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博鳌论道|保利吴定金:家庭进入缩表期,房企应聚焦真实需求

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8月9日,在广州举办的2022博鳌房地产论坛上,保利发展控股集团战略研究院院长、战略投资中心副总经理吴定金在《实现“房住不炒”下的高质量发展》的主题演讲中指出,面临经济增长三重压力,收入和预期发生改变,家庭纷纷增加储蓄减少负债,开始了本轮家庭缩表的周期。


他表示,在房住不炒的切实贯彻执行下,市场发生了深刻改变,投资需求大量退出,包括供应短缺性城市和板块、外溢型需求、旅游度假型需求、商业公寓等四类典型市场,需求已大大减少。

由于收入和预期的改变,不动产在家庭资产配置中的地位下降,住房主导地位开始发生动摇,整个家庭进入缩表周期。从存量市场来看,过去一年二手房挂牌量激增,而上半年居民新增人民币存款10万亿以上,同比增加了38%,减少不动产配置已成为趋势。

当行业容量在下调,房地产真正进入了买房市场。去年全国的商品房总容量是18万亿,属于历史高位,随着需求和供应减少,商品房市场进入减量发展时代。同时城市不断分化,城市间也呈现不均衡的收缩,市场容量加速向大中城市集中,房企应顺势而为,做擅长的业务领域。

同时,在问题房企暴雷的影响下,客户心态变得更加成熟。围绕自身真实需求,关注房子所在地段的成熟度和教育、医疗、商业、公建等配套成熟度,所以二手房为客户提供了选择,因为它是所见即所得,交付风险也比较少,逐步受到太多的青睐,未来我们预计这个比例会越来越高,越高证明整个市场也在走向成熟

基于房住不炒,房企要如何实现高质量发展?吴定金认为,一方面要回归居住本原,真正以客户需求为导向,而不是多年以来的停留在面上。在此基础上,他认为未来有五类需求可实现国内住房可持续发展。

一类来自刚需,也就是快速城镇化带来的需求;第二个是改善需求,也是未来可持续释放的主力市场;第三是多元化的住房需求,适应不可逆的老龄化市场;第四是租赁需求,我国灵活就业人口已超2亿,包括IT、网红、外卖骑手,这些人更接受租房需求;第五是跟居住相关的服务需求,比如说物业、康养,包括资产服务等等。

另一方面是聚焦真实需求,寻找确定性的细分市场:一是确定性的有人口和产业持续流入的成长型城市;二是聚焦有效区域和板块;三是从地产思维转向经营思维;四是动态调整,不断进行改革和模式再造,这将成为未来房企必备的核心竞争力;五是争当产业链链长,做行业转型升级的推动者。

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