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季华路见证时代迭变:险资撑场,地产退场

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最近,被誉为佛山“金腰带”的季华路,迎来了新金主。

8月8日,平安集团大手笔入主季华六路,以8亿底价斩获禅城山湖地块,拟建超高写字楼和高端商业中心。

作为佛山CBD中轴,季华路常用来对标广州花城大道、深圳深南路,一条路上汇聚了40多家中外金融机构、170多家境内外企业总部,还有超过10座大型商场,包括佛山最大商场王府井。

季华路不缺写字楼,也不缺商场,商业总体量甚至可以用过剩来形容;与此同时,烂尾楼还在持续发酵,光鲜华丽的外表下遍布伤疤......许多人可能会疑惑,如此光景的季华路,平安为何会重金布局?

其实,平安不同于以往的商业开发者,此次落子禅城,意味着保险产业在佛山做大做强。季华路可能不缺写字楼和商场,却缺少一座保险公司总部。毕竟,佛山2021年保费总额位居全省地级市第一、全国地级市第二,还有大把“钱”景。

一面是险资企业重金起楼,一面是房地产逐步退场,季华路这座城市中轴,成为时代的记录者。

A面:金融保险撑起季华路门面

说季华路是佛山的“金腰带”并不夸张,这条约10公里长的东西中轴,汇聚了多家银行、金融、投资和保险企业总部。

季华路见证时代迭变:险资撑场,地产退场

*季华路实景(来源:网易房产)

近年来,季华路新投用的写字楼中,金融保险公司都是租赁大户,以佛山绿地中心为例,超130家进驻企业中,近七成是金融保险类企业;同时还有佛山万科金融中心,金融保险类区域总部与省级分公司共有42家,租赁面积占比超50%。

季华四路的宏宇国金,也有多家保险公司扎堆,每天早会时段,地下停车场都是车满为患,待早会结束人员散去,上百个车位又变得空荡荡。

保险行业增长有多快,大家从朋友圈就可以看出,越来越多的“前同事”转行保险圈,其中也不乏地产人的身影。

早在2018年,禅城就启动了保险示范区建设,全市70%保险机构都在禅城,占据全市三分之一保费收入,保险密度约2万元/人,位居全国前列,达到发达国家水平。

“十四五”期间,禅城的重点发展方向,也是聚焦科创金融和保险产业。季华路作为CBD中轴,必然是吸金的主力。

B面:最好的地段,最多的烂尾楼

城市中轴自带吸金体质,必然获得更多资本关注,但投资皆有风险,在季华路这条“黄金大道”上栽跟头的,可不止一个。

今年7月,天丰誉城和鸿翔芮丽同时暴雷,两大项目仅一路之隔,择址禅城最好的地段之一,双地铁环绕,还有几大商场配套,因开发商违规挪用资金,导致项目停工,业主无法收楼。

在业主的求助帖中,禅城区住房城乡建设和水利局已确认,天丰誉城开发企业未将预售款存入监管账户,且开发企业与总包之间存在工程款纠纷,导致项目停工。

季华路见证时代迭变:险资撑场,地产退场

居住关系民生大事,在官方推动督促下,天丰誉城住宅交楼也许有望,但商业产品却很难了。据了解,项目二期用地原本就是商业属性,后通过“商改住”调整土地性质。

在地产行业高峰期,季华路商业大厦拔地而起,写字楼、公寓、商场供应不断,远远超过需求。至于天丰誉城停工,也有业主质疑开发商将购房款挪用至公寓建设,因为公寓销售差回款慢,导致资金链断裂。

从季华一路到季华七路,从莲塘翡翠湾公馆、威达大厦到锦恒广场,所有烂尾楼都是商业性质。如今季华五路的星星华园国际,前身也是烂尾的兆银酒店。

其实,随着房地产回归本质,地产项目的开发,不仅考验开发商资金实力,同时也考验企业对市场需求的准确把握,盲目开发、遍地捡钱的时代已过。

季华西房价重回五年前

楼市整体低迷,季华中轴也扛不住,尤其是季华西路的张槎和石湾,即使有准地铁和交通枢纽加持,也挡不住降价风波。

最近,大华佛山首个项目大华紫樾府亮相,主推89-142㎡精装高层,以及143-199㎡叠墅,对外宣传1.7万/平起,对比此前2万/平左右吹风价下调了不少。

该项目位于季华二路,临近张槎TOD枢纽站,有佛山2号线(已通车)、广佛环线(在建)和佛山4号线(在建)三地铁交汇,且拿地价超1.4万/平,至今仍是张槎板块地王。

虽然地段不错,但招架不住竞品的价格战,只得割肉求生。一边是复地公园和光、季华正荣府1.6万/平屠城,一边是张槎1.2-1.4万/平特价房,大华紫樾府首波注定血亏。

季华路见证时代迭变:险资撑场,地产退场

事实上,价格内卷之下,季华西房价已回到5年前,当时中海凤凰熙岸开盘在1.5-1.8万/㎡左右,还是双合同,首付门槛相对更高。

以前,总有人说,房价回到5年前一定会买房。如今愿望成真,却失去了上车的信心和勇气。

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