空置率降了！疫情两年，佛山甲级写字楼谁更抗跌？

新冠疫情冲击两年，佛山写字楼行情如何？各大商务区平均租金、空置率有何变动？

近日，戴德梁行发布《佛山-湾区战略下的发展机遇与挑战》研究报告。

报告显示，截至2021年第四季度，佛山全市甲级写字楼存量规模达到176.5万平方米，市场空置率为32.2%，与上年同期相比下降5.7个百分点。平均租金则微跌0.9% 至每月每平方米61.8元。

*图源：戴德梁行研究部

对比一线城市和全国主要省会城市，佛山甲级写字楼规模仍有较大提升空间。戴德梁行分析称，目前全市存量中近半数项目因分割销售而分散业权，导致后续运营效果也受此影响，这是佛山甲级写字楼整体租金偏低、空置率高企不下的原因之一。

千灯湖存量近半！

佛山甲写市场呈现四大格局

自20世纪90年代开始发展，佛山甲级写字楼市场经历了四个阶段发展，现已形成了以祖庙商务区、季华路商务区、千灯湖商务区、佛山新城商务区等四大板块为核心的甲级写字楼格局。

*图源：戴德梁行研究部

在全市甲级写字楼176.5万平方米存量规模中，千灯湖存量占47.6%，是佛山目前写字楼存量占比最大的区域；其次为29.8%的季华路商务区、18.8%的佛山新城商务区，以及3.9%的祖庙商务区。

*图源：戴德梁行研究部

从平均租金来看，千灯湖每月每平米65.7元，是佛山租金最高的区域；季华路平均租金每月每平米64.5元，排名第二；其次是祖庙，佛山新城租金最低。

数据显示，与上半年对比，千灯湖和季华路商务区表现稳健，租金分别上涨2.8%和0.4%，祖庙和佛山新城则分别下降-2.8%和-2.0%。

*图源：戴德梁行研究部

由此可见，不同区域间分化趋势明显，品质一般的写字楼面临较大竞争压力，品质高、配套好的写字楼对租户更具吸引力。

对于祖庙而言，片区物业运营时间较长，如何提高写字楼竞争力是其面临的重要考验；至于佛山新城，新项目扎堆入市，面对竞争激烈的市场，只能先采取降价策略。

从租户行业来看，房地产、TMT、建筑业和制造业倾向于千灯湖商务区，专业服务业则是季华路商务区的需求主力，2021年成交面积占比高达86%。

*图源：戴德梁行研究部

近两年吸纳量增速超23.5%

2021年吸纳量超供应量

在吸纳表现上，随着2019年佛山甲级写字楼供应高峰的基本结束，市场逐渐进入去化周期，净吸纳量呈增长趋势，两年平均增速超过23.5%。

吸纳强劲的背后，一方面，是佛山先进制造业及高端服务业的发展催生出的新办公需求；另一方面，村级工业园的整治和优质写字楼的不断落成也促使办公载体由产业园区向写字楼进行升级转移。

2021年，全市甲级写字楼市场净吸纳量超过新增供应，达到16.9万平方米规模，同比增长28.9%。其中，58.9% 的净吸纳量来自于季华路商务区，千灯湖商务区的净吸纳量占到全市的33.3%。

活跃的租赁成交推动全市空置率下降，2021年末全市空置率录得32.2%，较上年末下降5.7个百分点。其中，季华路商务区与千灯湖商务区空置率同比分别下降12.4个百分点和7.9个百分点。

*图源：戴德梁行研究部

相反，祖庙空置率一路走高；佛山新城由于新项目入市，空置率在2021年再度走高。

对于仍在去化阶段的佛山写字楼市场来说，配套更完善的成熟商务区，仍是多数企业落户的首选。

未来三年，佛山新城将成为供应主力

2021年，全市甲级写字楼市场迎来2个新增供应项目，分别是宝能金融大厦和中盈盛达国际金融中心，共计向市场释放了11.1万平方米的可租赁面积，全年新增供应量同比增加32.2%。

新入市的2个甲级写字楼项目均位于佛山新城商务区。随着在建项目的陆续竣工及加速投入使用，佛山新城将成为继千灯湖商务区之后，甲级写字楼市场新增供应的又一主力区域。

未来三年，全市还将有超过64.2万平方米的新增供应投入市场使用，届时全市总存量将被推高至240.7万平方米。主要供应热点区将集中在千灯湖商务区和新城商务区。

千灯湖商务区预计新增22.1万平方米，占全市未来三年新增供应总量的34.4%，旨在为优质企业的布局及扩张提供载体，加速片区办公氛围形成。

*图源：戴德梁行研究部

而作为三龙湾发展双核之一的佛山新城商务区则重点引进和培育高端服务产业领域的企业总部和研发总部，形成差异化竞争，预计将在未来三年提供超过33.9万平方米的新增供应，占全市供应总体量的52.8%。

对此，戴德梁行广州公司总经理罗进良表示：“短期来看，全市甲级写字楼市场平均租金与空置率必将持续承压，但结合佛山积极融入大湾区发展、承接更多产业发展利好的背景，当前较低的租金成本对于成长中的企业更具吸引力，也能为产业转型升级下的多元需求提供发展载体，是企业布局和升级搬迁的优选。”

同时，他补充道，在万亿级GDP的基础之上，城市加速发展和企业谋求转型的机遇将带来大量亟待承接的本土企业升级类办公需求，未来佛山甲级写字楼市场在租赁需求上的潜力有望得到进一步释放。