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广州牌不好打了!这里开始抢本地客 同小区价差超1万/㎡

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一直以来,广佛交界都是佛山投资置业热土,房价和地价屡刷新高,仿佛临广的身段,就是价格和业绩的绝对保证。

但临广也有青铜王者之分,尤其在楼市退烧后,一些临广王者开始“割肉”,青铜们连汤都很难喝上了,主打大金沙洲概念的里水板块,开始成为本地客的主场。

高价地集中的里水,从缺货到扎堆

近几年,一线临广的大金沙洲板块,陆续拍出了多宗高价地,包揽了佛山首宗摇号地块(深业旗山雅苑),以及佛山首宗楼面价2万+地块(大沥金沙当代阅ΜΟΜΛ)。

就在去年,缺货已久的里水城区板块,一个月内就成交了3宗高价地,刷新里水地价TOP6,也即龙光、美的和远洋北控,地价越拍越低。

自时代家售罄后,里水大道城区板块已断供多年,仅有千亩大盘保利紫山和前地王深业旗山雅苑支撑,后者至今还未解套。

进入2022年,该板块迎来供货高峰,除新拿地项目外,还有千亩大城——碧桂园南海悦城加入战局,一时间新盘扎堆,竞争压力陡增。

缺货多年后,为了收割第一波本地客,各大项目都在抢节点。

龙光越秀·和悦玖章拿地半年就光速开盘,随后远洋北控天成抢先美的一步,对外公布案名,并在年底前开放销售中心。

阳春三月,远洋北控天成美的滨湖学府将迎来首开,两者价差相距较大,开盘后会取得怎样的成绩,值得期待。

近日,小编走访了区域五大楼盘,为大家带来第一手项目动态。

远洋北控天成

没有好的环境,就拼极致的产品

对比竞品楼盘,远洋北控天成在周边环境上最没优势,村屋和旧厂房环绕周边,毕竟是旧改项目,担当区域改造的“开荒牛”。

不过,项目出门就是里水中心小学和里水中学,省一级公办师资,家门口上学,省去家长接送烦恼。区域内少有的二手盘长信公馆,挂牌均价约2万/㎡。

*里水中心小学(拍摄:网易房产佛山站)

整个项目规划6栋住宅约1086套货量,呈半围合式布局,除2栋楼王为2梯4户,其他均为2梯6户,全部户型南向设计,预计3月开盘,吹风价2.1-2.5万/㎡带装修,销售透露,首批折后最低有1字头惊喜价。

地段不如竞品,项目只能在产品上下功夫。社区虽小,但仍然规划有中央泳池,东南侧还配套有公立幼儿园,西侧为对外开放的市政公园。

*沙盘图(拍摄:网易房产佛山站)

首次开盘推1栋,有85㎡三房两卫、95㎡四房两卫、109㎡四房两卫,王牌户型95㎡是区域内少有的极致四房,在佛山也只有罗村滨江金茂悦有类似户型。

*95方户型(拍摄:网易房产佛山站)

还有109㎡四房,做到了竖厅双阳台格局,包括主人房在内的所有空间,都是南北对流。

*样板间实景(拍摄:网易房产佛山站)

由于比邻两大学校,项目首批登记客户,以学校老师为主。不过,项目尚未开盘已启动渠道,说明本地客消耗有限,还是需要广州客的支撑。

龙光越秀·和阅玖章

已破3万+,小区价差高达1万/㎡

龙光拿地,越秀操盘,项目位于梦里水乡景区旁,坐拥东南向一线江景,下楼即是滨江公园和景区商业街。

*江景(拍摄:网易房产佛山站)

项目占地2.5万方,建面5.3万方,是区域内体量最小的盘,仅规划了6栋共410户住宅,比深业旗山雅苑还少,梯户比相对较低,2梯3户和2梯4户设计。

目前,项目在售5/6座,包含95㎡三房、115㎡四房和125㎡四房,整体售价在2.1-3.2万/㎡,价差就在于能不能望江。

*沙盘(拍摄:网易房产佛山站)

可望江的单位,普遍规划了6.3-6.8米景观大阳台,其中最贵的125㎡自带6.8米阳台,四面宽南向望江,价格已突破3万+;最便宜的是115㎡双阳台户型,没有江景,天地层2.1万/㎡起。

销售表示,项目客群主要是本地为主,且本地客更倾向于性价比高的115㎡四房。

*样板间实景(拍摄:网易房产佛山站)

