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美的置业:稳守企业安全基本盘,穿越周期蓄力谋发展

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8月26日晚间,美的置业(3990.HK)披露2022年半年度报告。报告期内,公司始终重视保持基本面的稳健和培养穿越周期的能力,以安全良性的财务表现筑牢风险底线。在数字化驱动下完成效能革命,实现组织重构与提升。同时,依托“地产+科技”战略,美的置业培育的多元化产业链走向成熟,市场化程度大幅提升,以“智慧健康生活服务商”的综合实力制胜未来。

(2022年中期业绩会发布会现场图片)

公开市场债务基本偿付,融资成本稳步下降

在充满挑战与不确定性的市场环境中,得益于媲美央国企的高信用价值,以及美的控股的强大资金优势,美的置业始终恪守长期主义发展理念,增厚安全垫、稳筑基本盘。交付出优于同业的成绩。

2022年上半年,美的置业实现合约销售额400.3亿元;合约销售面积327万平方米。通过集约化管理,集团管理和销售费用率实现同比下降。截至报告期末,公司营业收入317亿元,毛利率17.9%;核心净利润27亿元,业绩核心指标健康良性。

为贯彻区域深耕战略,公司精准布局有持续人口流入和经济增长的珠三角、长三角经济区。报告期内,二线及以上城市贡献近8成业绩,销售均价逆市增长2%至12233元/㎡,城市升级战略再上台阶。

凭借经营稳健、审慎把控的优势,美的置业各项财务指标持续优化,为有效抵御风险奠定坚实基础。截至报告期末,公司合理控制净负债率,下降至44.9%;剔除受限制现金的现金短债比提升至1.73,扣预资产负债率稳步下降至70.3%。

此外,美的置业持有现金总量305亿元,银行授信额度1533亿元,尚未动用的银行授信额度增长至1056亿元,现金及金融资源充裕,偿债能力大幅提升。在手握充足现金总量同时,上半年公司融资成本持续下降。截至报告期末,美的置业加权平均融资成本降至4.60%。

(武汉美的君兰半岛)

长期以来,美的置业重视信用价值,践行精益管理,凭借优良企业资质屡次获得多家主流金融机构支持,资信水平迈入民营房企第一梯队。继2月成为首家成功发行中票的内房股民企,公司接连与招商银行、交通银行、建设银行以及农业银行达成战略合作,获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款,和360亿元个人住房按揭贷款专项额度。5月,美的置业成功发行10亿公司债,系首批创设信用保护合约发债示范房企。

值得一提的是,美的置业没有以其自身为债务主体的美元债,年内将偿付完年内公开市场债务,整体抗风险能力持续增强。大股东以股代息,超15亿港币现金分红留存在上市公司内,坚定支持公司长期发展。

数字化助推经营降本增效,共建生态协同工作体系

当前,随着科技快速发展和社会周期的叠加,驱动企业发展变革的三大核心力量已经转变为宏观环境、科技进步以及客户变迁。近三年,美的置业前瞻布局,不仅通过数字化战略全景赋能经营,更通过组织效能革命向管理要红利。

美的置业在数字化层面不断迭代对应的体系经营能力,自研的磐石PaaS平台,实现内部生产及运营的数字化、透明化。2022年上半年,美的置业推出造价清单化,以更精细的颗粒度管理,赋能招采、设计实现便捷管理,同时推进实现业、财、资、税、档一体化贯通。另外,深化各环节的标准和深度自动、智能化。实现营销线上化、运营数智化、以及产品可视化。

此外,美的置业携手40余家A级战略供方共创共赢,建立生态协同价值共生体系。为升级系统竞争力,启动“全周期高质量战略供应链”打造,大力促进绿色供应链发展。未来,公司将进一步着眼新一代数字化系统的研发。以客户价值为中心,强化材料、设计、服务、装修等方面的内部协同

(昆明· 美的北京路9號)

项目如期高品质交付,充足已售未结转奠定发展基础

在房企转型过程中,注重产品力、转变发展思路成为可持续发展的必经之路。凭借高质素的产品品质和卓越的综合产品能力,上半年美的置业累计荣获20余项权威产品荣誉。同时,美的置业致力于打造更绿色、更低碳的高品质人居产品。持续将环保和可持续发展理念融入建筑设计,积极推进绿色建筑。

