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双重机遇释放潜力,佛山引领大湾区西岸高质量发展

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4月13日,戴德梁行发布了《佛山-湾区战略下的发展机遇与挑战》研究报告。报告显示:

· 在湾区战略与新经济发展的背景下,后万亿时代的佛山迎来双重机遇;

· 佛山以传统制造业强市为基础,通过创新赋能新兴产业,打造国家级制造业创新中心,在多个维度上优化功能配套,城市产业核心竞争力持续提升;

· 随着广佛同城在制度建设及实施上的全面深化,双城轨道交通一体化已形成,大大加速广佛之间产业要素流通,双城间的产业联动向更具竞争力的产业生态圈发展,未来佛山将成为珠江西岸的产业引擎,发挥更凸显的产业升级引领作用;

· 与双重机遇对应,佛山的甲级写字楼市场受产业升级的带动,需求得以释放,市场潜力进一步激活。

机遇一:创新赋能新兴产业,产业核心竞争力持续跃升

2021年发布的《广东省制造业高质量发展“十四五”规划》提到,近20个战略性产业集群均将佛山作为重点布局城市。其中智能家电、汽车、先进材料、现代轻工纺织、现代农业与食品5大战略性支柱产业,以及智能机器人、前沿新材料、新能源、安全应急与环保、精密仪器设备5大战略性新兴产业将佛山作为核心布局城市。作为制造业传统强市,佛山正以数字化创新赋能和培育新兴产业,加快建设现代产业体系,打造面向全球的国家制造业创新中心。

一方面,佛山原有的优势产业正在积极进行数字化转型。以智能家电、家具、陶瓷、建材、绿色照明等为代表的重点领域,延伸工业设计、电子商务等泛家居产业服务配套,向数字化、智能化、绿色化、个性化升级迭代。另一方面,机器人、新能源汽车、电子信息、新材料等新兴产业正在蓬勃发展。2020年,佛山新增高新技术企业884家,总数达5,718家,增量在全省地级市中领先。“十三五”期间,佛山引进投资超亿元产业项目1,698个,签约投资总额超1.3万亿元,工业技改投资连续7年位居全省第一,为新兴产业的培育与发展创造了良好的空间。“十四五”期间,发展经济的着力点将继续放在实体经济上,即实施制造业高质量发展,巩固提升战略性支柱产业和培育壮大战略性新兴产业,面向全球的国家制造业创新中心将逐步建立。

来源:戴德梁行研究部

机遇二:广佛同城加速产业生态圈形成,湾区西岸引领作用更为凸显

自2009年广佛同城启动以来,广州、佛山在城市规划、基础设施建设、产业发展、环境保护、社会民生等方面深入对接,在交通一体化上取得了显著成效,进而带动产业要素的充分流动,加速推进了广佛产业生态圈的形成。未来,佛山将成为大湾区制造业的重要支点,在西岸崛起中发挥更大作用。

双城轨道交通一体化带动产业要素流动

从2010年,广佛线作为国内首条跨域地级市的地铁线路投入运营,到今天广佛地铁线网覆盖两市6区,3条跨城线路串联广佛三分之二的地铁线网。历经十多年发展,作为湾区城市间通勤出行人数最高的两个城市(2020年广佛日均跨城出行的人次超过176万),区域间的地铁轨交从市域边界的通勤接驳,到实现城市腹地之间贯通连接,广佛两地联系的促进已经迈入一个新的阶段。双城快速通达的实现,推动了人才、资本、技术、信息等产业要素的充分流动,如果说广佛线的开通是为了促进城市边界融合,那么今天以地铁为代表的交通发展已经为城市更深度的融合发展带来新的机遇。

从产业联动到区域产业生态圈

在国家产业高质量发展背景下,广佛产业双赢的局面已经形成。随着两地之间产业要素的充分流动,一方面,佛山庞大的制造业企业集群带来的广阔、多类型制造业场景和升级需求,两地产业在数字化、智能化、网络化层面上有了更加紧密的合作机会,佛山制造业升级所需的优质的产业解决方案成为了广州生产性服务业的重点业务领域;另一方面,在佛山制造业逐步走向高技术、先进制造的过程里,也对广州的服务业发展提供更加有力的支撑。城市产业生态正在向区域融合的产业生态发展,形成更加稳定、更具竞争力的广佛产业生态圈。

