广东
一条广佛线，楼市分化能有多大？
近日，广佛线多个新盘上线，有公寓300方做两房，吹风价破千万；有项目89方做四房，总价最低150万起，顶豪和刚需的购买力，正在经历两极化的考验。
304方做两房，佛山公寓天花板来了
近两年，佛山公寓、商办产品市场陷入谷底，即使单价跌入万元以内，成交量也难有起色，不少二手公寓，更是成为负资产。
纯投资、低门槛的赛道太拥挤，有公寓另辟蹊径，向自住和改善的赛道转换。
10月15日，保利天悦项目MO展示区开放，推出两栋高层公寓，面积涵盖68-188方一到三房。
*保利天悦MO示范区沙盘（拍摄：网易房产）
其中，首推的2座公寓，楼高40层，6梯9户设计，南向四套单位有116方和188方两个户型。
为了把公寓做出大平层的效果，项目将116方和188方打通，复刻了天悦300方楼王的豪奢产品。
不过，商业公摊比住宅高，304方示范单位仅规划了两间卧室，仅主人套房就超60方，客厅自带270°无遮挡视野，开间高达8米。
*304方公寓视野（拍摄：网易房产）
据项目透露，这一产品的目标客群，与天悦大平层有相似之处，都是城市里的高净值人群，为了更纯粹的居住舒适度。
同时，项目认为，商业与住宅的巨大价差，也会驱使一部分人选择“性价比”更高的前者。顶豪客群的思想，普通人是难以理解的。
从目前来看，项目推出304方公寓也只是试水阶段，既是考验佛山购买力，也是重塑了商业的价值。
据悉，MO公寓吹风价超千万，意味着单价将突破3字头，可谓佛山公寓的天花板了。
要知道，一公里之外的保利壹号公馆，占据千灯湖一线核心景观，却被吐槽为投资天坑。
十多年前，项目开盘价1万+，比周边6000+住宅贵出许多，如今二手成交价仅1.5-1.7万/平左右。
*保利壹号公馆最近一套成交（来源：贝壳）
从改善到刚需，深圳房企的委曲求全
当市场不景气，顶豪和刚需的购买力呈现两个极端，愈发加大了市场的分化力度。
同样是广佛线，位于澜石站的新盘泰丰千语庭，9月刚开放就启动了渠道，并释放了总价150万起价格优惠，开发商另送一成首付。
*泰丰千语庭（拍摄：网易房产）
项目距离澜石地铁站约400米，去年7月拿地价1.45万/平，占地9.6万方，规划5栋高层住宅，其中1/2座为2梯5户，3/4/5座为2梯4户。
不同于泰丰佛山首盘，千语庭定位极致刚需，首推的2座产品，主打83方三房1.5卫、89方四房两卫和98方四房两卫，单价1.7-2.2万左右，总价控制在150-200万。
*83方三房主卧（拍摄：网易房产）
当其他开发商还在降价促销时，千语庭从户型上卷出了新高度，总价击穿了区域地板价。
这还不够，为了降低上车门槛，开发商赠送一成首付。
例如原价160万三房，首付两成32万，贷款128万，开发商赠送一成首付也即16万，客户只需16万首付、贷款128万，相当于总价仅144万。
地价1.45万，房价仅1.7万起带装修，恐怕开发商也不追求利润了，只求保本。还有亚艺泰丰千玺湾，地价1.72万，房价2.2万起，目前也是走“薄利多销”的模式。
回顾去年，千玺湾以纯四房改善产品面市，吹风价高达3.2-3.5万/平，如今快刀斩房价，体现了民企在逆境中满满的求生欲。
泰丰重仓的惠州，也出现了大幅降价，牧马湖豪宅盘，从1.8-2万/平高价，跌到了1.25万起，早期入手业主，资产一夜缩水几十万。
在众多新晋佛山的民企中，泰丰也只是众多大冤种的其中之一。
张槎地王大华紫樾府，地价1.42万，售价1.6万起，三房总价低至145万，还是张槎三地铁枢纽盘。
吹风2.4-2.8万，本地房企打响价格保卫战？
一面是火热的豪宅市场，一面是血洗的刚需市场，本土房企怎么走？
国庆节前，广佛线朝安站的东建明德城开放售楼部，首推85-166方三四房产品，货量高达6000套，吹风价2.4-2.8万，最快10月底开盘。
时隔仅一年，这座禅城首个整村改造项目，从一片平地，长出了一栋栋高楼，本地房企的实力可见一斑。
*东建明德城回迁房已拆除排栅（拍摄：网易房产）
当然，老板的实力，与销售的自信和傲娇也是成正比的，“我们的品质跟其他项目是没可比性的”。
然而，不论从地段还是产品来看，东建明德城的豪宅定位都站不住。
地段上，项目位于祖庙老城区，虽然旧改后周边面貌有所提升，但发展空间始终有限，尤其是公办教育资源，是目前最大的短板。
*东建明德城项目（拍摄：网易房产）
根据销售介绍，支撑项目高品质的配置，除了全屋中央空调，还有全社区中央净水系统。
但是，在千万豪宅扎堆的市场下，这些所谓的高端配置，瞬间被秒成渣，甚至不少镇街的刚需盘，也自带全屋中央空调。
项目首推【翰府】组团13座，涵盖85/107/117方三四房，3梯6户设计，总价210万起。因祖庙限购，首付最低三成，上车门槛63万，在当前市场行情下，几乎没有任何优势。
*东建明德城沙盘（拍摄：网易房产）
在一片降价的血海中，本地老大哥显然不愿屈服，希望撬动高品质消费人群，冲出价格战的旋涡。
预期和现实总有差距，限购政策、老城区体质、周边价格内卷、预期低迷......都是东建明德城面临的困难。
如果学中海，守住价格底线，业绩自然难看；更大概率是高开低走，先走一波销量，后续再佛系出货，毕竟几千套货量，足以经历几轮周期了，也不能只看眼前。
市场如此魔幻，刚需和刚改怎么选？
除去开发商制造的噱头，购房者应结合实际预算和需求出发，一二手综合对比，89方四房固然吸引，但要考虑长久的居住舒适度，未来换房的成本会很高。
买房不要只关注一手，老城区的一手盘未必跑得过新区的二手，板块的核心配套和发展前景更重要。
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本文来源：网易房产原创
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