楼市也在挖"老客户"了，改善人群能救市吗？

二季度以来，房地产市场持续低迷，各地开始集体救市，铺天盖地为楼市松绑，在因城施策的总方针下各显神通。

纵观这一轮救市，发力重点开始倾向于改善群体，例如缩短限售年限，降低二套首付比例，多孩家庭增加购房名额，以及佛山的满五年二手房不限购。

用业内人士的话来说，最近的救市政策，都是给有房子的。正如市场营销的黄金法则，开发10个新客户，不如维护1个老客户。如今，楼市也在极尽所能，挖掘“老客户”了。

一方面，部分改善群体也是刚需，以前被政策误伤，现在只是纠偏，并不违背房住不炒；另一方面，相对于首置群体，改善客购买力更强，同时也存在诸多刚性置换需求。

*佛山季华园（图源：网易房产）

佛山改善置业的几个刚性理由

有数据显示，我国平均换房时间大概在6-8年。人生不同阶段，对房子的需求也不同，改善置业也有很多刚性理由。

1） 置换学区房。

在置换群体中，有相当一部分家庭是为了子女读书。结婚前在新区买了房，直到小孩读幼儿园，原本承诺的学校还没建，比如绿岛湖、佛山新城等片区，公办学校建设进展缓慢。

当然，也有楼盘当初承诺了名校，入住后却划分在村小，家长也不得不重新谋划，比如禅城星星凯旋国际。

2）置换大户型。

有房子的家庭，随着家庭成员增多，普遍都会面临房子不够住的问题，于是两房换三房，三房换四房，四房换大平层，置换需求一直都在。

即使一步到位的三四房，也会因为空间不足影响舒适度，尤其是现在的极小户型，80方以下三房，100方四房，样板间虽美好，但实际住进去，空间严重不够用，衣柜和婴儿床都放不下。

3）回归市中心。

以前因为预算有限，买了近郊或偏远郊区，日常通勤消耗大，想趁着主城区降价，置换市中心房子。

*佛山千灯湖（图源：网易房产）

4）改善居住环境。

首次置业没有经验，也限于资金不足，户型、小区、物业、配套等方面不如意，希望置换实用率高的产品，同时希望小区环境好，品牌物业运营，周边配套完善等。

5）卖掉佛山回广州。

佛山楼市离不开广州人的贡献，有些人苦于通勤时间太长，被佛山宜居环境吸引，干脆定居佛山；有些人则是纯投资心态，买房随大流，在佛山踩坑后，希望趁早摆脱，重回广州。

相对刚需来说，改善客卖一买一，不用再动用六个荷包，购买力更胜一筹。然而，二手市场存在大量的连环单，首置刚需上车是改善置业实现的前提。

在一二手价格倒挂的情况下，很多二手房几乎卖不出去，即使有心置换，也无力改变现状。

亏本都卖不掉？二手成交周期拉长

根据贝壳统计，2022年一季度深圳业主卖房成交周期平均为156天，也就是五个月，创下2017年以来的最高值。

另外可以查询到数据的是中山，从2017年到2021年，二手平均成交周期逐年上升，2021年房源成交周期提升至6个月左右（数据来源：乐有家）。

至于佛山二手市场，情况也不容乐观。查询贝壳每日成交统计，超半数以上房源，成交天数都在三位数，部分甚至长达1254天，也即三年半左右。

难卖的不仅是三水高明外围区域，市中心同样如此。

最近成交的禅城东海银湾，交易周期1015天，降价约18万。翻看该小区成交纪录，挂牌房源218套，但近90天只成交了4套，而30天内带看次数去到了200次。

一些曾经热门抢手的学区房，此时也不再香了，挂牌半年以上的房源越来越多。

比如怡翠花园，曾经坐拥南海中心小学和桂江一中双重点，小户型和四期房源放盘后，基本被秒杀。如今，即使初中划分在备受瞩目的灯湖中学，成交依然很惨淡。

其实，没有卖不出去的房子，只有卖不掉的价格。

二手市场存在两种业主，一类是诚心卖房的，以市场价放盘，也有谈价空间；另一类是不急卖，高价挂牌，愿者上钩。

在新房集体降价的情况下，一二手倒挂问题越来越突出，二手业主处于劣势。

即使知道行情不利，但不少业主仍然舍不得割肉，特别是在高峰期入手的，算上利息和装修，房子卖出去还要亏钱。

考虑到卖房会亏钱，扼杀了很多人置换的想法。

“房子卖掉就亏了，等涨价了再说”

在房住不炒的高压政策下，买房永远赚钱的神话逐渐被打破，如果房价上涨的速度，赶不上每年支付的贷款利息，就在持续亏钱。

数据显示，今年一季度全国商品房均价为9552元，跌回万元以下，接近三年前的水平。其中，非核心城市、非核心地段的房产成为重灾区，近几年入手的业主，基本都是亏损的状态。

关键是，站岗的不止是去年买房的人，即使买在五年前，也有大部分业主亏本。

从近日贝壳成交房源看，佛山很多五年前的房子，仍然只能亏本出手，大多数都是2016年中之后入手的房源。

对投资客来说，这些五年都未涨价的楼盘和板块，应该避而远之；至于置换的刚需，与其握在手中等遥不可及的升值，不如早日止损，往市中心、更有价值的板块腾挪。

改善换房，不能抱着“买涨不买跌”的心态，最忌楼市上行期换房，一不小心可能卖在谷底，却买在了高点。相反，楼市平稳期是换房的最佳时机。

对于只有1-2套房的自住群体来说，不要期望房价一直涨，毕竟优质的房源涨的更快，将来置换会面临更高的成本，即使首付能勉强应对，月供也会持续攀升。

*来源：小红书

因此，房价越炒越高，置换难度就会越来越大。

同样的道理，房价下跌时，不止你们家跌价，周边楼盘也在跌，卖一买一的话，只要首付和月供能承受，早置换早享受。

相对于普通改善客来说，豪宅群体置换更果断。

大平层扎堆，佛山主城区豪宅化

自从保利天悦开创了7万+现象级豪宅，佛山主城区刮起了一阵豪宅风。

2022年，禅桂中心有五个豪宅盘扎堆入市，包括禅城的保利秀台天珺、鹏瑞三龙湾1号、建投恒福壹号，以及桂城的保利天汇和万科璞悦山。

从面积段看，五大豪宅盘均以大户型为主，最小面积为127㎡，全部四房起步，最大面积为鹏瑞三龙湾1号的450㎡。

除了保利秀台天珺和鹏瑞三龙湾1号，其他三盘均已开放，万科璞悦山已于3月底开卖，大平层单价突破三山5万天花板。

保利天汇虽未开盘，但已启动内部认购，有准业主告诉小编，自己认购了一套190㎡大平层，单价4万出头带装修。

在他看来，虽然项目周边环境还有待改善，但千灯湖核心二手价格居高不下，业主心态强硬，只能放弃二手选新房。

可以说，相当一部分保利天汇的业主，都是在千灯湖二手市场求而不得的人。

与千灯湖天价大平层相比，保利天汇确实有优势，但需要取舍的就是周边环境，毕竟旧改不是一朝一夕完成的，其中也暗藏了较大的风险，除了一所配建学校，项目距离千灯湖、映月湖都不近，且短期没有地铁规划。

千灯湖大平层价格高涨，说明了市场上旺盛的需求，同时也说明人们对改善居住条件的追求没有尽头。

虽然短时间内，经济大环境阻碍了消费预期，延缓了置换需求，但长期来看，松绑改善置业的门槛，对整个市场恢复活力有长远的作用。

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