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房地产开发贷松绑调研:热点城市“暖意”来袭

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来 源丨21世纪经济报道(ID:jjbd21)

作 者丨唐韶葵

编 辑丨李清宇

图 源丨图虫

日前,据媒体报道,一些银行被告知发放更多房地产项目贷款,确保11月贷款账簿上的项目开发贷款余额较10月份有增长。

近期,但凡有关于开发贷、按揭贷的任何消息传出,对风声鹤唳的房地产市场而言,都犹如兴奋剂。资本市场也受鼓舞。11月23日A股收市,房地产股上涨0.83%。

11月22日,南方“小雪”节气,冬日暖阳下的降温天,万物仍然保持着生长态势。这一天,华东某房企创始人张晓东(化名)特意询问了一下财务部同事开发贷情况。其收到的反馈是:极少部分城市项目开发贷放松了,还有大部分城市的项目是比较紧的,尤其是东北地区大连、长春、沈阳、哈尔滨四大城市的项目,基本上已无新增开发贷。

这并非这家TOP20房企一家的问题,而是整个行业面临的局面。“部分房企融资开始放松,但民营房企融资仍比较难。”一家民营房企华东某大区总裁对21世纪经济报道记者表示。

从21世纪经济报道记者联系的多家房企反馈来看,目前开发贷松绑虽然已有明确政策导向,但在落地时,对民企产生的效果还很微弱。开发贷基本面仍然紧张而胶着,加上按揭贷的监管收紧,房企的流动性仍然紧绷。

政策出现局部放松

个体企业存在隐藏风险

11月19日,银保监会就近期热点问题答记者问时表示,房地产合理贷款需求得到满足。10月末,银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%,整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房,投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。

具体表现有差异。“开发贷有所松动的只有局部城市,有些城市的开发贷收紧情况还是比较严重的。”张晓东说,东北地区、弱一点的二三线城市、三四线城市开发贷普遍都比较紧张。

一个事实是,即便在长三角区域和大湾区一些市场界面看起来比较好的城市,比如杭州,像张晓东企业的项目,还是很难申请到开发贷。

在杭州,其他房企也感同身受。前述民营房企华东某大区总裁指出,杭州开发贷没有放松;另一家杭州销售排名前五的房企相关人士也透露,监管部门要求适当放开,但地方银行在做项目的时候受到方方面面的约束,条条框框要求的东西比之前甚至更多。

正如房地产市场表现有差异,调控“一城一策”,每个城市的微调政策都不一样,开发贷的松绑也是局部的,各地情况有差异的。据张晓东透露,长三角至少有个别城市是放松了,北方区域鲜有放松迹象,尤其是东北地区。

上述华东某房企财务负责人直言,没有明显感觉到开发贷松绑。

“办是可以开始办了,但速度很一般。”一家TOP30房企营销总对21世纪经济报道记者表示,金融政策目前是区域放松,但政策力度还是不够。他所在企业布局的项目中,有的可以开始申请办理开发贷了,但他认为,各地开发贷的松绑情况各异,没有规律可言。

开发贷松绑不仅各地表现不同,即便同一个城市,企业面对的情况也有差异。在湖南永州,一家当地排名靠前房企的项目,此前有两家银行同意放贷,这两天又犹豫了。

前述多名人士均表示,银行对企业的态度前后不一,很大一部分原因在于:当前房地产行业处于动荡期,个体企业隐藏的风险比较大,都怕开发贷放出去之后,企业资金出问题。

政策导向变化

开发贷审批趋严

冰冻三尺,非一日之寒。

10月全国房地产开发投资同比-5.4%,商品房销售面积同比-21.7%,行业基本面进一步下行。博弈之间,政策导向已发生变化。

央行在第三季度货币执行报告中表示目前房地产市场风险总体可控,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

从监管层的表态来看,尽管对贷款过紧有所纠偏,但房地产行业调控趋势未变,行业总体仍面临从严的政策环境。

华东一家中型房企负责人表示,开发贷在实际落地的时候,对民企产生的效果还没有很明显的促进。

他分析指出,各个银行对央行指导意见的理解深度、纬度是不一样的。基于民企里面有部分企业的债务状况处于不良状态,这对银行来说,最关键的问题就是风险偏好,也即风控的问题。

实际上,绝大多数民企的资金链都很紧。在这种情况下,如果银行稍微激进一点,把开发类贷款向民企多开放一点,一旦风险暴露,银行做这单业务就相当于把自己套进去了。对于银行而言,这样的风险比投放额度不足更大。这就导致银行在开发贷松绑的执行过程当中,由于没有统一的标准和统一的行为准则,各家银行便按照自己的理解来办,尤其是在项目审批和风险把控这两部分工作上。这导致最后民企的开发贷审批依然趋严。

21世纪经济报道记者了解到,明面上,各地银行对一些高能级的城市中心地块、符合标准的项目,审批会更快一点。这样的导向,对那些已经在过会的、已经在途的项目可能略有帮助,时间上前后加起来也要一两个月。因此大部分房企所体会到的是,政策放松的整体效果还没有那么明显。

有迹象表明,各家银行现在都在抢国企、央企的开发贷单子。不仅如此,国企、央企近期融资动作上升。自中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会后,多位房企计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。

克而瑞机构数据显示,11月10日以来,共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资,所涉金额达287.8亿元。发行主体均是城投公司或央企、国企,且主体和债券的评级相对较高,主要是利用政府的信用进行背书,未来能否扩大发债主体至其他类型的企业仍有待观察。

如何疏导房企流动性?

形成民企融资的困境原因是多维的,民企的开发贷出路何在?此时房企资金回笼所依赖的销售端也发生了变化。

在环沪区域,多个过往火爆的热钱流入洼地,正在形成一个个有价无市的市场界面。一名专做环沪市场的人士对21世纪经济报道透露,二手房业主急售的房子越来越多,降价比较明显,少则1000~2000元/平方米,多则看业主急售程度。但成交依然停滞,现在大多数业主要求客户全款或者高首付。

一方面,开发贷松绑不明显;另一方面,政府对房企的资金监管仍然严守底线,有些城市要求的监管资金比例比这一轮房企风险裸露之前的比例高。两者对冲之下,即便是有一些放贷,看起来是松绑了,但作为企业的感受不明显。因为监管资金会停留在监管账户上,比如监管资金可能以前要求100万,现在则要求300万。

央行三季度货币政策执行报告指出,目前房地产市场风险总体可控,房地产市场健康发展的整体态势不会改变,实施好房地产金融审慎管理制度;

银保监会则指出,房地产合理贷款需求得到满足,10月末房地产贷款同比+8.2%,个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。

前述民营房企华东某大区总裁指出,宏观数据结构在发生变化,但房企开发端和销售端融资情况并没有改善。“举个例子,以前监管户是可以动的,现在监管严格了,一分都不让动”。

21世纪经济报道记者了解到,有的地方政府为了保交付,在房地产项目资金监管比例上有所提高。比如有的热点城市监管比较极端,监管资金比例要求达到项目总建安成本的130%。这相当于预售证所对应的房子,只要卖出去一套就要打这套房子总建安成本130%到监管账户。这意味着,首付款将直接进入监管账户,一直到资金监管池达到预售证对应的所有房子建安成本的130%,开发商才能用,资金只能服从监管。

在调控大潮面前,每一家企业所经历的,都像是历史的浪花,最后随波而逝。

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