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布局后开发时代,龙湖定制国内TOD实践新赛道

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如果把轨道交通比作城市这棵树上的枝杈脉络,那么“TOD城市综合体”就好似枝杈上的果实,让人们触摸到生活的芬芳。

如果说轨道交通把城市发展带入了“高速通道”,那么以预见性的姿态,前置化地进行TOD空间布局,则是龙湖“独到”的眼界。

从2003年对TOD模式进行初探,到高速铁路TOD站城一体项目面世,龙湖集团的TOD探索之路与中国的TOD模式发展进程同步。在轨道交通发展的“加速度”中,龙湖集团不断更新和优化战略“操作系统”,专业的团队、多业态的协同、稳健的财务策略,都成为其在这条赛道上的支撑力量。

而随着城市轨道交通的快速成网,龙湖也在源源不断在城市的“枢纽点”,输入“天街”这一IP,为后开发时代积蓄可持续发展能力。

连接复合空间,TOD正成为区域发展活力源泉

当存量资产盘活成为城市内生发展的主题,从平面向立体转变,开始成为城市空间焕新的关键。而在实现集约化用地的基础上,作为城市人流的枢纽,近年来大量的轨交站点成为了城市更新的首选。

可以看到,城市焕新发展需要轨道交通站点作为支撑,一些标志性TOD项目,逐渐成为区域发展活力的重要来源。

另一方面,承担着居民的生活与城市的文化,愈来愈多老旧核心区域的焕新,也意味着TOD项目需要承担更多的公共需求。

正如重庆龙湖光年项目的网红景观“高铁穿楼”,不仅将高铁、地铁、轻轨三轨合一,更成为川渝双城生活的重要节点。

有观点认为,在交通与生活空间更紧密相关的未来,TOD项目会成为人们聚合生活空间的桥梁,围绕轨道站点实现多业态融合发展,也对项目自身的设计、建设、运营,提出更高的要求。

所以,当重庆高铁呼啸穿楼震撼世人时,更多连接复合空间的TOD项目,正在全国各地正如火如荼地建设。

(海口龙湖光年效果图)

在海口,同样以“龙湖光年”命名的海南首个TOD综合体,已轮廓渐起。与重庆龙湖光年一样,总投资超115亿元,体量超80万平方米的海口龙湖光年,计划以高铁、城市主干道、城市公交等立体交通路网,串联起整个海南自贸港,焕新海南的商业格局。

连接海南环岛高铁城西站的海口龙湖光年,地处海口传统的城市枢纽,特殊的地理位置决定了这座商业综合体在承载当地文化氛围之余,还需要叠加更多元的空间功能,进一步提升与周边商圈的有效联动,推动商圈的扩容,为周边约36万常驻人口提供更有质量的城市生活体验。

按照规划,海口龙湖光年这座80万平方米的TOD综合体,在建成后,将集办公、商业及其他公共建筑与景观环境为一体,包含约22万平方米华南最大天街、约140平方米甲级写字楼、星级酒店、约600米夜经济示范步行街、SOHO办公集群、空中商铺等全业态,成为海南国际旅游消费中心建设新引擎。

这显然是海南自贸港建设非常需要的。

借助“天街”IP,龙湖致力耦合城市与消费空间

如果从广泛的衣、食、住、行领域来定义,城市本身就是一个大的消费空间。这个大尺度的空间里,分布着各种相对小尺寸的消费空间,既可以是一个店铺,也可以是城市商圈。

事实上,消费空间与城市是相互耦合的关系。

城市的发展会促进消费空间的多元化,这意味着多种商业业态,尤其是新型消费商圈的出现。而翻开城市商业的变迁过程,不难看出,如今城市商圈落位、业态聚合的锚点,往往位于轨道交通的站点。

因为,轨道与商业设施深度结合,必然促进人流的导入、商业的集聚和消费的繁荣。而这,显然是广州正在开发的番禺客运站TOD项目的终极目标。

在广州番禺客运站地铁站之上,龙湖金地天峯的复杂程度便远高于一般的地铁上盖商业。坐落于番禺市区黄金地段的龙湖金地天峰TOD综合体项目,在建设中将融合轨道交通、番禺客运站、公交首末站三种交通方式,并在空间内链接商业、居住、教育、公交站场、客运站场、地产接驳等诸多功能业态。

