崇文金城复式样板间

更尴尬的是,高总价的复式,刚需买不起,改善看不上,流入二手市场,愿意接盘的更少。

吹风价破3万!

走差异化路线,复式未必是最好选择

国庆节后,怡翠晋盛·欣园组团开放样板间,主打103-115方复式四房,面积段与五矿崇文金城基本一致。

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*怡翠晋盛·欣园实景

不过,欣园在产品设计上更卷,3梯4户设计,103方规划了三卫,115方做了双阳台,使用率100%。

无可否认,梯户比高是一大优势,保障了低密舒适的居住环境。

但小户型硬挤出三卫,牺牲的自然是房间的舒适度,样板间内的主卧,甚至无法放置衣柜,只能改造旁边的书房,如此一来,二楼实际只有两房。

关键是,通往二楼的步梯,正对大门。每天回家,眼前就是一面楼梯,压迫感迎面来袭。忙碌了一天,想回家躺平都不容易。

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与此同时,为了节省室内空间,欣园复式户型全部采用直梯设计,上楼犹如爬山。

数据显示,家用楼梯的倾斜度一般以20-45°为宜,以30°左右为最佳。显然,市面上大多数小面积复式都无法实现。

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任何事务都有两面性,复式的优势在于,1)空间利用率高;2)动静分开;3)上下两层空间互不干扰。

如果不差钱,顶层复式可以入,堪称空中别墅。对于小面积复式来说,舒适度会大打折扣,入住后弊端就会一一暴露:

1)楼梯坡度太陡,对老人和小孩不友好。如果孩子年龄尚小,需要在上下楼梯口加装围栏,不仅不美观,还增加了上下楼的不便。

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2) 层高不够。虽然市面上宣称复式总层高有5.9米或6米,实际是加上了中间楼板的厚度;

板房为了突出足够的层高,楼板相对较薄,实际入住后会出现层高不足和楼板薄的问题,比如五矿崇文金城。

3) 两层空间均受限。刚需户型做成复式,上下空间都会相对较小,相当于单层只有40-60方,入住后家用物品越来越多,房子也会越住越小。

4) 双层生活不便利。住在双层空间内,意味着许多小家电需要配套两份,比如扫地机器人、饮水机等。

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据悉,欣园吹风价约2.8-3.2万/平,低楼层折后可能2.6万起,高楼层普遍3万以上,总价约270-368万左右。

要知道,隔壁的怡翠晋盛·泰园组团,还有138-186方大平层在售,尾货最低2.6万起。更何况,佛山新城房价普遍回归1字头。无论是价格还是舒适度上,欣园优势都不大。

小编留意到,该项目在宣传推广中,刻意突出佛山复式住宅较少,以数量稀缺突出其价值。

换个角度解读,如果复式有价值,为什么开发商不愿意做?说到底,还是市场接受度不高,刚需复式也很难玩出新高度。

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至于市面上扎堆的复式公寓,多数也是商办性质,4.5米标准层高的写字楼,改为居住用途,复式、双钥匙是普遍选择。

买复式前,先看看二手

对购房者来说,如果你被复式板房打动了,建议先看看二手行情。

年初交楼后,五矿崇文金城在贝壳仅成交一套复式,79方三房成交价2.5万/平,总价不到200万。同一批业主,最高入手价超3万。

还有桂城的越秀星汇瀚府,复式四房成交价约2.5-2.6万/方,大平层成交价突破3万。当然,该项目复式规划在路边,也会影响升值空间。

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重要的是,售楼部户型图普遍未标注尺寸,实际空间大小无从知晓。

二手房交易时,每一处空间大小,在户型图上都会暴露无遗。

比如五矿79方三房,主卧仅10.8方,只能塞进1.5米床,次卧最小4.9方,只能勉强做衣帽间或书房。

复式的坑,又有开发商来踩!佛山有盘五年都卖不完

如今,不少复式盘已交楼,也有大量二手流入市场。

没了样板间的滤镜,复式真实居住体验感如何,不妨多看看二手,尤其是已入住过的二手房,更能凸显优缺点。

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