实探|对比新政前后临广楼市，再不松绑真的晚了

一向沉稳踏实的佛山，这次终于不淡定了，公开发文解除8个镇街限购政策，没有藏着掖着，也没有朝令夕改。

这已是佛山年内第三次为楼市松绑，力度一次比一次大。

3月24日，降低了人才T卡申领门槛，非全日制大专也可通过人才政策购房；

4月26日，佛山满5年二手房不计入家庭购房名额；

6月2日，限购区域仅保留禅城祖庙、南海桂城、顺德大良3大镇街，另外8大镇街解除限购；

新政发布后，小编率先走访了临广的陈村-北滘楼市，从一线销售人员的脸上，我们看到了开单的欣喜，也看到了没客的忧虑。

限购解除后，临广人气和成交有明显提升，但受制于经济大环境不景气，复苏的过程也相当艰难。看着身负重伤的楼市稍微有点气色，不得不感慨，限购再不松绑真的晚了。

新希望·悦珑湾

广州自住客群为主，新政后收回部分折扣

新希望·悦珑湾位于顺德陈村，属于三龙湾科技城范围内，东临广州南番禺万博/大学城/琶洲三大板块，西接北滘新城、佛山新城商圈。

来源：网易房产

项目最大的优势是一线临广、手握三条准地铁，已开通的广州7号线西延线，在项目周边设有陈村站和陈村北站，陈村站可换乘广佛环线（在建），陈村北站可换乘佛山11号线（规划），项目与两个地铁站的距离约300-500米，步行就能到。

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因此，该盘客群基本都是广州自住客，以海珠番禺的买家为主，普遍都是90后的刚需客。

项目占地面积约4万方，建筑面积约16万方，由9栋高层洋房（21 -25层）围合中心大园林组成，属于中等规模小区。

自去年7月开盘以来，项目只推出了4栋住宅，近一年时间只加推了一次，可想而知，在限购松绑前去货压力有多大。从五一开始，销量才开始好转，总体还有30多套尾货，首开的11/12座仍有少量余货。

来源：网易房产

销售预计本月会加推13/17座，但也要视上客情况而定，具体加推时间和楼栋待定。据了解，17座有78方三房，与88方户型格局类似，只是少一个卫生间，这类地铁口的紧凑三房最受投资客关注。

价格方面，目前主力在售18/19座，88方折后2.2-2.4万/平，103方四房2.4-2.5万/平，126方四房2.7-2.8万/方，面积越大越贵。对比去年2.8万+的开盘价，当前的价格已探底。

来源：网易房产

陈村限购松绑后，线上咨询客量增加，甚至有汕头客户一大早自驾来看房，项目收回了4个点的折扣。

目前最大的问题是，周边的配套能不能兑现，一路之隔的万达广场，此前吹风2023年开业。在开业前，暂时只能依赖2公里外的顺联广场商圈。还有板块内规划的学校，暂时没有动工的确切时间线。

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置业群有网友关注项目何时复工，销售表示，此前停工是因为换了施工单位，目前新的施工单位已确定，本月内“一定复工”。

华润置地顺德润府

主打本地改善客，大平层豪装交楼

作为佛山地王，润府一直备受关注，虽然价格比周边都贵，特别是刚需小户型，在板块内没有价格优势，让项目很头疼，但开发商显然也没有躺平，希望“付出多一点”，让价格能够匹配上价值，比如提高交标水平，改善周边教育配套（暂不确定，等官宣）。

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项目位于陈村南涌板块，临近顺联广场商圈，距离广州7号线锦龙站约1000米，属于陈村较为成熟的板块，所以周边配套相对已成熟。

最大卖点是南向头排江景，南望半岛碧桂园别墅区，开阔视野无遮挡，周边还有滨江公园、四季公园、陈村公园环绕。

来源：网易房产

销售透露，项目与滨江公园之间现存有一条滨江公路，目前还有车流通行，未来这条马路会封闭，车辆主要从项目北侧新建道路绕行。如果可以兑现，南侧地块就可以独享滨江公园，不受车流干扰。

润府占地面积约9万方，总建面约28.8万方，总户数2090户，分为南北两个地块开发；其中北地块规划14栋高层，主打93/125方刚需产品，2梯5户为主；南地块规划142/180方板楼，2梯2户。

来源：网易房产

现主推北区1/14栋高层洋房，93/125方，折后2.5-2.9万/方，开盘时最低的2.3-2.4万/平低楼层特价单位已售罄。

南区在售一线临江的27-28栋，建面约180方大平层，楼高10层，均价3.6万/方，带豪装发售。不过，该产品受限于豪宅政策，二套首付需要6成，改善门槛相对也高。

来源：网易房产

项目主打改善市场，客群以本地客为主，刚需客对价格比较敏感，受新希望和新城降价影响，刚需产品较难出货。放开限购后，端午的来访量有明显提升，但广州买家暂时不多。

金融街金悦府（顺德）

三面环江1.7万起，陈村最低上车门槛

陈村虽然是临广第一入口，但整个镇街比较割裂，潭洲、花卉世界、石洲、老城区、新城区各自为阵，不像北滘有相对完善的中心板块，因此房价难有跃升的基础。

金融街金悦府（顺德）临近陈村花卉世界，处于潭州水道河、文海河双江交汇半岛之上，三面环江，居住环境舒适。

来源：网易房产

项目距离佛山2号线仙涌站约2.5公里，距离花卉世界站约3.5公里，周边还有广州地铁7号线西延段和广佛环线，最近的站点分别为锦龙站和北滘站，均需要公交或自驾接驳。

该板块最早开发有美的花湾城，2017年楼市高峰期，房价最高超过2.6万/平。如今，在隔壁卓越碧桂园天悦湾疯狂促销下，房价下探到1.4XXX元/平。谁都没想到，五年后真的有“五折”房价。

