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佛山:千亿卖地大户 跌倒在“银十”

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佛山楼市,已进入凛冬季节。

在方直低调拿下顺德高新区地块后,10月土拍正式收官,土地月度收入3.1亿,与去年10月115亿相比,断崖式下跌,对比去年全年1244亿收入,几乎可以忽略不计。

*去年每月土地收入

曾经的千亿卖地大户,跌倒在传统的“银十”旺季,不仅是历史罕见,也代表着市场确实已经发生了质变,眼前的困难不再是周期可以解释的,而是到了生死存亡的时刻。

从疯狂到冰冻,仅一个半月

近年来,佛山一直是过江龙热衷争夺的城市,土拍收入屡创新高,即使是去年疫情突发,开发商仍然积极拿地,全年土地收入高达1244亿,同比大涨70%。

热度一直持续到今年上半年,至少7大板块地价创新高,约11家开发商首次布局佛山。其中,狮山地价在两个月内两度刷新。

从疯狂到冰冻,市场骤变的速度有多快?

9月17日,本地开发商锦绣华庭拿下狮山博爱湖地块,楼面价12389元/㎡,创狮山新高度。

国庆节后,佛山推出7宗商住地块,其中5宗提前撤牌,1宗流拍,只有1宗成功以底价出让。仅仅一个半月时间,市场就彻底凉了,如同现在多变的天气一样,让人猝不及防。

外部和内部的双重影响

在全国土地市场撤牌、流拍的阴影笼罩下,开发商躺平不拿地,佛山土地市场遭遇前所未见的寒冬,一点也不意外。

随着第二批集中供地收官,成交惨状笼罩着全国多个重点城市。

目前,北京、上海、武汉等20个城市完成第二批次地块出让,部分城市流拍和撤拍地块占比超五成,流拍撤牌率上行引发重点城市宅地成交规模同比下滑。据统计,第二轮“土拍”中,流拍和终止交易的地块占到三分之一。

业内分析,一方面,在趋严的房地产调控下,房价预期降低;另一方面,房企资金链收紧,拿地积极性下降。

至于佛山,10月土拍受挫,还有一个重要原因。

从区域看,挂牌地块全部位于不限购镇街,既不是热门板块,板块内也存在供应量大的问题。部分地块甚至是“回炉再造”,二次挂牌。

在如此惨淡的市场环境下,开发商对现金流的把控越来越严,降价出货、裁员缩编已成为常态,对风险的把控更趋谨慎,断然不敢在外围区域冒险。

土地供应大幅减少

供应决定需求,房企拿地积极性降低,也就意味土地供应相应减少。

根据中国国土勘测规划院发布的全国主要城市地价监测报告显示,三季度住宅用地供应0.9万公顷,环比下降20.37%,同比下降37.11%,住宅用地供应同比增速为2015年以来单季最低。

住宅用地供应方面,一线城市环比下降74.53%,同比下降72.89%;二线城市环比下降42.81%,同比下降49.63%;三线城市环比增加8.19%,同比下降24.53%。由此看,一二线城市住宅用地下降幅度更大,对未来住房供应的影响将更为显著。

截至目前,佛山11月仅挂牌有3宗商住地,分别位于南海狮山、顺德大良和三水云东海。从地块体量上看,均为占地面积较大的规模型地块,楼面价适中。

除了大良地块,狮山和三水地块均为不限购区域。从位置上来看,三宗地块虽然比10月地块有优势,但区位一般,其中大良所在的红岗科技城板块,也出现过地块流拍的情况。

截至9月底,佛山土地出让总面积接近300万方,同比去年减少28%;土地收金798亿,同比降18%。从接下来2个月供应情况来看,今年土拍显然要比去年逊色不少。

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