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博鳌论道|光大陈宏飞:地产经营要会“算账”

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8月10日下午,2022博鳌房地产论坛进入资本大会的主场,光大嘉宝总裁兼光大安石董事长、首席执行官陈宏飞发表了以《回归常识,成就价值——不动产行业趋势思考》为主题的演讲。


站在建筑设计和房地产金融专业的角度,陈宏飞发现,国内房地产高速发展20年,从业者只关注资源而不算账,但上面有下大棋算大账的,“你不算账,大帐就把你算进去了”

对科班出身的从业者来说,房地产投资应按照统计学算出生率、死亡率、新增人口,然后再加上房子的平均使用年限、该更新的比例,以及新增就业人口等变量,算出区域总体住房需求。

在2003年到2010年期间,陈宏飞发现,越到后面算账越感觉什么也做不了,因为很多新区根本找不到数据,只能通过前几年的增长率,推算潜在的需求。最后,市场不是比较总供给,而是比较不同楼盘的装修水平和地段。

以三四线城市为例,区域虽然有改造、更新、改善的需求,但没有持续的就业来支撑,当前就业的一部分也是因为房地产需求所产生的,当房子盖完了,他们又回家种地休息了,“不能因为有人在盖房子,你就在旁边接着盖,所以这个事我觉得是没有算账的”。

陈宏飞认为,国内房地产市场也存在租售比过低的问题,当一个投资产品的收益率是1.6%或者不到2%时,在银行的借款利率却高达5%,“为什么大家不把这个钱存在信托或者银行里面倒过来套利,用这个利息去租,是不是过得更好?”;还有信托和开发贷借给开发商15%的利率,最终生产的却是回报率2%的产品,这些账都是算不过来的。

从需求角度出发,陈宏飞认可海南雅城董事长朱荣斌的观点,未来房地产仍然是一个10万亿的市场。怎么算10万亿的市场?陈宏飞指出,基本的逻辑是中国有14亿人,人口会下降,稳定在10亿人或者12亿人。每人需要30平米房子,每30年需要更新,大概就有12亿平米规模,依次推算仍是一个很大的市场总量。

他认为,地产经营的精力,应该放在能产生比较高收益率的地方。在此基础上,他呼吁监管方能够尽快推出商业REITs产品,一方面,REITs能够让大家理解算账的逻辑,收获比较好的回报率,另一方面,可以为保交楼提供资金的来源

“现在这个时间点,资产价格是不是合适,倒不是最重要的,重要的是整个行业的进出、交易的活跃度怎么提升,如何回到比较活跃的交易状态。”陈宏飞表示,现阶段打开REITs市场的时机比较成熟,也比较必要,有了这一个撬动,可能整个市场会活跃起来,否则交易不够活跃,市场还是没有形成。

在他看来,把房地产底层逻辑梳理清楚,即使市场走得慢一点,也可以达到很好的增长。在算账前,要谨慎开工、节约资源、节约劳动时间,避免地产从业者做的很多无用功。

“中国有很高速的发展,但相对来说我们过得太苦了。”

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