复式的坑，又有开发商来踩！佛山有盘五年都卖不完

近日，开发已接近饱和的新城东地铁口，迎来新项目。

拿地9年的能兴地产，推出最后一个住宅组团怡翠晋盛·欣园，以复式、大平层和叠墅产品，作为收官之作。

其中，大平层和叠墅只有数十套货量，主力产品为两栋高层复式，面积涵盖103-115㎡四房三卫，吹风价高达2.8-3.2万/平。在佛山新城卷出天际之时，3万+吹风价真够胆大。

*怡翠晋盛·欣园

以往，复式因为使用率高，在市场上占有一席之地；如今，不少刚需平层也发挥了极致的使用率，复式还有优势吗？

为了标新立异，100方小户型硬挤出四房，舒适度如何保障？摘掉了样板间的滤镜，复式业主收楼后会后悔吗？

今年，禅城有复式盘迎来收楼，同时面临层高缩水、楼板薄、居住密度高等诸多问题，可谓大型翻车现场。

拿地五年还有大量余货，降价也卖不掉

一年多以来，降价已成为市场主旋律。捡漏的同时要学会判断，不是所有特价房都值得入手，比如卖了五年却滞销的五矿崇文金城。

该盘于2017年11月摘地，楼面价15885元/㎡。这是继保利碧桂园天汇、时代香海彼岸之后，奇槎的第三个项目，算是区域元老盘；也是佛山为数不多复式盘。

*五矿崇文金城实景

如今，奇槎开发已接近饱和，绿城、世茂、卓越、中粮、龙光等盘陆续清盘，五矿崇文金城还有接近100套货量。

要知道，项目仅规划了4栋复式高层，两栋已收楼，在售的1座仍然有充足的余货，2梯8户设计，主推103/112/115方复式四房。

年初，首批复式迎来交付，在此之前项目一直保持2.7-3万的高价；收楼翻车后，特价单位低至2.2万起，给了首批业主再了一次暴击。

降价的原因，除了市场行情低迷，更重要的是产品自身的问题。

从小强热线和广东台触电新闻综合报道，首批收楼业主反馈的问题包括：

1） 质量问题：墙体一戳就破、部分墙面渗水、水槽生锈等细节；

2） 层高问题：业主实测层高只有2.6米左右，并非合同上注明的2.9米；

3） 走廊问题：2梯8户高密度设计，狭长的走廊采光不足，交付时未封窗有安全隐患；

*图源：佛山电视台-小强热线

高周转时代，楼盘交付的质量问题已司空见惯，部分瑕疵还可以整改，但层高和梯户比不足是无法改变的，直接影响未来几年甚至十几年的居住体验，二手想要置换也是难上加难，更何况首批上车业主，入手价超3万+。

看看业主们每天归家的走廊，狭长的L型设计，西南向2户、南向6户，定位高端的住宅，竟然做出了公寓的效果。

如此奇葩的设计理念，在佛山也很难找出第二个。

*五矿崇文金城复式走廊实拍

其实，多数客户看到这条走廊，大概率都会被劝退。

考虑到实体板房影响体验感，项目卖了四年的复式，一直是异地板房。直到首批复式交楼，才开放实体板房。

目前，西南向在售103方四房，最低2.1万起，总价在220万左右；南向户型在2.4-2.7万左右，其中115方四房总价约310万，112方四房总价330万，单价仍然高达2.9万。

330万总价，在周边可以轻松拿下大四房，一手有泰丰千玺湾、二手有桂语兰庭，何必死磕复式四房。

对比复式大平层，小面积复式的二楼，顶多只能算阁楼，不仅楼梯空间窄小，二楼公共空间也非常小，三间卧室相当拥挤。

*五矿崇文金城复式样板间

更尴尬的是，高总价的复式，刚需买不起，改善看不上，流入二手市场，愿意接盘的更少。

吹风价破3万！

走差异化路线，复式未必是最好选择

国庆节后，怡翠晋盛·欣园组团开放样板间，主打103-115方复式四房，面积段与五矿崇文金城基本一致。

*怡翠晋盛·欣园实景

不过，欣园在产品设计上更卷，3梯4户设计，103方规划了三卫，115方做了双阳台，使用率100%。

无可否认，梯户比高是一大优势，保障了低密舒适的居住环境。

但小户型硬挤出三卫，牺牲的自然是房间的舒适度，样板间内的主卧，甚至无法放置衣柜，只能改造旁边的书房，如此一来，二楼实际只有两房。

关键是，通往二楼的步梯，正对大门。每天回家，眼前就是一面楼梯，压迫感迎面来袭。忙碌了一天，想回家躺平都不容易。

与此同时，为了节省室内空间，欣园复式户型全部采用直梯设计，上楼犹如爬山。

数据显示，家用楼梯的倾斜度一般以20-45°为宜，以30°左右为最佳。显然，市面上大多数小面积复式都无法实现。

任何事务都有两面性，复式的优势在于，1）空间利用率高；2）动静分开；3）上下两层空间互不干扰。

如果不差钱，顶层复式可以入，堪称空中别墅。对于小面积复式来说，舒适度会大打折扣，入住后弊端就会一一暴露：

1）楼梯坡度太陡，对老人和小孩不友好。如果孩子年龄尚小，需要在上下楼梯口加装围栏，不仅不美观，还增加了上下楼的不便。

2） 层高不够。虽然市面上宣称复式总层高有5.9米或6米，实际是加上了中间楼板的厚度；

板房为了突出足够的层高，楼板相对较薄，实际入住后会出现层高不足和楼板薄的问题，比如五矿崇文金城。

3） 两层空间均受限。刚需户型做成复式，上下空间都会相对较小，相当于单层只有40-60方，入住后家用物品越来越多，房子也会越住越小。

4） 双层生活不便利。住在双层空间内，意味着许多小家电需要配套两份，比如扫地机器人、饮水机等。

据悉，欣园吹风价约2.8-3.2万/平，低楼层折后可能2.6万起，高楼层普遍3万以上，总价约270-368万左右。

要知道，隔壁的怡翠晋盛·泰园组团，还有138-186方大平层在售，尾货最低2.6万起。更何况，佛山新城房价普遍回归1字头。无论是价格还是舒适度上，欣园优势都不大。

小编留意到，该项目在宣传推广中，刻意突出佛山复式住宅较少，以数量稀缺突出其价值。

换个角度解读，如果复式有价值，为什么开发商不愿意做？说到底，还是市场接受度不高，刚需复式也很难玩出新高度。

至于市面上扎堆的复式公寓，多数也是商办性质，4.5米标准层高的写字楼，改为居住用途，复式、双钥匙是普遍选择。

买复式前，先看看二手

对购房者来说，如果你被复式板房打动了，建议先看看二手行情。

年初交楼后，五矿崇文金城在贝壳仅成交一套复式，79方三房成交价2.5万/平，总价不到200万。同一批业主，最高入手价超3万。

还有桂城的越秀星汇瀚府，复式四房成交价约2.5-2.6万/方，大平层成交价突破3万。当然，该项目复式规划在路边，也会影响升值空间。

重要的是，售楼部户型图普遍未标注尺寸，实际空间大小无从知晓。

二手房交易时，每一处空间大小，在户型图上都会暴露无遗。

比如五矿79方三房，主卧仅10.8方，只能塞进1.5米床，次卧最小4.9方，只能勉强做衣帽间或书房。

如今，不少复式盘已交楼，也有大量二手流入市场。

没了样板间的滤镜，复式真实居住体验感如何，不妨多看看二手，尤其是已入住过的二手房，更能凸显优缺点。

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