参考价效应明显 广州二手住房市场趋向平淡

自8月宣布加入“二手房参考价”阵营至今已过去两个多月，广州二手楼市悄然发生着变化。尽管“参考价”当前并未真正影响到网签等程序，但这一新规填补了二手住房市场价格管控的短板，也令二手房买卖双方都进入了观望期，“指挥棒”效应明显。

从最早的深圳开始，至今全国已有十几个城市启动二手房参考价机制。与此同时，各地调控政策收紧，信贷额度从紧，再加上房地产税立法推进和市场环境变化，刚刚过去的“金九银十”在多重因素叠加下，国内各地二手楼市整体呈现降温、趋稳的态势。

广州二手房成交量下降

今年以来，楼市政策环境偏紧，近期因二手住房交易参考价以及部分区域将启动房地产税试点工作等政策的影响，市场观望情绪进一步加深。10月，作为传统楼市旺季，在持续调控政策的影响下，市场观望情绪依然浓厚，广州二手住宅市场整体持续低迷。

对广州楼市而言，“金九银十”通常是一年内买房卖房决策的关键时期。但据广州市房地产中介协会统计，10月广州市二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数和网签面积分别为5253宗和50.83万平方米，环比分别减少15.25%和14.72%，同比分别下降50.91%和50.34%，创近年来成交最低位。

从广州市中介协会的数据来看，不论远郊区还是中心城区，网签面积环比都在下滑，且除花都和从化外，其他各城区环比均下滑超过10%，黄埔、番禺、荔湾3个城区环比降幅超过了20%。

各区的性价比代表楼盘，如海珠的热门楼盘“金碧三兄弟”和晓港湾、白云的富力桃园和富力半岛花园、荔湾富力广场、天河棠德花园等交易都出现下跌。中介促成的十大活跃楼盘，交易也是相当惨淡，每个楼盘的网签不超过8宗。如华景新城、骏景花园、光大花园、中粮万科金域蓝湾，这些社区居住氛围浓厚、价格适中，楼盘成交也呈大幅下降。

事实上，在此之前的9月，广州二手房网签成交宗数和面积就已出现超过27%的环比降幅和超过55%的同比降幅，“金九银十”并未如期而至。而此前的三季度，二手房成交同比环比也是下降的。自从4月份新一轮调控收紧后，广州二手楼市便已进入下行调整期，并逐步降温。

二手楼市降温稳预期

成交量下降的不只是广州，今年以来，在因地制宜、因城施策、分类调控的指引下，不少热点城市的楼市调控政策和信贷政策都有所收紧，在二手房市场，调控的效果已经显现。

中指研究院数据显示，北京9月份二手房成交套数同比下降28%，环比下降21%；上海9月份二手房成交套数同比下降61%，环比下降32%。而根据深圳市住建局最新数据，10月，深圳共成交1605套二手住宅，成交面积为15.04万平方米，同比下跌66.42%；成交套数环比9月下跌9.1%，呈逐月缩减趋势。

国家统计局数据显示，9月，国内70城中有52个城市二手房价环比下降。尽管国家统计局暂未公布10月情况，但根据中指院百城价格指数，10月份国内100个城市有59个二手住宅环比下降，数量达到年内最高。而百城整体平均价格16026元/平方米，环比跌0.04%，是自去年6月以来的首次环比下滑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，随着参考价政策和信贷政策的管控，二手房价格指数环比下降，说明二手楼市确实开始降温。

另据中指院对前9月出台二手房参考价政策的14个城市的梳理，9月份广州、深圳、上海、宁波、东莞和三亚6个城市的二手住房价格指数环比下跌。该机构认为，下半年以来，随着信贷额度紧张等市场环境的新变化，同时叠加二手房参考价等调控政策，房地产市场降温明显。由于调控政策力度的不同，不同城市市场对于二手房参考价政策的反应也略有差异，但综合来看二手房参考价政策短期内抑制了二手房价格持续上涨的势头，扭转了市场整体持续升温的态势，实现了稳房价、稳预期的核心政策目标。

市场或迎政策微调？

二手房参考价机制让不少购房者转向观望，买卖双方的心态也正在悄然发生变化。

58安居客报告显示，10月全国二手房新增挂牌房源量环比下跌5.2%，4个一线城市挂牌量环比跌幅均在15%以上，但购房者信心指数环比增长2.1%，达到96.0，有51%的购房者认为政府会继续调控抑制房价上涨，同时也有51%的购房者认为今年是买房的好时机。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，当前楼市已经从卖方市场转为买方市场，成交量下滑、成交价上涨乏力，甚至出现下挫都是其重要体现，市场心态的变化导致热度明显下降。

调控限购和信贷收紧持续影响着二手房市场，不过当前楼市环境正在发生变化。

例如，国家部委上月曾释放出有关针对房地产贷款的发声及支持首套房信贷需求等信息，被视作房贷紧缩将迎缓解的信号。

克而瑞研究中心认为，基于近期各热点城市纷纷传出银行或将放开贷款，叠加“二手房指导价”入市以来市场已得到良性抑制，调控“松绑”后，未来短期内市场或将迎来企稳回升。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静预计，四季度部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力，全国商品房销售面积和金额同比将继续下降。房价涨幅或将进一步收窄，部分城市房价面临一定调整压力。

58安居客房产研究院分院院长张波预测称，随着政策的施行，在市场热度下降过快、房价和地价下行趋势明显的城市，通过政策的边际调整来实现楼市稳定或将成为重要的举措，预计调整力度会因城而异。从成交量来看，今年11、12月或将继续维持9、10月的平均销量，预计不会出现去年同期的成交量大增的局面，而成交价格的稳定将在更多城市得到体现。

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