对于务实的本地人来说,为一条宽度不到80米的河涌,多支付上百万的房价,显然是不划算的。

其实看江最佳的位置,是隔壁的二手房香堤水岸,不过放盘量比较少,价格也不高。

*图源:安居客

从去年底开盘到现在,该项目已网签套数仅5套,不排除有延迟网签的情况,但从已售户型来看,本地人对高价接受度还是有限的。

*图源:佛山房地产信息网

碧桂园南海悦城

已开放展厅,进度两个月未更新

作为产城大盘,碧桂园南海悦城是继保利紫山后,区域内又一个千亩大盘。项目已于今年1月16日开放展厅,当时输出的售楼部开放时间是3月。

*展厅实景(拍摄:网易房产佛山站)

时隔近2个月,小编发现地块内并未有大动作,也未见售楼部身影,值班销售表示,目前动态与年前一样,并未有新进展,不确定具体入市节点。

项目占地约64万㎡,总建面约131万㎡,由14个地块组成,堪称临广板块又一个千亩巨无霸项目,总开发期预计5-7年。

*效果图(图源:项目)

项目业态包含:高端品质住宅、公寓写字楼,配建约27万㎡体验式街区商业组团、10万㎡教育配套(九年一贯制实验小学及初中)、大冲科技园等,享420亩山体公园景观,打造集产业、教育、生态、住宅、办公一体的城市综合体。

其中,有5个地块属于纯住宅性质,住宅总户数约4300户。

*沙盘图(拍摄:网易房产佛山站)

首推靠近山体公园的5号地块悦林组团,共有7栋住宅组成,主打89-122㎡三四房,2梯6户;以及2梯2户的210㎡大平层五房。

深业旗山雅苑

佛山首宗摇号地块,现楼在售已躺平

回顾2017年,佛山土拍激烈,为了不超限价,采用摇号确定最终竞买人,最终由深圳国企深业拿下,这也是该房企在佛山为数不多的一次拿地,同时也是最后一次。

当时参与摇号的开发商大为感慨,幸好当时没摇中。

*现房在售(拍摄:网易房产佛山站)

2017年拿地,深业推迟到三年后的2020年才开放销售中心,时至今日,项目4栋住宅已是现楼在售。

从外立面看,还以为是售罄楼盘,等待最后的交付。进入售楼部才知道,目前仍然在售两年前存货——3座平层。

其中3座1梯仅剩少量单位,天地层最低1.9万/㎡起;3座1梯在售84㎡-88㎡三房,以及114㎡四房,带装修2.3万/㎡。

*3座平面图(拍摄:网易房产佛山站)

另外,4座为配建人才房,1座和2座为复式产品,还捂在手里,具体户型和推出时间未知。

就目前来看,项目卖一套亏一套,地块太小很难有溢价能力。

*沙盘图(拍摄:网易房产佛山站)

现场销售表示,区域行情一般,公司也并没有宣传推广的动作,目前重心已开始向一线城市倾斜,在广州开发有江悦湾项目。

对于已躺平的深业旗山雅苑来说,隔壁的美的滨湖学府显然更进取,期望通过湖景资源,将房价拉升到3万+。

美的滨湖学府

有湖景有学校有商业,吹风2.6-3万

从配套和环境来看,美的滨湖学府在周边竞品中更有优势。

*沙盘图(拍摄:网易房产佛山站)

项目东临里水碧湖,西侧有在建中的嘉洲广场,三面还有旗峰小学、旗峰中学和里水高级中学环绕,优势全部体现在项目名中,有湖有学校。

*碧湖实景(拍摄:网易房产佛山站)

整个小区规划有7栋住宅,其中1/2/7座有望湖景观,为了有更好的湖景体验,项目最高只规划了20层。

首推的2座产品,2梯6户设计,涵盖93㎡三房、115㎡四房和125㎡四房,现已开放样板间,最快3月开盘,吹风价2.6-3万/㎡带装。

*样板间实景(拍摄:网易房产佛山站)

除此之外,项目后期还将推出144㎡改善大户型,位于7座,东向景观阳台直面湖景。

项目相关负责人表示,目前客群仍已本地客为主,尤其是湖景房,主打改善客群。另透漏,美的里水首盘——美的东樾湾,虽然更近广州,但本地客仍然占了7成之多。

其实不难理解,广州客之所以来佛山当候鸟,就是对比了广佛的巨大价差,当里水房价超过2.5万/㎡,在广州甚至临广区域很难有优势了。

相反,断供已久的里水城区,改善置换的需求开始增加,这里不仅包括小房换大房,还包括户型格局、社区配套与服务,以及学区房的需求。

不过,本地客的需求始终有限,且并不急迫,对于走量的开发商来说,时间就是成本和压力,广州市场是必要的补充。

小编走访时发现,里水城区中介店非常少,比如领地海纳公馆,楼下底商全部是银行,为数不多的中介店也是关门大吉。

*里水街景(拍摄:网易房产佛山站)

这就意味着,区域房产交投并不活跃。

当然,板块的热度,多多少少也是由开发商炒起来的,各大楼盘如果联合出击,增大曝光机会,对区域楼市升温也有帮助。

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