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撬动城市空间 TOD锚点助力轨道城市突围

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消费正在加速塑造中国城市,这已然成为当下不可逆的重要趋势。根据国家统计局2021年的数据,即使是在受到疫情严重影响的2020年,我国最终消费支出占GDP的比重仍然达到54.3%,高于前9年的平均消费率。

在疫情影响逐渐消减的2021年,消费复苏所带来的塑造能力更为明显。今年上半年,全国居民人均消费支出11471元,比上年同期名义增长18.0%,比2019年上半年增长11.0%,两年平均增长5.4%。

显然,消费对于城市发展正变得越来越重要,而作为消费空间中的重要部分,城市商圈承载着更大的消费人群与消费需求,这需要足够大的面积和交通便利度,来适应城市高质量发展和消费升级的需要。因此,城市商圈的发展需要轨道交通站点作为支撑,以此为锚点,实现城市各个功能业态的聚集,促进人的交往和消费的繁荣,而这就是TOD模式。

撬动城市消费的杠杆——TOD

如果从广泛的衣、食、住、行领域来定义,城市本身就是一个大的消费空间。这个大尺度的空间里,分布着各种相对小尺寸的消费空间,既可以是一个店铺也可以是城市商圈。

发达国家消费城市曾经的转型经历足以证明,消费空间是城市扩张、更新的重要推力,除了带来空间布局的新变化,更重要的是为城市经济带来新的增长点。

事实上,消费空间与城市是相互耦合的关系。一方面,城市的发展会促进消费空间的多元化,这意味着多种商业业态,尤其是新型消费商圈的出现。今年7月,国务院批准在上海、北京、广州、天津、重庆五个城市率先开展国际消费中心城市培育建设。这些城市将以建设新型消费商圈、推动实体商业的转型升级作为重要任务。

城市商圈聚集了衣食游购娱等众多消费业态,见证着城市商业的变迁。而城市商圈落位、业态聚合的锚点,往往位于轨道交通的站点。轨道与商业设施深度结合,促进人流的导入、商业的集聚和消费的繁荣,而这,就是TOD模式。

上世纪的日本,作为TOD发展的先锋,就是轨道先行。日本从1980年代起将铁路私有化,持有者不止能依靠铁路运营收入,还能在其他商业领域获得收入。此外,多条线路汇集到一个站,多家公司也有动力共同运营该空间和周围的设施,这使从铁路本身延续到铁路周围各种各样的经营主体出现,由此构成多种TOD形式。发展到现在,日本最为出色的TOD商圈“涩谷之光”已经成为了东京的地标性商业业态。

在国内,龙湖从2003年就对TOD模式高度关注,并着手打造TOD项目,重庆“北城天街”就是最初的尝试。此后,龙湖TOD领域的建设步伐一直持续。2014年,地铁上盖的北京龙湖·长楹天街开街,成为北京东部最大商业体。2018年,龙湖开始建设国内首个高铁TOD综合体——“龙湖光年”项目,在重庆沙坪坝高铁站上架起一座双子塔和一个21万平方米的购物中心,并在2020年最后一天开业。

轨道交通的重要性不言而喻。2019年10月,商务部就提出,利用5年左右时间,基本形成若干立足国内、辐射周边,面向世界的具有全球影响力、吸引力综合的国际消费中心城市。各大城市在建设国际消费中心城市的进程中,也在积极引入TOD模式。2021年6月,坐落在范湖地铁站的武汉江宸天街亮相,是武汉流量最大的2、3号地铁的交汇处,并与汉口火车站毗邻,商业与轨道车站深度结合,打造武汉首个“三首层”概念的TOD商业体。开业当天,天街内店铺开业率达到97.8%,开业两天客流47.5万人次,销售额为3555万元人民币。

地处武汉客流量最大的2、3号地铁交汇处,并与汉口火车站毗邻,武汉江宸天街客流不断攀升

在交通与业态聚合的加持下,可以说,TOD模式是吸引商业空间集聚、撬动城市消费空间发展、提升消费空间流量的一支杠杆。

轨道城市的前瞻引领

TOD是以交通导向的城市开发模式,大运量交通站点带来人口的汇聚,必然推动城市发展和消费繁荣。

以北京为例,当时商圈的分布与城市的环状分布紧密相关,越往外环走,商圈的密集程度越低,长楹天街所在的常营板块位于北京东五环朝阳区与通州区的交界处,地铁6号线深入其中,因为位置较偏,一度没有大的商业业态扎根。

