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广州人,已经不再去佛山买房了?答对了一半......

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今年6月,广州隔壁的佛山放松限购,临广镇街对广州客重开大门。

原以为广州客会再度“流失”佛山,没想到市场骤变,在政策大尺度松绑之时,一部分广州人正在撤离佛山。

广州人,已经不再去佛山买房了?答对了一半......

新房销量超佛山,广州人不买佛山了?

最近,小易身边有好几位广州朋友计划卖房,重返广州置业:有早期入手佛山的,因工作调动想换广州;也有近五年入手的,因为房价涨不动,打算回广州换仓。

广州人,已经不再去佛山买房了?答对了一半......

*小红书上也有类似案例

成交数据亦有体现。今年上半年,广州新房成交404万方,佛山仅成交387万方(数据来源:克尔瑞)。要知道,2021年之前,佛山都是大湾区销冠,成交总量远高于广州。

由奢入俭易,由俭入奢难,如今广州与佛山的房价差距越来越大,虽然大部分人想卖掉佛山回广州,但更多是有心无力,现实总是更残酷。

其一,佛山大部分区域房价涨不动,算上利息和装修,不仅没赚还要血亏;

其二,卖掉佛山回广州,即使是首套,首付也要四成,二套七成,门槛更高;

其三,如果收入没有暴涨,即使卖掉佛山主城区房子,也只能换广州近郊,或者牺牲楼龄和居住环境。

广州人,已经不再去佛山买房了?答对了一半......

佛山房价上涨缓慢,套牢广州客

以往,广州人蜂拥来佛山买房,一是门槛低;二是经历了2017年普涨行情,大家对佛山都高看一眼;三是广佛有地铁互通,比广州郊区更近广州。

当然,也少不了楼市大V的推动作用,深圳、杭州大V的看房团一批接一批杀到佛山。

事实证明,越是门槛低的区域,房价越涨不动。

根据中原统计的2021年佛山各镇街楼价排行榜,房价越高的区域,涨幅也越多,三水高明和顺德远郊镇街,房价跌幅较大。

广州人,已经不再去佛山买房了?答对了一半......

*来源:佛山中原

这个道理,放在大湾区城市也适用。

上半年,房价最高的深圳、广州和东莞,还在继续上涨;反观大湾区西岸,都有不同程度跌幅,房价最便宜的肇庆和江门,跌幅最大(数据来源:克尔瑞)。

从中可以看出,当普涨的滤镜摘掉后,有能力的人,都在尽量往核心城市、城市核心区域腾挪。

小易身边就有两个案例,某公司高层160万卖了花都房子,靠最近两年收入暴涨,置换了淘金家园7-9万/平新房;还有朋友卖了佛山两套房,在海珠区只能给个首付。

能够成功脱身的毕竟只是少数,大部分买了远郊盘的,即使亏本甩卖也没接盘侠,解套遥遥无期。

当年,小易一位广州朋友来佛山看房,原本预算只有30万,没社保没户口,只能在不限购镇街买,后来搭上了中介的看房专车,在南海丹灶下定了一套三房,单价接近1.4万/平。因为双合同的缘故,最终首付给了60万。

彼时,60万首付已足够在千灯湖买一套三房。如今,四年过去了,丹灶这套房二手成交价不到1.1万/平,每月1800元租金,还不够支付每月的房贷利息,首付借来的30万,至今还没还完。

其实,买丹灶的这位朋友,只是众多广州客在佛山买房的缩影。在小红书上,时常能看到网友“分享”入坑佛山的经历。

因为“便宜”、“环境好”,跟风买入三水,最后因为佛山限购区推出人才购房新政,放松限购门槛,三水就尴尬了。

广州人,已经不再去佛山买房了?答对了一半......

除上车门槛低,很多广州客对佛山规划缺乏正确认知,偏听中介一家之言,不考虑兑现时间问题。

以最受关注的地铁(轨道)为例,很多远期规划,被销售和中介包装为“价值点”,实际兑现时间超过10年以上。

除了已开通和在建线路,佛山近期规划线路只有2号线二期、11号线和广州28号线,其他线路遥遥无期。

已开通:广佛线、佛山2号线、广州7号线西延段、南海有轨电车、广佛肇城际;

在建中:佛山3号线、广佛环线、里水有轨电车、佛山4号线;

规划中:2号线二期、11号线、广州28号线;

此外,佛山已获批的地铁,兑现时间也很长,通常在开通前已透支了涨幅,比如陈村和北滘。

广州人,已经不再去佛山买房了?答对了一半......

投资属性褪去,广州人为佛山宜居环境买单

有人撤出佛山,也有人继续买入佛山。所以说,广州人不再买入佛山,只答对了一半。

一方面,广州购房门槛仍然比较高,二套首付高达7成;另一方面,佛山核心区经历了一轮普降,吸引了不少自住的广州客。

当投资的属性褪去,还在继续买入佛山的广州客,更多是看中了佛山宜居的优势。

今年6月,小红书携手中国社会科学院社会学研究所、DT财经发布《蹲个城市:年轻人选择城市新需求洞察报告》,在小红书上,年轻人通过“蹲城市”寻找理想城市。

在这份报告中,广东上榜的有佛山和广州在内的四个城市。其中,佛山超越广州,排名全省第二,在全国最宜居城市中排第15名。

广州人,已经不再去佛山买房了?答对了一半......

从“蹲城市”现象可以看出,现代年轻人对宜居城市的定义,房价适中、交通便利、气候舒适,既要有各种美食的烟火气,又要工作机会多的繁华热闹。

佛山整体均价未破2万/平,有机场有高铁有地铁,既是美食之都,又是制造业重镇,有家就有佛山造,与年轻人心目中的宜居城市,匹配度相当高。

广州人,已经不再去佛山买房了?答对了一半......

当房价进入缓慢上涨的通道,人们不再纠结于投资回报,佛山自住的性价比就非常突出了。

总价250万预算,在广州只能买增城、花都、南沙等远郊盘,在佛山却能买到市区地铁盘。

总价600万预算,在广州主城区只能买到小两房,在佛山主城区却能盘下一套叠墅或江景大平层。

同样预算条件下,佛山的居住环境和舒适度显然更高。在通勤便利的情况下,很多广州客置业佛山时,甚至提前做好了养老的打算。

小易身边就有这么一位广州客,250万总价入手三山新城一栋四层商墅,五成首付只需100万出头,再申请比房贷利率更低的消费贷,轻松拿下临广最核心地段的“大别墅”。

虽然房子是商业属性,但抵不住房价便宜,且距离珠江新城仅半小时车程,解决了眼前的通勤问题,未来养老也有了着落。

在自住的前提下,广佛之间的通勤距离,就是广州客首要考虑因素,尤其是有地铁接驳的板块,比如禅桂、陈村和北滘。

因此,佛山松限后一个月,里水、桂城、陈村和大沥等临广镇街,销量领跑佛山(数据来源:广东粤湾数据研究院)。

从另一个角度来看,房地产回归居住本质,适合广州客自住的板块,必定有其价值属性,短期房价未必有较大涨幅,长期来看,与广州通勤越便利,上涨的潜力越大。

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