在产品力逐步提升同时,服务力也不断升维。美的置业通过持续推进客研体系建设,把握客户诉求,提升交付体验,先后开放工地直播试点、一站式交付试点、上线集购房推荐与客户平台于一体的“美的置业云交付”。全新用户交付品牌IP”橙意家”,更是从产品、工程、服务三大板块,持续向客户传递“看得见”的美好生活。

交付除了是对房企的验收考验,更是其践行自身的承诺、呈现坚实口碑的实力展现。2022年上半年,美的置业共实现38个城市,66个项目,超3万套房子交付,客户满意度位列行业第一梯队。

房企的交付与销售环节相互依赖、相互促进。良好的销售回款,是提前交付的保障,而稳健的交付,反过来也塑造了销售的口碑和信用。超预期的交付,将为美的置业带来可观的结转收入。截至报告期末,公司已售未结转金额1156亿元,有效锁定未来收入。

截至2022年上半年,美的置业土储总建筑面积4294万㎡,二线及以上城市的土储占比67%。通过合作项目股权切割方式,助力高价值项目获取,土储权益比提升至69%。充裕的土地储备、货值集中在高能级城市和价值区域、充足的已售未结转以及优于同业的产品力、交付力等,都为公司后期持续稳健增长提供了强劲保证。

多元业务市场化程度提升,蓄力助推新地产转型

面对新市场、新需求,房地产企业发展内核动力已经由“投资”转向“经营”驱动。美的置业始终注重以科技赋能地产,逐步拉通从投资、设计、建造到产品等整个产业链的闭环。经过多年深耕培育,多元业务市场化程度大幅提升,成为第二增长极。

在建筑科技领域,美的置业旗下睿住建筑科技聚焦“设计+装配式产业一体化”,提供围绕建筑科技的全价值链业务场景服务。逐步搭建起全专业建筑数字化设计能力以及全链条装配式产品供给能力。报告期内,睿住建筑科技新增合同超5亿元,第三方业务占比达9成,已然成为高度市场化运作下的建筑工业化头部企业。

(佛山睿住住工产业园)

2022上半年,睿住建筑科技实现了装配式竖向结构及连接技术,装配式数字化设计及零碳技术领域的创新突破。沉淀出设计科技+PC+装配式内装技术体系,并推出模组化看空间产品方案及GRC产品。对外拓展方面,联合央企如中集模块化建筑、高校,研发模组化空间产品,逐步开拓境外市场。

自2016年布局空间科技赛道以来,6年间,美的置业坚持以用户需求为导向进行技术迭代。旗下睿住智能以整体家居智能化解决方案驱动,建立起围绕场景创新和物联网的核心竞争力,助力美的置业强化“智慧地产”核心标签。报告期内,睿住智能新增合同6亿元,销售额4亿元,同比增长20%。

自持物业相继的成长壮大,在贡献现金流和利润同时,也锁定了业主的满意度及忠诚度,最终有助于实现品牌溢价,成为企业在行业周期发展中可攻可守的利器。

2022年上半年,美置服务服务合约面积8667万平方米,客户感知满意度位居行业前列,荣膺2022年度物业服务力Top20。客户满意度和收缴率的提升,形成平台增值效应,进一步赋能房开主业。

在非住宅领域,美置服务形成差异化打法,通过积极拓展园区、文旅、公建及学院等业态,第三方业务占比提升至18%,园区物业服务能力跻身行业top10。此外,代建业务取得突破性进展,专业服务能力备受市场认可。

在立足房地产开发基本盘基础上,公司积极完善商业运营,向智慧健康生活服务商升级。上半年,美的商业运营面积超70万方,开业商城7座。贵阳悦然广场、贵阳悦然里、徐州悦然里陆续开业。通过做精优质资产持有经营,提升项目品牌效应和经营效益。

小结

2022年是房地产残酷出清、持续分化的一年,同时也是行业迈向新型地产发展模式的变革元年。美的置业秉承50余年厚积品牌优势,珍视品牌价值,夯实品牌信用,勤勉务实、踏实进取,不断践行长期主义理念,旨在获得可持续的高质量发展。通过重塑经营逻辑,培育多元产业,科学组织赋能以及稳健战略牵引,蓄力当下、着眼未来,创享“地产+科技”的蓝海新机遇,不断构建新竞争格局下的企业核心优势,

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