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广州中心区新房抢闸开盘 二手楼网红盘降价寻客源

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今年以来多地信贷环境已实质性、大力度的松动,2月全国首套、二套房贷平均利率下调。广州房贷利率也持续下降,银行放款速度加快。在多方因素影响下,广州整体市场成交氛围开始活跃,开发商积极推货,购房者也加快入市的步伐。2月底,多个东部网红楼盘纷纷抢闸开盘,包括中心区天河珠江新城、牛奶厂等热门板块,全市当前仍有大量热盘的二手急售房源在降价出售。

3月14日,财政部、住房和城乡建设部印发《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》的通知。补助资金支持范围包括租赁住房保障、城镇老旧小区改造和城市棚户区改造等。

房贷利率

2月全国房贷平均利率环比均下调10bp

今年以来多地信贷环境已实质性、大力度的松动,如重庆、菏泽等首付回调至正常水平,佛山非限购区、南通等降低优质客户的首套首付比例,以及南宁、福州公积金二套首付比例均降一成,多城利率下调。

但年初居民信贷仍然偏弱,据央行公布,1月新增居民中长期贷款7424亿元,同比少增2024亿元,但基本持平2019-2020年同期平均水平;2月新增居民中长期贷款减少459亿元,首现负增长,降幅扩大。

据保利投顾研究院监测,伴随信贷环境改善回暖,2月全国首二套房贷平均利率为5.39%、5.67%,环比均下调10bp。其中,广州四大行同步下调20bp,首二套均累计下调55bp至5.4%和5.6%;苏州首套利率近期再降5bp至4.85%,降至近两年最低水平,累计已降135bp。

至此,去年房贷利率跳涨明显的苏州、杭州、重庆等已降至去年低位,广州、南京等已出现明显松动。未来广州、南京、西安、佛山等仍有下调空间。

展望后市,3月初,央行及银保监会提出“合理确定首套住房按揭贷款标准”,差别化信贷政策优化空间大,预计将有更多城市迎来“首付政策”支持。3月及二季度前期将是稳增长政策密集落地期,降息降准可期,宽松政策对市场促进效果已然显现。

保利投顾研究院预计,3月一、二线城市供应放量、信贷政策加持下带动需求释放,强三线城市政策边际放松撬动客户入市,弱三、四线城市逐渐企稳、客户预期改善。

开年融资规模为近三年最低

根据45家上市房企公开口径监测,1月典型房企融资总量801亿元,同比下降49%,为近三年同期低谷,主要受境内外债券规模大幅收缩、个别房企信用风险事件持续发酵、市场信心未能全面修复等影响。2月典型房企融资总量527亿元,同比下降15%,降幅有所收窄。

虽然去年年末国央企融资环境已有改善,但融资尚未全面开闸,政策端利好信号传导至执行端尚需时日。从房企融资结构看,2月境内债券仍为重要支撑,占比62%,同环比均升近20个百分点;境外债券持续低迷,打破以往年初为境外债券融资高位的历史特征,占比收缩至6%,同环比分别下跌42、13个百分点。房企爆雷风险尚未完全出清,境外债务违约事件仍存,资本市场观望情绪犹在。

典型房企中,年初万科、中海、招商、龙湖、绿城等多家房企成功发行中期票据或公司债券,融资利率小幅下行,融资成本相对降低;政策纠偏下国企央企及优质民企融资环境持续改善。

广州楼市

A

一手楼盘

中心区有楼盘去年排队选房

今年售价不涨甚至回调

相对于过往几年,2022年广州楼市的开局来得非常早。不仅超九成一手楼盘春节期间不打烊,继续开门迎客;春节后首周,中心区楼盘也纷纷抢闸推新。中心区荔湾雅居乐天际715在节后首周率先推出40套“工抵房”,个别单位单价低至4.6万元/平方米(三层复式),而去年1月预选房单价为7.5万-9万元/平方米,去年10月推出的工抵房折合单价5.07万-6.55万元/平方米,相当于在一年间每平方米降价2万-4万元不等。

近年大热的网红楼盘天河区汇景台、保利天汇和黄埔保利罗兰国际等也在2月开盘或推新。紧接着,网红楼盘天河区珠江花城,黄埔区富颐华庭、万科城市之光等9个楼盘,也都在2月底先后抢闸推新。

相对于去年上半年,这些以往每每推新或开盘都是“时光”、“日光”、或者热销八九成的网红楼盘,今年开春推新时普遍去化率在五六成之间。值得关注的是,不少去年一次性付款仍需排队选房的热盘,目前售价普遍维持不涨,甚至有所回调。譬如富颐华庭,去年年初单价多在5.3万-5.7万元/平方米;上周推新均价统一为4.85万元/平方米,77平方米的两房定金为10万元,需冻资30万元。而去年初,一大批客户冻资150万元仍迟迟未能等到选房机会。

