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实探|对比新政前后临广楼市,再不松绑真的晚了

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一向沉稳踏实的佛山,这次终于不淡定了,公开发文解除8个镇街限购政策,没有藏着掖着,也没有朝令夕改。

这已是佛山年内第三次为楼市松绑,力度一次比一次大。

3月24日,降低了人才T卡申领门槛,非全日制大专也可通过人才政策购房;

4月26日,佛山满5年二手房不计入家庭购房名额;

6月2日,限购区域仅保留禅城祖庙、南海桂城、顺德大良3大镇街,另外8大镇街解除限购;

新政发布后,小编率先走访了临广的陈村-北滘楼市,从一线销售人员的脸上,我们看到了开单的欣喜,也看到了没客的忧虑。

限购解除后,临广人气和成交有明显提升,但受制于经济大环境不景气,复苏的过程也相当艰难。看着身负重伤的楼市稍微有点气色,不得不感慨,限购再不松绑真的晚了。

新希望·悦珑湾

广州自住客群为主,新政后收回部分折扣

新希望·悦珑湾位于顺德陈村,属于三龙湾科技城范围内,东临广州南番禺万博/大学城/琶洲三大板块,西接北滘新城、佛山新城商圈。

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来源:网易房产

项目最大的优势是一线临广、手握三条准地铁,已开通的广州7号线西延线,在项目周边设有陈村站和陈村北站,陈村站可换乘广佛环线(在建),陈村北站可换乘佛山11号线(规划),项目与两个地铁站的距离约300-500米,步行就能到。

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来源:网易房产

因此,该盘客群基本都是广州自住客,以海珠番禺的买家为主,普遍都是90后的刚需客。

项目占地面积约4万方,建筑面积约16万方,由9栋高层洋房(21 -25层)围合中心大园林组成,属于中等规模小区。

自去年7月开盘以来,项目只推出了4栋住宅,近一年时间只加推了一次,可想而知,在限购松绑前去货压力有多大。从五一开始,销量才开始好转,总体还有30多套尾货,首开的11/12座仍有少量余货。

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来源:网易房产

销售预计本月会加推13/17座,但也要视上客情况而定,具体加推时间和楼栋待定。据了解,17座有78方三房,与88方户型格局类似,只是少一个卫生间,这类地铁口的紧凑三房最受投资客关注。

价格方面,目前主力在售18/19座,88方折后2.2-2.4万/平,103方四房2.4-2.5万/平,126方四房2.7-2.8万/方,面积越大越贵。对比去年2.8万+的开盘价,当前的价格已探底。

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来源:网易房产

陈村限购松绑后,线上咨询客量增加,甚至有汕头客户一大早自驾来看房,项目收回了4个点的折扣。

目前最大的问题是,周边的配套能不能兑现,一路之隔的万达广场,此前吹风2023年开业。在开业前,暂时只能依赖2公里外的顺联广场商圈。还有板块内规划的学校,暂时没有动工的确切时间线。

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置业群有网友关注项目何时复工,销售表示,此前停工是因为换了施工单位,目前新的施工单位已确定,本月内“一定复工”。

华润置地顺德润府

主打本地改善客,大平层豪装交楼

作为佛山地王,润府一直备受关注,虽然价格比周边都贵,特别是刚需小户型,在板块内没有价格优势,让项目很头疼,但开发商显然也没有躺平,希望“付出多一点”,让价格能够匹配上价值,比如提高交标水平,改善周边教育配套(暂不确定,等官宣)。

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项目位于陈村南涌板块,临近顺联广场商圈,距离广州7号线锦龙站约1000米,属于陈村较为成熟的板块,所以周边配套相对已成熟。

最大卖点是南向头排江景,南望半岛碧桂园别墅区,开阔视野无遮挡,周边还有滨江公园、四季公园、陈村公园环绕。

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销售透露,项目与滨江公园之间现存有一条滨江公路,目前还有车流通行,未来这条马路会封闭,车辆主要从项目北侧新建道路绕行。如果可以兑现,南侧地块就可以独享滨江公园,不受车流干扰。

润府占地面积约9万方,总建面约28.8万方,总户数2090户,分为南北两个地块开发;其中北地块规划14栋高层,主打93/125方刚需产品,2梯5户为主;南地块规划142/180方板楼,2梯2户。

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现主推北区1/14栋高层洋房,93/125方,折后2.5-2.9万/方,开盘时最低的2.3-2.4万/平低楼层特价单位已售罄。

南区在售一线临江的27-28栋,建面约180方大平层,楼高10层,均价3.6万/方,带豪装发售。不过,该产品受限于豪宅政策,二套首付需要6成,改善门槛相对也高。

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项目主打改善市场,客群以本地客为主,刚需客对价格比较敏感,受新希望和新城降价影响,刚需产品较难出货。放开限购后,端午的来访量有明显提升,但广州买家暂时不多。

金融街金悦府(顺德)

