广州牌不好打了！这里开始抢本地客 同小区价差超1万/㎡

一直以来，广佛交界都是佛山投资置业热土，房价和地价屡刷新高，仿佛临广的身段，就是价格和业绩的绝对保证。

但临广也有青铜王者之分，尤其在楼市退烧后，一些临广王者开始“割肉”，青铜们连汤都很难喝上了，主打大金沙洲概念的里水板块，开始成为本地客的主场。

高价地集中的里水，从缺货到扎堆

近几年，一线临广的大金沙洲板块，陆续拍出了多宗高价地，包揽了佛山首宗摇号地块（深业旗山雅苑），以及佛山首宗楼面价2万+地块（大沥金沙当代阅ΜΟΜΛ）。

就在去年，缺货已久的里水城区板块，一个月内就成交了3宗高价地，刷新里水地价TOP6，也即龙光、美的和远洋北控，地价越拍越低。

自时代家售罄后，里水大道城区板块已断供多年，仅有千亩大盘保利紫山和前地王深业旗山雅苑支撑，后者至今还未解套。

进入2022年，该板块迎来供货高峰，除新拿地项目外，还有千亩大城——碧桂园南海悦城加入战局，一时间新盘扎堆，竞争压力陡增。

缺货多年后，为了收割第一波本地客，各大项目都在抢节点。

龙光越秀·和悦玖章拿地半年就光速开盘，随后远洋北控天成抢先美的一步，对外公布案名，并在年底前开放销售中心。

阳春三月，远洋北控天成和美的滨湖学府将迎来首开，两者价差相距较大，开盘后会取得怎样的成绩，值得期待。

近日，小编走访了区域五大楼盘，为大家带来第一手项目动态。

远洋北控天成

没有好的环境，就拼极致的产品

对比竞品楼盘，远洋北控天成在周边环境上最没优势，村屋和旧厂房环绕周边，毕竟是旧改项目，担当区域改造的“开荒牛”。

不过，项目出门就是里水中心小学和里水中学，省一级公办师资，家门口上学，省去家长接送烦恼。区域内少有的二手盘长信公馆，挂牌均价约2万/㎡。

*里水中心小学（拍摄：网易房产佛山站）

整个项目规划6栋住宅约1086套货量，呈半围合式布局，除2栋楼王为2梯4户，其他均为2梯6户，全部户型南向设计，预计3月开盘，吹风价2.1-2.5万/㎡带装修，销售透露，首批折后最低有1字头惊喜价。

地段不如竞品，项目只能在产品上下功夫。社区虽小，但仍然规划有中央泳池，东南侧还配套有公立幼儿园，西侧为对外开放的市政公园。

*沙盘图（拍摄：网易房产佛山站）

首次开盘推1栋，有85㎡三房两卫、95㎡四房两卫、109㎡四房两卫，王牌户型95㎡是区域内少有的极致四房，在佛山也只有罗村滨江金茂悦有类似户型。

*95方户型（拍摄：网易房产佛山站）

还有109㎡四房，做到了竖厅双阳台格局，包括主人房在内的所有空间，都是南北对流。

*样板间实景（拍摄：网易房产佛山站）

由于比邻两大学校，项目首批登记客户，以学校老师为主。不过，项目尚未开盘已启动渠道，说明本地客消耗有限，还是需要广州客的支撑。

龙光越秀·和阅玖章

已破3万+，小区价差高达1万/㎡

龙光拿地，越秀操盘，项目位于梦里水乡景区旁，坐拥东南向一线江景，下楼即是滨江公园和景区商业街。

*江景（拍摄：网易房产佛山站）

项目占地2.5万方，建面5.3万方，是区域内体量最小的盘，仅规划了6栋共410户住宅，比深业旗山雅苑还少，梯户比相对较低，2梯3户和2梯4户设计。

目前，项目在售5/6座，包含95㎡三房、115㎡四房和125㎡四房，整体售价在2.1-3.2万/㎡，价差就在于能不能望江。

*沙盘（拍摄：网易房产佛山站）

可望江的单位，普遍规划了6.3-6.8米景观大阳台，其中最贵的125㎡自带6.8米阳台，四面宽南向望江，价格已突破3万+；最便宜的是115㎡双阳台户型，没有江景，天地层2.1万/㎡起。

