经历了连续三个多月的成交低迷期，11月佛山楼市走向备受市场关注。根据佛山市房产信息网数据，11月首周（1-7日）佛山一手住宅网签面积约15.88万㎡，环比下跌约12%。从供求两端来看，总体市场还未出现明显转机。
回顾此前的8月、9月和10月份，佛山一手住宅网签量已连续3个月呈现同比下跌态势，3个月合计网签量约17230套，相比去年同期下降49%，几近腰斩。尤其是在房地产市场寄望颇高的传统旺季“金九银十”，如今也大为失色。
在这样的背景下，佛山区域市场的分化愈加明显，南海、顺德临广州区域支撑了全市半数以上的成交量，而禅城、三水、高明市场表现相对较弱，开发商以降价促销手段刺激市场已成为年底的主要趋势。
未来市场走势将会怎样？在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，年底阶段市场有望出行降幅收窄、环比增长的态势，但对房企来说，还远没有到走出“压力期”的地步。
11月首周（1-7日）佛山一手住宅网签面积约15.88万㎡，环比下跌约12%。
消失的“旺季”
上月一手房成交比降超四成
综合佛山市住建局、佛山市房产信息网数据，今年8月、9月和10月佛山一手住宅分别成交5672套、4750套、6902套，分别同比去年下跌43%、59%、45%。
市场的乏力在“金九银十”集中体现出来。统计机构称9月佛山“成交量创下近十年新低”，二手房方面成交量则同比去年下降70%左右。10月，开发商密集采取了降价促销举措，抢抓国庆节推售。据不完全统计共有14次开盘或加推新货，其中8次为国庆期间，五区以禅城区最为活跃，推售量占全市半壁江山。不过多位业内人士均向记者表示，“看房的人有所增加，但真正成交的不多”。
佛山楼市的表现一定程度上是全国大环境的缩影。克而瑞数据显示，10月份全国29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降22%，较2019年同期下降12%。其中，一线城市市场成交环比增长4%，同比跌幅收窄至18%。25个二三线城市市场难言好转，成交环比下降4%，同比下降23%。
而这与下半年以来银行信贷等方面政策不无关系。对购房者来说，从今年6月份以来，佛山各大银行密集收紧放贷额度，提高首付门槛和贷款利率，延长放款周期。农业银行、工商银行、建设银行、邮政储蓄银行、广发银行等，首套房贷利率纷纷由上半年的5%-5.5%，逐步升至6%-6.35%。
彼时，据机构统计报告显示，建设银行首套房贷利率均值一度达到6.4%，工商银行可达6.35%，中国银行达到6.3%且曾显示额度已满。而对于房企来说，从“三道红线”到“房地产贷款集中度管理制度”，不仅使得房企融资端持续承压，也拉长了销售回款的周期。
比如在禅城，虽然开发商积极推售，但广东粤湾数据研究院观察到，部分购房者由于贷款资金批款时间长或限价、限签等原因，因此网签有所延迟，最长等待批款时间可达半年以上。
整体形势下，佛山有哪些楼盘表现优于平均水平？据统计，“金九银十”期间，时代全球创客小镇、保利华侨城·云禧、时代天境、保利天悦、中海文锦国际、建发和鸣、越秀星汇瀚府、时代水岸三期、越秀阅湖台、中海悦林熙岸等一批楼盘成交额较高。这些盘所在的位置也是佛山楼市关注度较高的板块，如千灯湖中轴、三山新城、佛山新城、北滘等。
区域再分化
南海、顺德撑起全市68%成交
个盘的销售成绩，一定程度上反映了区域的受关注度。支撑佛山整体市场的主力军，主要来自于南海和顺德，10月份两区成交量占全市的68%。
禅城、南海、顺德、三水、高明上月成交面积分别为7.84万㎡、23.36万㎡、28.02万㎡、9.35万㎡、6.91万平方米，均价则分别为23070元/㎡、26292元/㎡、19281元/㎡、9485元/㎡、9350元/㎡，不论是成交还是价格的稳定性，限购区表现远好于非限购区。
往月成交、未来供给是两个重要对比维度，佛山区域之间的分化愈发明显。广东粤湾数据研究院预计，接下来开发商将紧抓“双十一”“双十二”以及年终大促节点再度进行限时降价，力争实现全年销售目标。11月，佛山五区预计有16个楼盘有推售动作，顺德推售货量占全市总量的一半，继续坐稳“供求大户”的位置。
顺德预计第四季度新推货量108.61万㎡，推售货量10176套，可售货量将达到495.65万㎡，静态去化周期约14.4个月。目前全区的库存量镇街排序略有变化，北部三镇库存量占据镇街前三位置，大良、容桂并驾齐驱分列第四位、第五位。