继这些网红楼盘之后,16个位处中心区的一手新盘也都计划在3月开盘或推新。从中地行的统计可见,今年3月广州预计将有35个楼盘推售,数量是去年同期的2.5倍。

在往年,这些中心区热盘普遍“捂盘”,或因高价推售等原因,往往逢“五一”、“端午”、“国庆”前后再压轴推售;今年却一致选择率先开跑,即便是当前吹风价达10万+的6个一手楼盘也不例外。

今年3月,向来缺货的天河、海珠,预计分别将有4个、3个楼盘推售。35个一手楼盘中,只有19个楼盘来自外围区。

B

二手楼盘

牛奶厂热门板块降价

珠江新城二手楼现笋盘

在二手楼市,中心区的二手网红楼盘如今也纷纷降价寻客。打开中介朋友圈,常见笋盘出现。

在珠江新城,嘉裕公馆是标杆热盘之一,去年二手参考价出台之前,该盘挂牌价普遍在17万-19万元/平方米。去年3月,该盘一套位于26楼的123平方米房源,被曝以总价2300万元成交,折合单价187114元/平方米。2月底,中介频传嘉裕公馆一套低层154平方米的“笋盘”,挂牌总价2460万元,折合挂牌单价为15.9万元/平方米,单价较去年下调约2万-3万元/平方米。中介证实,该套房此前挂牌价为2600万元。去年挂牌价一度在18万-20万元/平方米的凯旋新世界枫丹丽舍,上周中介频推一套191平方米的户型,挂牌总价2300万元,单价调至12万元/平方米。

也有楼盘在房贷利率下调后,在去年底的基础上小幅回调。珠江新城誉峰一套号称笋盘的房源上周在中介圈刷屏,204平方米挂牌总价3130万元,折合挂牌单价15.3万元。中介表示,去年11月,该盘同样面积的最低成交总价是2980万元。这意味着已较去年底回升150万元。

天河区牛奶厂去年巅峰时期最贵的二手成交均价达9.8万元/平方米,多套二手住宅成交均价达到9万+。但今年2月,招商雍华府二期一套142平方米的低层单位成交总价为1150万元,折合单价约8.1万元/平方米。

据广州市房地产中介协会数据,2月(统计周期:2022年1月26日至2022年2月25日)广州二手住宅共网签4176宗(建面40.06万平方米),其中53.47%为按揭购买。当月二手网签均价为25770元/平方米。

C

地产中介

二手房成交量下降 中介调整门店止损

补助资金支持范围房价下调并未令广州楼市大幅回温。去年8月底广州出台二手房指导价后,二手住宅从前八月基本保持每月9000+套到1.3万套的成交量,到9月下滑至7153套,而从10月至今年1月都在五六千套浮动,仅为去年上半年月成交的半数。

在成交量接连下调之下,广州二手中介纷纷关店止损。去年开始自立门户的罗先生,现在珠江新城管理着三家中介门店,“每个月基本还在亏损”。广州一家中大型中介的负责人陈先生称,其司广州地区今年以来相继关减30家中介门店,“仅花都就关了15家,都是正常的调整”。不过,该司今年也相继新开了7家分店。

在天河区牛奶厂板块,去年中大约有16家中介门店,二手指导价出来一个多月后,就只剩大约半数门店开张。杨佐(化名)去年8月成为牛奶厂一家新进中介的负责人,管理3家门店,彼时有30多名地产经纪人。自“9月开始亏损”后,他如今只管1家门店,店里只剩12名经纪人。杨佐所在的中介公司规模中等,去年9月起停止扩张,目前关减了约20%的门店。直到今年1月,杨佐的店亏损4000元,他个人承担2000元亏损。

不过,在房贷利率下调前后,该板块多家门店已先后“复活”,目前片区至少有12家中介在营业。

D

房产企业

7家销售额超15亿元 成交最热楼盘在番禺

据中国指数研究院监测,从房企销售额来看,2022年1-2月广州有7家房企销售金额超过15亿元。分房企来看,越秀地产以109.9亿元的成交额夺得广州1-2月销售排行榜第一,保利发展以41.3亿元的销售金额位居榜单第二,珠江投资以20.7亿元的销售金额排名榜单第三,合景泰富集团以19.1亿元位居第四,万科以17.5亿元位居第五。另外,祈福集团、珠实地产销售金额均超过15亿元。

