博鳌论道|光大陈宏飞：地产经营要会“算账”

8月10日下午，2022博鳌房地产论坛进入资本大会的主场，光大嘉宝总裁兼光大安石董事长、首席执行官陈宏飞发表了以《回归常识，成就价值——不动产行业趋势思考》为主题的演讲。

站在建筑设计和房地产金融专业的角度，陈宏飞发现，国内房地产高速发展20年，从业者只关注资源而不算账，但上面有下大棋算大账的，“你不算账，大帐就把你算进去了”。

对科班出身的从业者来说，房地产投资应按照统计学算出生率、死亡率、新增人口，然后再加上房子的平均使用年限、该更新的比例，以及新增就业人口等变量，算出区域总体住房需求。

在2003年到2010年期间，陈宏飞发现，越到后面算账越感觉什么也做不了，因为很多新区根本找不到数据，只能通过前几年的增长率，推算潜在的需求。最后，市场不是比较总供给，而是比较不同楼盘的装修水平和地段。

以三四线城市为例，区域虽然有改造、更新、改善的需求，但没有持续的就业来支撑，当前就业的一部分也是因为房地产需求所产生的，当房子盖完了，他们又回家种地休息了，“不能因为有人在盖房子，你就在旁边接着盖，所以这个事我觉得是没有算账的”。

陈宏飞认为，国内房地产市场也存在租售比过低的问题，当一个投资产品的收益率是1.6%或者不到2%时，在银行的借款利率却高达5%，“为什么大家不把这个钱存在信托或者银行里面倒过来套利，用这个利息去租，是不是过得更好？”；还有信托和开发贷借给开发商15%的利率，最终生产的却是回报率2%的产品，这些账都是算不过来的。

从需求角度出发，陈宏飞认可海南雅城董事长朱荣斌的观点，未来房地产仍然是一个10万亿的市场。怎么算10万亿的市场？陈宏飞指出，基本的逻辑是中国有14亿人，人口会下降，稳定在10亿人或者12亿人。每人需要30平米房子，每30年需要更新，大概就有12亿平米规模，依次推算仍是一个很大的市场总量。

他认为，地产经营的精力，应该放在能产生比较高收益率的地方。在此基础上，他呼吁监管方能够尽快推出商业REITs产品，一方面，REITs能够让大家理解算账的逻辑，收获比较好的回报率，另一方面，可以为保交楼提供资金的来源。

“现在这个时间点，资产价格是不是合适，倒不是最重要的，重要的是整个行业的进出、交易的活跃度怎么提升，如何回到比较活跃的交易状态。”陈宏飞表示，现阶段打开REITs市场的时机比较成熟，也比较必要，有了这一个撬动，可能整个市场会活跃起来，否则交易不够活跃，市场还是没有形成。

在他看来，把房地产底层逻辑梳理清楚，即使市场走得慢一点，也可以达到很好的增长。在算账前，要谨慎开工、节约资源、节约劳动时间，避免地产从业者做的很多无用功。

“中国有很高速的发展，但相对来说我们过得太苦了。”