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楼市也在挖"老客户"了,改善人群能救市吗?

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二季度以来,房地产市场持续低迷,各地开始集体救市,铺天盖地为楼市松绑,在因城施策的总方针下各显神通。

纵观这一轮救市,发力重点开始倾向于改善群体,例如缩短限售年限,降低二套首付比例,多孩家庭增加购房名额,以及佛山的满五年二手房不限购。

用业内人士的话来说,最近的救市政策,都是给有房子的。正如市场营销的黄金法则,开发10个新客户,不如维护1个老客户。如今,楼市也在极尽所能,挖掘“老客户”了。

一方面,部分改善群体也是刚需,以前被政策误伤,现在只是纠偏,并不违背房住不炒;另一方面,相对于首置群体,改善客购买力更强,同时也存在诸多刚性置换需求。

改善人群成为救市希望?二手业主:房子太难卖了

*佛山季华园(图源:网易房产)

佛山改善置业的几个刚性理由

有数据显示,我国平均换房时间大概在6-8年。人生不同阶段,对房子的需求也不同,改善置业也有很多刚性理由。

1) 置换学区房。

在置换群体中,有相当一部分家庭是为了子女读书。结婚前在新区买了房,直到小孩读幼儿园,原本承诺的学校还没建,比如绿岛湖、佛山新城等片区,公办学校建设进展缓慢。

当然,也有楼盘当初承诺了名校,入住后却划分在村小,家长也不得不重新谋划,比如禅城星星凯旋国际。

2)置换大户型。

有房子的家庭,随着家庭成员增多,普遍都会面临房子不够住的问题,于是两房换三房,三房换四房,四房换大平层,置换需求一直都在。

即使一步到位的三四房,也会因为空间不足影响舒适度,尤其是现在的极小户型,80方以下三房,100方四房,样板间虽美好,但实际住进去,空间严重不够用,衣柜和婴儿床都放不下。

3)回归市中心。

以前因为预算有限,买了近郊或偏远郊区,日常通勤消耗大,想趁着主城区降价,置换市中心房子。

改善人群成为救市希望?二手业主:房子太难卖了

*佛山千灯湖(图源:网易房产)