从各项目销售情况来看,位于番禺区万博商圈的热销楼盘越秀·和樾府,以66亿元的销售额位居广州市1-2月销售排行榜榜首。位于黄埔区的富力南驰·富颐华庭以11.6亿销售额位居广州市1-2月销售排行榜第二。白云区的大盘岭南新世界紧随其后,以11.6亿元的销售金额位于第三。

克而瑞最新数据显示,2月份广州商品住宅均价突破“4”字头,为40671元/㎡。在2020年10月份,广州住宅均价首破“3”字头。2021年广州千万元以上住宅成交量首次突破2000套大关,这样的热度在今年仍会持续。今年2月上半月,中高价楼盘的网签占比走高,尤其是单价10万+豪宅盘的网签量价走高。

E

业内分析

3月份或是一季度成交高点

国家统计局数据显示,今年1月广州一手住宅价格环比回升0.5%,这是自去年8月起连跌5个月后,首次迎来回温。节后广州楼市已现放松迹象,首套房和二套房利率降低,银行不再严查首付来源,多家银行推出高达50万元的低息装修贷。受去年下半年以来的低量成交,广州一手住宅库存爆表。广州中原研究发展部数据显示,截至2月底全市一手住宅库存量1094.59万平方米,库存消化周期需要12.8个月,其中南沙高达26个月。

广州中原研究发展部表示,由于去年调控力度较大,目前广州买家信心仍处于恢复阶段。在广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文看来,目前各地楼市已经由“防止楼价过快上涨”转为“保温”,房贷利率下降后,房地产市场销售有望回稳,刚需买家的入市将逐步得到恢复。但今年房地产市场面临三重压力:收入预期下降,出现流动性危机的房企降价抛售,大众对房地产市场预期的改变(等跌心理),“预计今年春季的房地产市场仍难全面复苏”。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析认为,近期的政策变化更多是为了防止市场过冷,不大可能有大的松绑。当前购房者的信心还在缓慢修复过程中,预计摆脱春节淡季影响之后,3月份大概是一季度成交高点,但整个修复过程很可能要持续到年中。

城镇保障性安居工程

租赁住房、老旧小区、棚户区改造

发放补助资金

3月14日,财政部、住房和城乡建设部印发《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》的通知。补助资金支持范围包括租赁住房保障、城镇老旧小区改造和城市棚户区改造等。

《办法》指出,补助资金是指中央财政安排用于支持符合条件的城镇居民保障基本居住需求、改善居住条件的共同财政事权转移支付资金。补助资金实施期限至2025年,期满后,根据法律、行政法规和国务院有关规定及城镇保障性安居工程形势需要,评估确定是否继续实施和延续期限。其中,中央财政支持住房租赁市场发展试点政策执行至2022年12月31日。

租赁住房保障

租赁住房保障主要用于支持公租房、保障性租赁住房等租赁住房的筹集,向符合条件的在市场租赁住房的城镇住房保障对象发放租赁补贴等相关支出。其中,中央财政支持住房租赁市场发展试点资金主要用于支持试点城市多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁管理服务平台等与住房租赁市场发展相关的支出。租赁住房保障资金采取因素法,按照各省(自治区、直辖市、计划单列市,含兵团,以下统称省)年度租赁住房筹集套数、租赁补贴户数等因素以及相应权重分配,并通过绩效评价结果、财政困难程度进行调节。

租赁补贴户数、租赁住房筹集套数由住房和城乡建设部根据各地申报数提供。其中,租赁住房包括公租房和保障性租赁住房。租赁补贴和租赁住房筹集的相应权重,由财政部会同住房和城乡建设部根据年度租赁补贴和租赁住房筹集计划情况确定。

城镇老旧小区改造

城镇老旧小区改造主要用于小区内水电路气等配套基础设施和公共服务设施建设改造,小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造,支持有条件的加装电梯等支出。城镇老旧小区改造资金采取因素法,按照各省年度老旧小区改造面积、改造户数、改造楼栋数、改造小区个数等因素以及相应权重分配,并通过绩效评价结果、财政困难程度进行调节。老旧小区改造面积、改造户数、改造楼栋数、改造小区个数因素权重分别为40%、40%、10%、10%。老旧小区改造面积、改造户数、改造楼栋数、改造小区个数由住房和城乡建设部根据各地申报数提供。

城市棚户区改造

城市棚户区改造主要用于城市棚户区改造项目中的征收补偿、安置房建设(购买)和相关配套基础设施建设等支出,不得用于城市棚户区改造中安置房之外的住房开发、配套建设的商业和服务业等经营性设施建设支出。城市棚户区改造资金采取因素法,按照各省城市棚户区改造套数因素分配,并通过绩效评价结果、财政困难程度进行调节。城市棚户区改造套数由住房和城乡建设部根据各地申报数提供。

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