7号线顺德段有新盘：最贵的地价，做最刚需的产品

7号线顺德段通车、纳入中心城区、限购松绑......北滘这两个月的利好越来越多，新盘也加快了入市的步伐。

6月12日，中海汇德里销售中心和板房提前一周开放，供中海业主和媒体内部参观，预计6月18日正式开门迎客。

项目地块于2021年6月摘得，彼时楼市正处于顶峰，至少5家房企参与竞拍，楼面价高达18843元/㎡，至今仍然是北滘TOP1，佛山TOP6。

虽然中海是豪宅起家，拿了北滘最贵的地，但中海汇德里却是一个不折不扣的纯刚需盘，首创区域最小的77方三房。

显然，项目的目标客群主要在7号线的另一端——广州番禺、海珠等区域。

先来看看项目的位置：美的大道地铁站B出口。

项目位于北滘新城中心，周边有美的云悦江山、美的领贤公馆、顺德未来城、和祐国际医院和北滘镇体育主题休闲公园。

2公里范围内就有北滘新城最成熟的配套，美的悦然广场、美的新都荟、北滘商业广场，北滘文化中心、北滘体育中心等配套齐全。

从7号线始发站美的大道B出口，可直达中海汇德里商业街区，穿过街区才是住宅社区。

广州7号线是广佛第二条地铁，目前已开通大学城南到美的大道站，未来还将北延至科学城，沿路可换乘广州多条地铁，比如22号线、2号线、3号线、4号线、18号线等，到珠江新城只需换乘一次。

来源：网易房产

通过百度导航查询，从中海汇德里销售中心出发，全程地铁约1小时9分钟可到珠江新城，相当于魁奇路地铁站到珠江新城的距离。

目前，销售中心门口的美的大道还在建设中，看房最好地铁或自驾前往，据销售透露，美的大道预计2024年通车，届时北滘新城北部环境会有较大改善。

来源：网易房产

再来看看项目的产品细节，刷新北滘新城在售最小户型。

中海汇德里占地面积29.72万方，分商业和住宅两大区域，地铁B出口直达商业街区，暂时没有地铁直通负一层商业。

商业街区分为地下三层和地上一层，9个商业体和1条商业街，由二层连廊互通。从地铁站走回家门，需要穿过或绕行商业街区。

从沙盘上看，商业区主要为下沉式的开放街区，参考了岭南天地和欢乐海岸的运营模式。建成后，将成为周边小区休闲娱乐的主场。

来源：网易房产

住宅区共有9栋高层，行列式布局，每排3栋住宅，靠近商业区的1/2座为4梯8户，其他楼栋均为2梯6户，楼高47-49层。

项目预计首推2/3/5座，具体开盘时间和价格待定。

2座：户型最小，以77㎡和89㎡三房为主；

3座：全部是三房，涵盖87/88/101㎡户型；

5座：小区中间位置，四面有花园，户型有87㎡三房、115㎡四房和128㎡四房。

来源：网易房产

样板间与销售中心已同步开放，效率高的原因在于“复制粘贴”。

项目在销售中心开放了四个异地板房，主要是77㎡交标、87㎡三房、115㎡四房和128㎡四房。

77㎡不仅是北滘新城在售的最小面积，也是中海近年来推出的最小户型，上一次还是10年前的中海锦城，当时的72㎡户型只能做两房，如今升级为三房了。

*77方主卧（来源：网易房产）

样板间为交标，即使没有放置家具，三间卧室也是肉眼可见的紧凑，勉强可以满足一家三口的蜗居。胜在面积小，总价可控，除了厨房三件套，定制的玄关和主卧衣柜也是赠送的。

87㎡三房和101㎡三房格局类似，前者是三间房北向，非开放厨房，后者是三间房南向，开放式厨房。

*87方客厅（来源：网易房产）

该户型也是中海近两年的经典三房，最大特点是加大了面宽，三间卧室朝向一致，可以做到三间房南向，中海悦林熙岸、中海文锦国际和中海丽湾尚宸都有同款产品。

同样“复制粘贴”的还有115㎡和128㎡四房，实现三间房南向，客厅开间3.9-5.1米，阳台宽度6.7-7.9米。

*115方主卧（来源：网易房产）

115㎡主卧自带L型衣柜，128㎡设计了中西结合的厨房，这些都是桂城项目的产品亮点。

*128方阳台（来源：网易房产）

当然，实现极致户型的代价是整体的居住密度，2梯6户，楼高40层以上，以后上班一定要早出门，不然容易堵电梯，鱼与熊掌不可兼得。

7号线顺德段沿线10多盘扎堆，价格战拖累两个地王？

从广州搭7号线到北滘，顺德段沿线有10多个盘在售，竞争压力非常大。中海汇德里位于美的大道终点站，沿路被拦截的客户不在少数。

尤其是距离广州最近的陈村站，有两大在售地铁盘，把区域价格拉到了底部，新城盛悦之光特价单位低至1.9万起，新希望悦珑湾最低2.2万起，四房价格普遍2.5万以上。

在两盘持续价格战下，佛山地王华润置地顺德润府也顶不住，刚需户型成交惨淡，只有大户型勉强可以走一波差异化行情。

从产品段来看，中海汇德里与陈村两盘相差不大，区别主要在于品牌溢价和周边配套的完善程度。

目前，项目吹风价还没出，按照以往中海的定价，并不会比周边便宜，参考周边非地铁口项目2.6-2.8万/㎡均价，未来大概率是卖3万+。

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