4)改善居住环境。

首次置业没有经验,也限于资金不足,户型、小区、物业、配套等方面不如意,希望置换实用率高的产品,同时希望小区环境好,品牌物业运营,周边配套完善等。

5)卖掉佛山回广州。

佛山楼市离不开广州人的贡献,有些人苦于通勤时间太长,被佛山宜居环境吸引,干脆定居佛山;有些人则是纯投资心态,买房随大流,在佛山踩坑后,希望趁早摆脱,重回广州。

相对刚需来说,改善客卖一买一,不用再动用六个荷包,购买力更胜一筹。然而,二手市场存在大量的连环单,首置刚需上车是改善置业实现的前提。

在一二手价格倒挂的情况下,很多二手房几乎卖不出去,即使有心置换,也无力改变现状。

亏本都卖不掉?二手成交周期拉长

根据贝壳统计,2022年一季度深圳业主卖房成交周期平均为156天,也就是五个月,创下2017年以来的最高值。

另外可以查询到数据的是中山,从2017年到2021年,二手平均成交周期逐年上升,2021年房源成交周期提升至6个月左右(数据来源:乐有家)。

至于佛山二手市场,情况也不容乐观。查询贝壳每日成交统计,超半数以上房源,成交天数都在三位数,部分甚至长达1254天,也即三年半左右。

改善人群成为救市希望?二手业主:房子太难卖了

难卖的不仅是三水高明外围区域,市中心同样如此。

最近成交的禅城东海银湾,交易周期1015天,降价约18万。翻看该小区成交纪录,挂牌房源218套,但近90天只成交了4套,而30天内带看次数去到了200次。

改善人群成为救市希望?二手业主:房子太难卖了

改善人群成为救市希望?二手业主:房子太难卖了

一些曾经热门抢手的学区房,此时也不再香了,挂牌半年以上的房源越来越多。

比如怡翠花园,曾经坐拥南海中心小学和桂江一中双重点,小户型和四期房源放盘后,基本被秒杀。如今,即使初中划分在备受瞩目的灯湖中学,成交依然很惨淡。

改善人群成为救市希望?二手业主:房子太难卖了

其实,没有卖不出去的房子,只有卖不掉的价格。

二手市场存在两种业主,一类是诚心卖房的,以市场价放盘,也有谈价空间;另一类是不急卖,高价挂牌,愿者上钩。

在新房集体降价的情况下,一二手倒挂问题越来越突出,二手业主处于劣势。

即使知道行情不利,但不少业主仍然舍不得割肉,特别是在高峰期入手的,算上利息和装修,房子卖出去还要亏钱。

考虑到卖房会亏钱,扼杀了很多人置换的想法。

“房子卖掉就亏了,等涨价了再说”

在房住不炒的高压政策下,买房永远赚钱的神话逐渐被打破,如果房价上涨的速度,赶不上每年支付的贷款利息,就在持续亏钱。

数据显示,今年一季度全国商品房均价为9552元,跌回万元以下,接近三年前的水平。其中,非核心城市、非核心地段的房产成为重灾区,近几年入手的业主,基本都是亏损的状态。

关键是,站岗的不止是去年买房的人,即使买在五年前,也有大部分业主亏本。

从近日贝壳成交房源看,佛山很多五年前的房子,仍然只能亏本出手,大多数都是2016年中之后入手的房源。

改善人群成为救市希望?二手业主:房子太难卖了

对投资客来说,这些五年都未涨价的楼盘和板块,应该避而远之;至于置换的刚需,与其握在手中等遥不可及的升值,不如早日止损,往市中心、更有价值的板块腾挪。

改善换房,不能抱着“买涨不买跌”的心态,最忌楼市上行期换房,一不小心可能卖在谷底,却买在了高点。相反,楼市平稳期是换房的最佳时机。

对于只有1-2套房的自住群体来说,不要期望房价一直涨,毕竟优质的房源涨的更快,将来置换会面临更高的成本,即使首付能勉强应对,月供也会持续攀升。

改善人群成为救市希望?二手业主:房子太难卖了

*来源:小红书

因此,房价越炒越高,置换难度就会越来越大。

同样的道理,房价下跌时,不止你们家跌价,周边楼盘也在跌,卖一买一的话,只要首付和月供能承受,早置换早享受。

相对于普通改善客来说,豪宅群体置换更果断。

大平层扎堆,佛山主城区豪宅化

自从保利天悦开创了7万+现象级豪宅,佛山主城区刮起了一阵豪宅风。

2022年,禅桂中心有五个豪宅盘扎堆入市,包括禅城的保利秀台天珺、鹏瑞三龙湾1号、建投恒福壹号,以及桂城的保利天汇和万科璞悦山。

改善人群成为救市希望?二手业主:房子太难卖了

从面积段看,五大豪宅盘均以大户型为主,最小面积为127㎡,全部四房起步,最大面积为鹏瑞三龙湾1号的450㎡。

除了保利秀台天珺和鹏瑞三龙湾1号,其他三盘均已开放,万科璞悦山已于3月底开卖,大平层单价突破三山5万天花板。

保利天汇虽未开盘,但已启动内部认购,有准业主告诉小编,自己认购了一套190㎡大平层,单价4万出头带装修。

在他看来,虽然项目周边环境还有待改善,但千灯湖核心二手价格居高不下,业主心态强硬,只能放弃二手选新房。

改善人群成为救市希望?二手业主:房子太难卖了

可以说,相当一部分保利天汇的业主,都是在千灯湖二手市场求而不得的人。

与千灯湖天价大平层相比,保利天汇确实有优势,但需要取舍的就是周边环境,毕竟旧改不是一朝一夕完成的,其中也暗藏了较大的风险,除了一所配建学校,项目距离千灯湖、映月湖都不近,且短期没有地铁规划。

千灯湖大平层价格高涨,说明了市场上旺盛的需求,同时也说明人们对改善居住条件的追求没有尽头。

虽然短时间内,经济大环境阻碍了消费预期,延缓了置换需求,但长期来看,松绑改善置业的门槛,对整个市场恢复活力有长远的作用。

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