双重机遇带动,甲级写字楼市场迎来发展新机遇

空置率同比下降,甲级写字楼需求持续释放

在广佛同城不断深入以及产业转型升级的双重机遇带动下,佛山写字楼市场迎来新的发展契机。截至2021年第四季度,佛山全市甲级写字楼存量规模达到176.5万平方米,市场空置率为32.2%,与上年同期相比下降5.7个百分点。平均租金则微跌0.9% 至每月每平方米61.8元。对此戴德梁行华南区研究部主管张晓端表示:“过去,佛山的写字楼市场需求以房地产、建筑、泛家居类实业企业为主,近年来,佛山市积极招商引资,特别是金融业方面成效显著,吸引多家知名机构并落成包括友邦金融中心、汇丰环球营运中心、中科沃土基金等在内的多个优质项目。尽管和一线城市及全国主要省会城市相比,佛山甲级写字楼市场仍需时间进行培育,但长远来看,高端服务业规模将继续扩大,加之优质企业的持续进驻,将为后市发展带来积极信号。”

来源:戴德梁行研究部

新兴商务区带来供应放量,净吸纳量增长

2021年,全市甲级写字楼市场迎来2个新增供应项目,分别是宝能金融大厦和中盈盛达国际金融中心,共计向市场释放了11.1万平方米的可租赁面积。项目均位于佛山新城商务区,作为新兴区域,它的加速建设意味着市场将迎来新一轮的集中放量。佛山新城将成为继千灯湖商务区之后,佛山甲级写字楼市场新增供应的又一主力区域。

在吸纳表现上,随着2019年佛山甲级写字楼供应高峰的基本结束,市场逐渐进入去化周期,净吸纳量呈增长趋势,两年平均增速超过23.5%。2021年,全市甲级写字楼市场净吸纳量超过新增供应,达到16.9万平方米规模,同比增长28.9%。其中,58.9% 的净吸纳量来自于季华路商务区,千灯湖商务区的净吸纳量占到全市的33.3%。对于仍在去化阶段的佛山写字楼市场来说,配套更完善的成熟商务区仍是多数企业落户的首选。

左柱表示净吸纳量,右柱表示新增供应量

吸纳强劲的背后,是佛山先进制造业及高端服务业的发展催生出的新办公需求;另一方面,

村级工业园的整治和优质写字楼的不断落成也促使办公载体由产业园区向写字楼进行升级转移。与之对应,在租户结构上,金融业始终作为需求主力支撑佛山甲级写字楼市场的发展,TMT、房地产、建筑业、制造业的需求都表现出不同程度的上升。

子市场表现分化,市场竞争激烈

分区域来看,佛山甲级写字楼市场分化趋势显现,品质一般的写字楼面临较大竞争压力,而

品质高、配套好的写字楼对租户更具吸引力。与2021年上半年相比,祖庙商务区和佛山新城商务区半年度内平均租金分别下降-2.8% 和-2.0%。其中,祖庙商务区发展较早,片区内物业运营时间较长,如何提高写字楼的竞争力是其面临的重要考验;佛山新城商务区由于新项目逐渐竣工并投入市场使用,多数业主为应对竞争激烈的市场环境先后采取降价策略;另一方面,千灯湖商务区和季华路商务区则表现稳健,与上半年相比平均租金分别上升2.8% 和0.4%,是2021年佛山甲级写字楼租金水平最高的两个区域。

未来展望:产业升级将激活市场潜力

未来三年,全市还将有超过64.2万平方米的新增供应投入市场使用,届时全市总存量将被推高至240.7万平方米。主要供应热点区将集中在千灯湖商务区和新城商务区。千灯湖商务区预计新增22.1万平方米,占全市未来三年新增供应总量的34.4%,旨在为优质企业的布局及扩张提供载体,加速片区办公氛围形成。而作为三龙湾发展双核之一的佛山新城商务区则重点引进和培育高端服务产业领域的企业总部和研发总部,形成差异化竞争,预计将在未来三年提供超过33.9万平方米的新增供应,占全市供应总体量的52.8%。

对此戴德梁行广州公司总经理罗进良表示:“短期来看,全市甲级写字楼市场平均租金与空置率必将持续承压,但结合佛山积极融入大湾区发展、承接更多产业发展利好的背景,当前较低的租金成本对于成长中的企业更具吸引力,也能为产业转型升级下的多元需求提供发展载体,是企业布局和升级搬迁的优选。在万亿级GDP的基础之上,城市加速发展和企业谋求转型的机遇将带来大量亟待承接的本土企业升级类办公需求,未来佛山甲级写字楼市场在租赁需求上的潜力有望得到进一步释放。”

数据来源:戴德梁行研究部

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