但龙湖敏锐地捕捉到了轨道交通带动了周边商圈的发展机遇,将长楹天街这座北京东部规模领先的商业体,落位于地铁6号线常营站上。2014年,北京龙湖长楹天街开业,单日客流21万人次、销售4400万元,带活了整个常营地块的消费。自此,作为龙湖在一线城市首个天街系项目,长楹天街常年跻身城市客流榜单TOP3。2020年,长楹天街还被北京市文化和旅游局评为北京街区园区类十大网红打卡地。2021年,在由龙湖商业自主原创、年度规模最大的营销类IP活动——“66天街欢抢节”中,长楹天街9天内实现客流超111万,销售额超1亿,会员新增超15.8万。

有目共睹,长楹天街对北京东部地区的商业布局做了重要的补充,提供了更便利的商业空间,满足了地区居民的消费需求。如今长楹天街成为了常营地块的中心,吸引了许多中小微企业入驻,延展出多个商业街区,激活了整个区域的商业活力,极大提升整个区域的价值。

TOD案例样本龙湖北京长楹天街,如今已经成为网红打卡地

其实,无论是江宸天街还是长楹天街,都塑造了周围地块的商业价值和业态发展,这就是TOD对于城市的意义。在轨道交通推动新消费空间产生时,TOD也在推动城市向轨道城市迈进。

在向轨道城市迈进的过程,先进的“站城一体化”模式让轨道与城市有了更好的融合。“站城一体化”,指的是轨道交通枢纽和周边城市街区一体化开发的模式,开发的重点不只是交通与城市之间连接,还有周围各种交通站点的打通和衔接。

位于重庆沙坪坝高铁站的“龙湖光年”项目就是“站城一体化”的成功范例。这个有着“全国首个商圈高铁TOD综合体”、“全国地下铁路交通枢纽典范”、“中国西部城市群TOD”、“五轨合一城心商圈”、国家级“站城一体化”开发样本等多个殊荣的项目让其所在的沙坪坝如今与朝天门齐名,成为重庆城市文化地标。在“龙湖光年”的成功尝试之后,龙湖承接了越来越多站城一体深度融合的项目,目前正在建设的广州番禺客运站项目就是其中之一。

番禺客运站项目坐落于广州一个客运站地铁站之上,但这不仅是一个地铁上盖的TOD项目,它的复杂程度远高于一般的地铁上盖商业。这个地块交通情况复杂,不仅聚合了公路客运站、地铁站、公交首末站三种交通设施,还要进行购物中心、商业街、住宅、幼儿园、小学等诸多业态的综合开发,然而周边都是建设成熟的道路和社区,用地范围十分有限。

如何整合三种交通方式,在有限的用地内,集聚实现人流的换乘引导,并将站点与周围的设施、建筑连接打通,成为了龙湖面临的关键问题。

多年来建设TOD的经验帮助龙湖给出了一份亮眼的答卷。龙湖打造了一个“悬浮平台”,平台之下将地铁站、公交站与客运站在横向上连通,并将平台延伸到商业业态内,实现交通与消费空间的连接;在悬浮平台上,龙湖选择了以空中花园的形式将教育设施、住宅用地、购物中心等业态打通。平台上下,通过超级交通核进行串联,既提升了空间效率,也延伸了空间界面,这将商业、交通与城市无缝衔接起来,实现真正的“站城一体化”。

以TOD理念来实现“站城一体化”发展是大势所趋。2019年2月,国家发改委就提出,打造轨道上的都市圈。统筹考虑都市圈轨道交通网络布局,构建以轨道交通为骨干的通勤圈。在有条件地区编制都市圈轨道交通规划,推动干线铁路、城际铁路、市域(郊)铁路、城市轨道“四网融合”。

城市不断向前,未来无远弗届。TOD站城一体项目会越来越多元化、复杂化,更多的超级项目将出现。在交通与消费空间更紧密相关的未来,交通会成为人们消费的桥梁,城市也将更加高度的聚合,围绕轨道站点,打破不同业态的藩篱,实现多业态融合发展。

文/三连

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