(广州龙湖金地天峯效果图)

更值得一提的,该项目将建设约8万平方米广州首座龙湖天街,并配套24班小学及6班幼儿园,配建约2万平方米番禺客运站及一个公交首末站等交通衔接设施,实现从轨道交通到集中商业、公交客运站、住宅区,都可达到风雨无阻的无缝衔接。

广州人所追求的,是TOD综合体的建筑集群带来的高品质生活。而首入羊城的天街,更是被不少年轻人看好可以收获未来生活的N种可能。

这样的看好,并非毫无来由,而是经过时间和事实论证的。早年,龙湖捕捉到轨道交通带来的商圈发展机遇后,义无反顾地将长楹天街这座北京东部规模领先的商业体,落子于地铁6号线常营站上。2014年,北京龙湖长楹天街开业,单日客流21万人次、销售4400万元,带活了整个常营地块的消费。

有目共睹的是,长楹天街对北京东部地区的商业布局做了重要的补充,提供了更便利的商业空间,满足了地区居民的消费需求。

如今长楹天街成为了常营地块的中心,吸引了许多中小微企业入驻,延展出多个商业街区,激活了整个区域的商业活力,极大提升整个区域的价值。

在番禺,大家也都在期盼着这样的变化在不久的将来发生。

关注业态复合,积蓄后开发时代可持续发展能力

“TOD理念的本质是以人为本,应该是人有什么需求,就如何打造。”新加坡国立大学李光耀公共政策学院副教授顾清扬认为,适合人类需求的城市才是未来城市,洞悉人们复杂的生活需求并使其得到满足,是轨道城市使命、亦是轨道城市的发展方向。

而在不少业内人士看来,随着城市化进程的不断推进,轨道城市正逐渐成为推动城市形态变革的核心驱动力,一步一步将未来城市变成现实。

龙湖,显然是早已洞察这一先机。

早在2003年,首个商业项目重庆北城天街建造之初,龙湖集团就投资建设了当时全市首个商圈内出租车枢纽站,对购物和交通场景进行连接,方便了消费者,开始了TOD的探索。到2009年,龙湖开始新一轮战略规划时,更是坚定不移地走上了持有商业的道路,并有意识地将商业项目结合轨道站点选址建设,甚至结合铁路车站做站城一体化的融合。

如今,龙湖更是实现了TOD模式与旗下六大主航道业务及创新业务的有机共生,尤其是TOD与天街的深度融合,更是着眼于实现与城市发展的“同频进阶”。

以大湾区另一座城市东莞正在建设的60万平方米超级TOD大城——龙湖金地·天曜城为例,该项目是广深城际铁路、地铁2和17号线(规划中)以及桑茶快速路(建设中)、迎宾大道等四轨交会的超级枢纽,计划打造约10万平方米的天街,以“空间即服务”的理念为优质城市生活提供网络智慧服务,从而提升城市格局,崛起都会生活新范本。

(东莞龙湖金地·天曜城效果图)

“通勤有地铁2号线,跨城出行有广深城际铁路,休闲娱乐、购物消费有天街,目的地转念即达,我觉得这才是未来生活该有的样子。”对于龙湖金地·天曜城这个东莞目前最大的TOD项目,不少准业主都在期待,其在建成后能实现内联全城、外接湾区,带动茶山地区从交通核向城市核转变。

从关注空间到关注场景、关注业态复合、关注服务,龙湖的“空间即服务”战略,借助TOD开发的空间载体,得以不断延伸。

不难看出,TOD既是一个城市的节点,又是龙湖各业务各航道协同、融合、共生的锚点。

如今,龙湖更是通过“高效”“智能”“IP”等核心能力,争做国内TOD行业先行者,聚焦于大流量、大容量的客户,占据城市及交通的重要节点,打造生活圈消费地,塑造下一代“TOD城市综合体”样本,为后开发时代积蓄可持续发展能力。

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