当然，1.4万只是促销的天地层，属于极个别情况。目前，金融街金悦府在售6-9座共4栋高层洋房，88-138方三四房，促销单位1.75-1.85万/平，均价1.9万/平。

来源：网易房产

来源：网易房产

据销售透露，项目端午节去货40多套，端午后也出了十几套，对比限购松绑之前，销量有明显提升。

从项目出发，开车到广州南站约20分钟，到海珠约半小时，广州客群占比约4成，主要来自荔湾、海珠、番禺等区域。

虽然只开售了4栋楼，但项目15栋住宅基本已全部封顶，预计2023年7月交楼，充分彰显了国企的财力。

来源：网易房产

按照当前的去货进度，未来有可能会现楼发售。不过，项目也乐观地表示，如果市场稳定向好的话，可能今年内就清盘了。

美的卓越好时光

北滘新城外溢，改善小高层相对热销

美的卓越好时光处于北滘新城和佛山新城交汇处，与陈村金融街金悦郡一江之隔，最快20分钟也能到广州南站。

来源：网易房产

因为两大新城都不沾边，项目自身定位于西滘新城，目前该板块刚处于起步阶段，仅有好时光单盘在售。根据控规，未来周边还有宅地、商地、九年制学校规划，兑现周期相对较长。

距离项目最近的是广佛环线北滘站和佛山3号线高村站，直线距离在1-1.5公里左右，可换乘广州7号线西延段（通车）和佛山11号线（规划）等广佛重点轨道交通路网。

除了配套的底商，未来娱乐消费主要依靠2公里外的北滘新城，美的悦然广场、北滘商业广场、北滘体育公园、北滘公园、北滘文化中心等配套一应俱全。

项目占地7.5万㎡，总建面约24万㎡，总户数1651户，规划有10栋高层和9栋小高层。自身配套一所36班幼儿园，一路之隔规划有一所9年制学校，预计2023年10月动工。

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现主推13栋高层和15栋小高层，高层户型为82-106方三四房，2梯5户，均价1.85-2万/平。小高层户型为124方，1梯2户，楼高11层，均价2.2万/平，目前只剩尾货了。

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端午期间，项目去货也比往常要多，三天大概成交了28套，小高层相对比较热销。

对于预算不充足的北滘改善客来说，约250-280万的小高层四房也是一个性价比之选，同等预算，在北滘新城只能买到三房了。

旭辉雅居乐清樾

低至1.3万起，北滘上车最低门槛

项目地处顺德北滘潭州湾板块，东接北滘新城、西接佛山新城、北邻潭州会展中心，周边有公办马龙小学，还有马龙幼儿园、莘村中学，以及规划中的北滘实验学校。

虽然周边环境一般般，但自驾出行的话，20分钟车程就能直达佛山新城、北滘新城、乐从天佑城商圈。

来源：网易房产

如果房价还是1.8万以上，清樾几乎很难吸引到周边的客群，现在房价降到了1.4-1.5万/平，比伦教、容桂还低，价格优势就非常突出了。

所以，项目客群主要来自北滘及周边镇街，少量广州番禺客户，主打刚需客群，其中美的集团员工也占了相当的比例。

项目占地面积8.1万方，总建面26.4万方，分三期开发，共有17栋住宅，2梯4户，精装现楼发售，在售有建面约88-118㎡三四房，价格约1.4-1.5万/平，属于北滘最低门槛上车盘。

来源：网易房产

目前一二期已基本售罄，主推三期9座，均价1.5万/方，部分低楼层单位低至1.3万/平，2023年3月交房。三期未售楼栋还有6/7/8/11/12座，相当于1/3货量。

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新政发布后，端午成交有明显提升，端午后上客量有一定回落，但相对以往人气有明显提升，一些“三无”（无社保无学历无工作）客户获得购房资格，看房积极性提高。

销售表示，暂时不会调价，新政出台后，大部分客户还在观望，需要一定时间消化。

写在最后：

总体来看，新政对陈村-北滘有明显的提振作用，尤其是地铁口楼盘和改善产品，自住需求为主，少量投资客。

以工作日的客户量来看，除了地铁盘有少量客户，大部分都是中介、渠道的身影。所以，区域价格波动暂时不大，最多只是收回部分折扣，市场恢复力度尚不能支撑房价上涨。

不可否认的是，端午成交确实有明显提升，市场真实热度会在后续的网签中体现出来。只有成交量持续涨上来，才会刺激下一波客户入场。

面对当前低迷的市场环境，松绑不一定换来报复性增长，但不松绑一定会陷入恶性循环，保障自住和改善的合理需求，市场才能健康流动。

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