禅城目前静态去库存周期为7.2个月，较去年同期库存去化速度有所加速。南海区市场的去存情况较为平稳，预计年末全区推新货量82.86万㎡，可售货量达到456.89万㎡，总体去化周期约15.4个月。
与禅南顺活跃度不同，三水、高明市场则表现较淡。其中，三水在目前的市场环境下，中心区在售项目林立，多数项目依靠降价抢占市场份额，非品牌房企纯新项目入市的压力较大。高明市场则仍处于供大于求阶段。
价格是一把“标尺”。佛山房价的分化趋势早有发生。在2020年新冠疫情的影响下，也是三水、高明等区域率先降价促销，相反，中心城区的价格则较为坚挺。华南城市研究会副会长孙不熟曾向记者表示，短期看，佛山临广片区与非临广片区的房价差距会越来越大，前者的价格水平会持续向广州靠拢，类似的现象还发生在苏州与上海、燕郊与北京之间。
从整个上半年均价看，佛山32镇街可以分为三个梯队。一手住宅均价超过2万元/㎡的镇街共计10个，按从高至低排列是桂城、大沥、里水、石湾、陈村、北滘、祖庙、大良、乐从、伦教。
一手住宅均价低于1万元/㎡的镇街共计7个，分别是荷城、乐平、更合、芦苞、大塘、明城、南山。
而均价介于1万到2万元/㎡之间的，有张槎、南庄、狮山、龙江、丹灶、容桂、杏坛、勒流、西樵、云东海、九江、杨和、西南、均安、白坭。
房企的博弈
行业规模集中度全线下滑
尽管环境不确定性增加，但佛山市场仍是房企角力粤港澳大湾区的主阵地之一。除本土房企之外，2010年至2019年，平均每年都会有10余家企业新进佛山。当前，他们在佛山的发展态势如何？
据克而瑞监测，今年1-10月佛山TOP30房企权益金额规模达1196.67亿，同比下滑2.2%。细分来看，TOP3、TOP10、TOP20房企权益金额规模同比去年也是全线下滑，下滑幅度较大的是TOP3房企权益金额规模，比去年同期的398.05亿下滑12.6%。
不仅如此，数据显示，行业集中度方面同比去年也有所降低，下降幅度较大的是TOP20及TOP30房企，降幅皆为5.2%。
去年8月20日，央行、住建部明确了对房企的“三道红线”管理规则，“三道红线”对所有房企提出有息负债规模限制，目的是为了防控房地产金融风险。大部分企业降负债压力加大，融资受限，这也倒逼企业转变发展模式。
在拿地和开发层面，不少房企已经开始了新探索。广东粤湾数据研究院高级研究主任张颖欣分析，近年，房企在佛山的获地成本水涨船高，客户购买力增长有限，且房企监管持续收紧，均令对高资金需求的房企狠抓回款。对此，房企倾向于在房型不变的前提下，打造紧凑户型，通过缩减面积，实现控总价，从而保流速。可以预见，在抓销售流速的要求下，紧凑“神户型”或将越来越多。
1-10月，保利、碧桂园以多元布局优势，成为今年前10月在佛山业绩超百亿的两家房企。11月，预计万科、绿城、建发、龙光、金地、美的置业等房企也将以新供给入市角逐佛山市场。
在11月5日召开的碧桂园集团月度管理会议上，集团总裁莫斌再度强调了全竞提升的重要性，要求“所有人必须进入‘战斗’状态，集团各条线，各区域、项目都要全面提升战斗力”。碧桂园集团董事局主席杨国强则表达表达了对行业向好发展的信心。他认为房地产市场进入一个优胜劣汰的过程，“市场需求仍然存在。”
据碧桂园集团11月4日发布的最新公告，碧桂园10月实现权益合同销售金额环比增长约0.37%；归属公司股东权益的合同销售建筑面积环比增长约3.3%，销售回升之势显现出来。同为佛山本土房企的美的置业，也于近期发布了前10个月的业绩。1-10月美的置业实现合同销售金额1193亿元，同比上升22%，已售建筑面积1012万平方米，同比增长17%。
“接下来，市场跌幅将会收窄，但还不能说是回暖。”严跃进向南方日报记者表示，按照目前的大环境，11月、12月销售数据将有所改观，企业不必过于悲观。但市场数据传导致房地产企业有一个链条，企业当前压力还比较大，还远远没有达到完全走出压力期的地步。“预计明年5月开始，整体市场将趋向乐观。”他说。
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本文来源：南方+
作者：华声宇 王谦
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