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300方做两房,89方做四房!广佛线从未如此分裂

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一条广佛线,楼市分化能有多大?

近日,广佛线多个新盘上线,有公寓300方做两房,吹风价破千万;有项目89方做四房,总价最低150万起,顶豪和刚需的购买力,正在经历两极化的考验。

304方做两房,佛山公寓天花板来了

近两年,佛山公寓、商办产品市场陷入谷底,即使单价跌入万元以内,成交量也难有起色,不少二手公寓,更是成为负资产。

纯投资、低门槛的赛道太拥挤,有公寓另辟蹊径,向自住和改善的赛道转换。

10月15日,保利天悦项目MO展示区开放,推出两栋高层公寓,面积涵盖68-188方一到三房。

300方做两房,89方做四房!广佛线从未如此分裂

*保利天悦MO示范区沙盘(拍摄:网易房产)

其中,首推的2座公寓,楼高40层,6梯9户设计,南向四套单位有116方和188方两个户型。

为了把公寓做出大平层的效果,项目将116方和188方打通,复刻了天悦300方楼王的豪奢产品。

不过,商业公摊比住宅高,304方示范单位仅规划了两间卧室,仅主人套房就超60方,客厅自带270°无遮挡视野,开间高达8米。

300方做两房,89方做四房!广佛线从未如此分裂

*304方公寓视野(拍摄:网易房产)

据项目透露,这一产品的目标客群,与天悦大平层有相似之处,都是城市里的高净值人群,为了更纯粹的居住舒适度。

同时,项目认为,商业与住宅的巨大价差,也会驱使一部分人选择“性价比”更高的前者。顶豪客群的思想,普通人是难以理解的。

从目前来看,项目推出304方公寓也只是试水阶段,既是考验佛山购买力,也是重塑了商业的价值。

据悉,MO公寓吹风价超千万,意味着单价将突破3字头,可谓佛山公寓的天花板了。

要知道,一公里之外的保利壹号公馆,占据千灯湖一线核心景观,却被吐槽为投资天坑。

十多年前,项目开盘价1万+,比周边6000+住宅贵出许多,如今二手成交价仅1.5-1.7万/平左右。

300方做两房,89方做四房!广佛线从未如此分裂

*保利壹号公馆最近一套成交(来源:贝壳)

从改善到刚需,深圳房企的委曲求全

当市场不景气,顶豪和刚需的购买力呈现两个极端,愈发加大了市场的分化力度。

同样是广佛线,位于澜石站的新盘泰丰千语庭,9月刚开放就启动了渠道,并释放了总价150万起价格优惠,开发商另送一成首付。

300方做两房,89方做四房!广佛线从未如此分裂

*泰丰千语庭(拍摄:网易房产)

项目距离澜石地铁站约400米,去年7月拿地价1.45万/平,占地9.6万方,规划5栋高层住宅,其中1/2座为2梯5户,3/4/5座为2梯4户。

不同于泰丰佛山首盘,千语庭定位极致刚需,首推的2座产品,主打83方三房1.5卫、89方四房两卫和98方四房两卫,单价1.7-2.2万左右,总价控制在150-200万。

300方做两房,89方做四房!广佛线从未如此分裂

*83方三房主卧(拍摄:网易房产)

当其他开发商还在降价促销时,千语庭从户型上卷出了新高度,总价击穿了区域地板价。

这还不够,为了降低上车门槛,开发商赠送一成首付。

例如原价160万三房,首付两成32万,贷款128万,开发商赠送一成首付也即16万,客户只需16万首付、贷款128万,相当于总价仅144万。

300方做两房,89方做四房!广佛线从未如此分裂

地价1.45万,房价仅1.7万起带装修,恐怕开发商也不追求利润了,只求保本。还有亚艺泰丰千玺湾,地价1.72万,房价2.2万起,目前也是走“薄利多销”的模式。

回顾去年,千玺湾以纯四房改善产品面市,吹风价高达3.2-3.5万/平,如今快刀斩房价,体现了民企在逆境中满满的求生欲。

泰丰重仓的惠州,也出现了大幅降价,牧马湖豪宅盘,从1.8-2万/平高价,跌到了1.25万起,早期入手业主,资产一夜缩水几十万。

在众多新晋佛山的民企中,泰丰也只是众多大冤种的其中之一。

张槎地王大华紫樾府,地价1.42万,售价1.6万起,三房总价低至145万,还是张槎三地铁枢纽盘。

吹风2.4-2.8万,本地房企打响价格保卫战?

一面是火热的豪宅市场,一面是血洗的刚需市场,本土房企怎么走?

国庆节前,广佛线朝安站的东建明德城开放售楼部,首推85-166方三四房产品,货量高达6000套,吹风价2.4-2.8万,最快10月底开盘。

时隔仅一年,这座禅城首个整村改造项目,从一片平地,长出了一栋栋高楼,本地房企的实力可见一斑。

300方做两房,89方做四房!广佛线从未如此分裂

*东建明德城回迁房已拆除排栅(拍摄:网易房产)

当然,老板的实力,与销售的自信和傲娇也是成正比的,“我们的品质跟其他项目是没可比性的”。

然而,不论从地段还是产品来看,东建明德城的豪宅定位都站不住。

地段上,项目位于祖庙老城区,虽然旧改后周边面貌有所提升,但发展空间始终有限,尤其是公办教育资源,是目前最大的短板。

300方做两房,89方做四房!广佛线从未如此分裂

*东建明德城项目(拍摄:网易房产)

根据销售介绍,支撑项目高品质的配置,除了全屋中央空调,还有全社区中央净水系统。

但是,在千万豪宅扎堆的市场下,这些所谓的高端配置,瞬间被秒成渣,甚至不少镇街的刚需盘,也自带全屋中央空调。

项目首推【翰府】组团13座,涵盖85/107/117方三四房,3梯6户设计,总价210万起。因祖庙限购,首付最低三成,上车门槛63万,在当前市场行情下,几乎没有任何优势。

300方做两房,89方做四房!广佛线从未如此分裂

*东建明德城沙盘(拍摄:网易房产)

在一片降价的血海中,本地老大哥显然不愿屈服,希望撬动高品质消费人群,冲出价格战的旋涡。

预期和现实总有差距,限购政策、老城区体质、周边价格内卷、预期低迷......都是东建明德城面临的困难。

如果学中海,守住价格底线,业绩自然难看;更大概率是高开低走,先走一波销量,后续再佛系出货,毕竟几千套货量,足以经历几轮周期了,也不能只看眼前。

市场如此魔幻,刚需和刚改怎么选?

除去开发商制造的噱头,购房者应结合实际预算和需求出发,一二手综合对比,89方四房固然吸引,但要考虑长久的居住舒适度,未来换房的成本会很高。

买房不要只关注一手,老城区的一手盘未必跑得过新区的二手,板块的核心配套和发展前景更重要。

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