销售表示，项目客群主要是本地为主，且本地客更倾向于性价比高的115㎡四房。

*样板间实景（拍摄：网易房产佛山站）

对于务实的本地人来说，为一条宽度不到80米的河涌，多支付上百万的房价，显然是不划算的。

其实看江最佳的位置，是隔壁的二手房香堤水岸，不过放盘量比较少，价格也不高。

*图源：安居客

从去年底开盘到现在，该项目已网签套数仅5套，不排除有延迟网签的情况，但从已售户型来看，本地人对高价接受度还是有限的。

*图源：佛山房地产信息网

碧桂园南海悦城

已开放展厅，进度两个月未更新

作为产城大盘，碧桂园南海悦城是继保利紫山后，区域内又一个千亩大盘。项目已于今年1月16日开放展厅，当时输出的售楼部开放时间是3月。

*展厅实景（拍摄：网易房产佛山站）

时隔近2个月，小编发现地块内并未有大动作，也未见售楼部身影，值班销售表示，目前动态与年前一样，并未有新进展，不确定具体入市节点。

项目占地约64万㎡，总建面约131万㎡，由14个地块组成，堪称临广板块又一个千亩巨无霸项目，总开发期预计5-7年。

*效果图（图源：项目）

项目业态包含：高端品质住宅、公寓写字楼，配建约27万㎡体验式街区商业组团、10万㎡教育配套（九年一贯制实验小学及初中）、大冲科技园等，享420亩山体公园景观，打造集产业、教育、生态、住宅、办公一体的城市综合体。

其中，有5个地块属于纯住宅性质，住宅总户数约4300户。

*沙盘图（拍摄：网易房产佛山站）

首推靠近山体公园的5号地块悦林组团，共有7栋住宅组成，主打89-122㎡三四房，2梯6户；以及2梯2户的210㎡大平层五房。

深业旗山雅苑

佛山首宗摇号地块，现楼在售已躺平

回顾2017年，佛山土拍激烈，为了不超限价，采用摇号确定最终竞买人，最终由深圳国企深业拿下，这也是该房企在佛山为数不多的一次拿地，同时也是最后一次。

当时参与摇号的开发商大为感慨，幸好当时没摇中。

*现房在售（拍摄：网易房产佛山站）

2017年拿地，深业推迟到三年后的2020年才开放销售中心，时至今日，项目4栋住宅已是现楼在售。

从外立面看，还以为是售罄楼盘，等待最后的交付。进入售楼部才知道，目前仍然在售两年前存货——3座平层。

其中3座1梯仅剩少量单位，天地层最低1.9万/㎡起；3座1梯在售84㎡-88㎡三房，以及114㎡四房，带装修2.3万/㎡。

*3座平面图（拍摄：网易房产佛山站）

另外，4座为配建人才房，1座和2座为复式产品，还捂在手里，具体户型和推出时间未知。

就目前来看，项目卖一套亏一套，地块太小很难有溢价能力。

*沙盘图（拍摄：网易房产佛山站）

现场销售表示，区域行情一般，公司也并没有宣传推广的动作，目前重心已开始向一线城市倾斜，在广州开发有江悦湾项目。

对于已躺平的深业旗山雅苑来说，隔壁的美的滨湖学府显然更进取，期望通过湖景资源，将房价拉升到3万+。

美的滨湖学府

有湖景有学校有商业，吹风2.6-3万

从配套和环境来看，美的滨湖学府在周边竞品中更有优势。

*沙盘图（拍摄：网易房产佛山站）

项目东临里水碧湖，西侧有在建中的嘉洲广场，三面还有旗峰小学、旗峰中学和里水高级中学环绕，优势全部体现在项目名中，有湖有学校。

*碧湖实景（拍摄：网易房产佛山站）

整个小区规划有7栋住宅，其中1/2/7座有望湖景观，为了有更好的湖景体验，项目最高只规划了20层。

首推的2座产品，2梯6户设计，涵盖93㎡三房、115㎡四房和125㎡四房，现已开放样板间，最快3月开盘，吹风价2.6-3万/㎡带装。

*样板间实景（拍摄：网易房产佛山站）

除此之外，项目后期还将推出144㎡改善大户型，位于7座，东向景观阳台直面湖景。

项目相关负责人表示，目前客群仍已本地客为主，尤其是湖景房，主打改善客群。另透漏，美的里水首盘——美的东樾湾，虽然更近广州，但本地客仍然占了7成之多。

其实不难理解，广州客之所以来佛山当候鸟，就是对比了广佛的巨大价差，当里水房价超过2.5万/㎡，在广州甚至临广区域很难有优势了。

相反，断供已久的里水城区，改善置换的需求开始增加，这里不仅包括小房换大房，还包括户型格局、社区配套与服务，以及学区房的需求。

不过，本地客的需求始终有限，且并不急迫，对于走量的开发商来说，时间就是成本和压力，广州市场是必要的补充。

小编走访时发现，里水城区中介店非常少，比如领地海纳公馆，楼下底商全部是银行，为数不多的中介店也是关门大吉。

*里水街景（拍摄：网易房产佛山站）

这就意味着，区域房产交投并不活跃。

当然，板块的热度，多多少少也是由开发商炒起来的，各大楼盘如果联合出击，增大曝光机会，对区域楼市升温也有帮助。

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