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7号线顺德段有新盘:最贵的地价,做最刚需的产品

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7号线顺德段通车、纳入中心城区、限购松绑......北滘这两个月的利好越来越多,新盘也加快了入市的步伐。

6月12日,中海汇德里销售中心和板房提前一周开放,供中海业主和媒体内部参观,预计6月18日正式开门迎客。

项目地块于2021年6月摘得,彼时楼市正处于顶峰,至少5家房企参与竞拍,楼面价高达18843元/㎡,至今仍然是北滘TOP1,佛山TOP6。

虽然中海是豪宅起家,拿了北滘最贵的地,但中海汇德里却是一个不折不扣的纯刚需盘,首创区域最小的77方三房。

显然,项目的目标客群主要在7号线的另一端——广州番禺、海珠等区域。

先来看看项目的位置:美的大道地铁站B出口。

项目位于北滘新城中心,周边有美的云悦江山、美的领贤公馆、顺德未来城、和祐国际医院和北滘镇体育主题休闲公园。

2公里范围内就有北滘新城最成熟的配套,美的悦然广场、美的新都荟、北滘商业广场,北滘文化中心、北滘体育中心等配套齐全。

7号线顺德段有新盘:最贵的地价,做最刚需的产品

从7号线始发站美的大道B出口,可直达中海汇德里商业街区,穿过街区才是住宅社区。

广州7号线是广佛第二条地铁,目前已开通大学城南到美的大道站,未来还将北延至科学城,沿路可换乘广州多条地铁,比如22号线、2号线、3号线、4号线、18号线等,到珠江新城只需换乘一次。

7号线顺德段有新盘:最贵的地价,做最刚需的产品

来源:网易房产

通过百度导航查询,从中海汇德里销售中心出发,全程地铁约1小时9分钟可到珠江新城,相当于魁奇路地铁站到珠江新城的距离。

7号线顺德段有新盘:最贵的地价,做最刚需的产品

目前,销售中心门口的美的大道还在建设中,看房最好地铁或自驾前往,据销售透露,美的大道预计2024年通车,届时北滘新城北部环境会有较大改善。

7号线顺德段有新盘:最贵的地价,做最刚需的产品

来源:网易房产

再来看看项目的产品细节,刷新北滘新城在售最小户型。

中海汇德里占地面积29.72万方,分商业和住宅两大区域,地铁B出口直达商业街区,暂时没有地铁直通负一层商业。

商业街区分为地下三层和地上一层,9个商业体和1条商业街,由二层连廊互通。从地铁站走回家门,需要穿过或绕行商业街区。

从沙盘上看,商业区主要为下沉式的开放街区,参考了岭南天地和欢乐海岸的运营模式。建成后,将成为周边小区休闲娱乐的主场。

7号线顺德段有新盘:最贵的地价,做最刚需的产品

来源:网易房产

住宅区共有9栋高层,行列式布局,每排3栋住宅,靠近商业区的1/2座为4梯8户,其他楼栋均为2梯6户,楼高47-49层。

项目预计首推2/3/5座,具体开盘时间和价格待定。

2座:户型最小,以77㎡和89㎡三房为主;

3座:全部是三房,涵盖87/88/101㎡户型;

5座:小区中间位置,四面有花园,户型有87㎡三房、115㎡四房和128㎡四房。

7号线顺德段有新盘:最贵的地价,做最刚需的产品

来源:网易房产

样板间与销售中心已同步开放,效率高的原因在于“复制粘贴”。

项目在销售中心开放了四个异地板房,主要是77㎡交标、87㎡三房、115㎡四房和128㎡四房。

77㎡不仅是北滘新城在售的最小面积,也是中海近年来推出的最小户型,上一次还是10年前的中海锦城,当时的72㎡户型只能做两房,如今升级为三房了。

7号线顺德段有新盘:最贵的地价,做最刚需的产品

*77方主卧(来源:网易房产)

样板间为交标,即使没有放置家具,三间卧室也是肉眼可见的紧凑,勉强可以满足一家三口的蜗居。胜在面积小,总价可控,除了厨房三件套,定制的玄关和主卧衣柜也是赠送的。

87㎡三房和101㎡三房格局类似,前者是三间房北向,非开放厨房,后者是三间房南向,开放式厨房。

7号线顺德段有新盘:最贵的地价,做最刚需的产品

*87方客厅(来源:网易房产)

该户型也是中海近两年的经典三房,最大特点是加大了面宽,三间卧室朝向一致,可以做到三间房南向,中海悦林熙岸、中海文锦国际和中海丽湾尚宸都有同款产品。

同样“复制粘贴”的还有115㎡和128㎡四房,实现三间房南向,客厅开间3.9-5.1米,阳台宽度6.7-7.9米。

7号线顺德段有新盘:最贵的地价,做最刚需的产品

*115方主卧(来源:网易房产)

115㎡主卧自带L型衣柜,128㎡设计了中西结合的厨房,这些都是桂城项目的产品亮点。

7号线顺德段有新盘:最贵的地价,做最刚需的产品

*128方阳台(来源:网易房产)

当然,实现极致户型的代价是整体的居住密度,2梯6户,楼高40层以上,以后上班一定要早出门,不然容易堵电梯,鱼与熊掌不可兼得。

7号线顺德段沿线10多盘扎堆,价格战拖累两个地王?

从广州搭7号线到北滘,顺德段沿线有10多个盘在售,竞争压力非常大。中海汇德里位于美的大道终点站,沿路被拦截的客户不在少数。

尤其是距离广州最近的陈村站,有两大在售地铁盘,把区域价格拉到了底部,新城盛悦之光特价单位低至1.9万起,新希望悦珑湾最低2.2万起,四房价格普遍2.5万以上。

7号线顺德段有新盘:最贵的地价,做最刚需的产品

在两盘持续价格战下,佛山地王华润置地顺德润府也顶不住,刚需户型成交惨淡,只有大户型勉强可以走一波差异化行情。

从产品段来看,中海汇德里与陈村两盘相差不大,区别主要在于品牌溢价和周边配套的完善程度。

目前,项目吹风价还没出,按照以往中海的定价,并不会比周边便宜,参考周边非地铁口项目2.6-2.8万/㎡均价,未来大概率是卖3万+。

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