三面环江1.7万起,陈村最低上车门槛

陈村虽然是临广第一入口,但整个镇街比较割裂,潭洲、花卉世界、石洲、老城区、新城区各自为阵,不像北滘有相对完善的中心板块,因此房价难有跃升的基础。

金融街金悦府(顺德)临近陈村花卉世界,处于潭州水道河、文海河双江交汇半岛之上,三面环江,居住环境舒适。

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来源:网易房产

项目距离佛山2号线仙涌站约2.5公里,距离花卉世界站约3.5公里,周边还有广州地铁7号线西延段和广佛环线,最近的站点分别为锦龙站和北滘站,均需要公交或自驾接驳。

该板块最早开发有美的花湾城,2017年楼市高峰期,房价最高超过2.6万/平。如今,在隔壁卓越碧桂园天悦湾疯狂促销下,房价下探到1.4XXX元/平。谁都没想到,五年后真的有“五折”房价。

当然,1.4万只是促销的天地层,属于极个别情况。目前,金融街金悦府在售6-9座共4栋高层洋房,88-138方三四房,促销单位1.75-1.85万/平,均价1.9万/平。

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来源:网易房产

据销售透露,项目端午节去货40多套,端午后也出了十几套,对比限购松绑之前,销量有明显提升。

从项目出发,开车到广州南站约20分钟,到海珠约半小时,广州客群占比约4成,主要来自荔湾、海珠、番禺等区域。

虽然只开售了4栋楼,但项目15栋住宅基本已全部封顶,预计2023年7月交楼,充分彰显了国企的财力。

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来源:网易房产

按照当前的去货进度,未来有可能会现楼发售。不过,项目也乐观地表示,如果市场稳定向好的话,可能今年内就清盘了。

美的卓越好时光

北滘新城外溢,改善小高层相对热销

美的卓越好时光处于北滘新城和佛山新城交汇处,与陈村金融街金悦郡一江之隔,最快20分钟也能到广州南站。

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来源:网易房产

因为两大新城都不沾边,项目自身定位于西滘新城,目前该板块刚处于起步阶段,仅有好时光单盘在售。根据控规,未来周边还有宅地、商地、九年制学校规划,兑现周期相对较长。

距离项目最近的是广佛环线北滘站和佛山3号线高村站,直线距离在1-1.5公里左右,可换乘广州7号线西延段(通车)和佛山11号线(规划)等广佛重点轨道交通路网。

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除了配套的底商,未来娱乐消费主要依靠2公里外的北滘新城,美的悦然广场、北滘商业广场、北滘体育公园、北滘公园、北滘文化中心等配套一应俱全。

项目占地7.5万㎡,总建面约24万㎡,总户数1651户,规划有10栋高层和9栋小高层。自身配套一所36班幼儿园,一路之隔规划有一所9年制学校,预计2023年10月动工。

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现主推13栋高层和15栋小高层,高层户型为82-106方三四房,2梯5户,均价1.85-2万/平。小高层户型为124方,1梯2户,楼高11层,均价2.2万/平,目前只剩尾货了。

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来源:网易房产

端午期间,项目去货也比往常要多,三天大概成交了28套,小高层相对比较热销。

对于预算不充足的北滘改善客来说,约250-280万的小高层四房也是一个性价比之选,同等预算,在北滘新城只能买到三房了。

旭辉雅居乐清樾

低至1.3万起,北滘上车最低门槛

项目地处顺德北滘潭州湾板块,东接北滘新城、西接佛山新城、北邻潭州会展中心,周边有公办马龙小学,还有马龙幼儿园、莘村中学,以及规划中的北滘实验学校。

虽然周边环境一般般,但自驾出行的话,20分钟车程就能直达佛山新城、北滘新城、乐从天佑城商圈。

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来源:网易房产

如果房价还是1.8万以上,清樾几乎很难吸引到周边的客群,现在房价降到了1.4-1.5万/平,比伦教、容桂还低,价格优势就非常突出了。

所以,项目客群主要来自北滘及周边镇街,少量广州番禺客户,主打刚需客群,其中美的集团员工也占了相当的比例。

项目占地面积8.1万方,总建面26.4万方,分三期开发,共有17栋住宅,2梯4户,精装现楼发售,在售有建面约88-118㎡三四房,价格约1.4-1.5万/平,属于北滘最低门槛上车盘。

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来源:网易房产

目前一二期已基本售罄,主推三期9座,均价1.5万/方,部分低楼层单位低至1.3万/平,2023年3月交房。三期未售楼栋还有6/7/8/11/12座,相当于1/3货量。

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来源:网易房产

新政发布后,端午成交有明显提升,端午后上客量有一定回落,但相对以往人气有明显提升,一些“三无”(无社保无学历无工作)客户获得购房资格,看房积极性提高。

销售表示,暂时不会调价,新政出台后,大部分客户还在观望,需要一定时间消化。

写在最后:

总体来看,新政对陈村-北滘有明显的提振作用,尤其是地铁口楼盘和改善产品,自住需求为主,少量投资客。

以工作日的客户量来看,除了地铁盘有少量客户,大部分都是中介、渠道的身影。所以,区域价格波动暂时不大,最多只是收回部分折扣,市场恢复力度尚不能支撑房价上涨。

不可否认的是,端午成交确实有明显提升,市场真实热度会在后续的网签中体现出来。只有成交量持续涨上来,才会刺激下一波客户入场。

面对当前低迷的市场环境,松绑不一定换来报复性增长,但不松绑一定会陷入恶性循环,保障自住和改善的合理需求,市场才能健康流动。

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