新房企首次拿地，头部房企再加码！品牌开发商逐鹿佛山市场

走过半年冲刺的节点，进入七八月份，佛山一手住宅市场的成交热度明显降低。据广东粤湾数据研究院统计，8月份佛山一手住宅网签套数5663套，网签面积64.43万平方米，两项指标不论是环比还是同比，都分别下降了超过四成，全市备案均价为18245元/平方米，较之往月也有所降低。

尽管在传统“淡季”数据有所走低，但整体看前8个月，佛山楼市的表现仍然不俗。其中1—6月，佛山卖出一手住宅近5.8万套，网签成交金额大增47%，总体量处于近5年来高位。

复杂的大环境中，佛山市场仍被多数房企看好。前8个月，共计10家房企首次进入佛山商住地市场拿地布局。与此同时，长期深耕佛山的头部企业也有加码动作。新老面孔看中佛山什么？他们为佛山居民的居住环境带来了哪些新变化？

多个开发商抢滩北滘片区。南方日报记者 戴嘉信 摄

抢滩▶▷前8个月10家新企业首入佛山

今年1—8月，共有34家企业在佛山商住地公开竞拍中拿下47宗地块，用地总面积263.23万平方米，总成交金额718.8亿元。

其中，宝龙、首开、大华、北控、东投地产、香港佳源等10家房企新进佛山。梳理拍地信息，高明西江新城、顺德伦教与龙江、南海大沥和里水、佛山新城等板块是这些企业的落脚点。

不少房企可谓重金部署。备受关注的禅城张槎地块由上海老牌房企大华集团29亿元拿下，楼面价则刷新了张槎的最高纪录。大华集团自去年便开始参与佛山土拍，对佛山关注已久。

同样的，来自北京的北控集团，此前已活跃于佛山土地市场，6月25日是北控首次在佛山公开市场拿地，其以14817元/平方米的单价，成为佛山“新面孔”里拿地楼面价最高的企业。

据不完全统计，2010年至2019年，平均每年都会有10余家企业新进佛山。近两年，外来房企涌入佛山的步伐还在加快。“过江龙”抢滩佛山，看中了什么？

从拿地本身来看，这些地块大多数位于价值增长潜力大的片区。传统中心城区开发程度较高的情况下，新兴增长点释放土地供给，对房企来说无疑是一针“兴奋剂”。比如，大沥正迎来千灯湖中轴北延发展的利好，一众新地标项目落地大沥；伦教则被纳入佛山“十四五”阶段的副中心，区域能级进一步提升。7月8日，《佛山市顺德区国土空间总体规划》草案透露了一个新变化，龙江的定位提升了一个档次，将成为城市级副中心，与佛山新城、大良等区域共同支撑顺德四级公共中心。

从大佛山市场看，佛山对房企的吸引力源自城市不断提升的综合实力。国家统计局日前公布统计数据，佛山晋升特大城市之列，与武汉、杭州、南京等城市在同一梯队。作为粤港澳大湾区极点城市、GDP万亿俱乐部成员、新一线城市，佛山产业经济体系完备，城市品质不断提升。“整个大湾区内，佛山是除广州、深圳之外最受房企看好的一个城市。”华南城市研究会副会长孙不熟认为。

竞逐▶▷多家品牌房企“加码”佛山市场

拉开时间线，佛山房地产经历着跌宕起伏的发展，但投资大潮势头未减。

2001年随着外来房企雅居乐进入佛山，万科、中海、龙光、保利、金地等众多品牌房企也纷至沓来。房企逐鹿佛山的大幕拉开。

随后，房企在佛山的竞争愈发激烈。2016年上半年，全国榜单的前五强千亿级别房企，都已经进驻佛山，而前50强的房企中有半数已经进驻佛山。2017年的佛山土地市场全年揽金900亿元。2019年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，当年进入佛山的外来房企达16家之多。

从今年前8个月来看，多家深耕佛山的外来房企加码佛山市场，龙光、保利、万科均有新动作。

1—8月，保利在佛山新拿了6宗商住地，砸下逾百亿元资金，在一众头部房企中活跃度较高。龙光势头正劲，在大沥、里水、三水新城开拓了新阵地；万科稳健拿下禅城湖涌、三山新城地块，后者楼面单价超过2.1万元/平方米。金地精准发力在北滘、乐从、容桂等快速发展区域竞得3宗块地。

他们为何继续加码佛山？底气或许来自佛山利好的不断兑现。

对房地产来说，轨道交通、民生配套这些都是关键影响因素。南方+此前发起的投票显示，有近六成购房者表示“要跟着轨道去买房”。目前，佛山在运行轨道线路有4条、建设中6条，另有佛山地铁2号线二期、4号线一期、11号线等至少5条规划建设。

从已运行、在建和计划建设线路三个层面，梳理各区域的轨道数量，桂城、陈村、北滘的轨道线路数量多，因此楼市关注度维持高位。比如，桂城已经开通或未来可享受的轨道有6条之多，北滘轨道线路有广珠城际、广州地铁7号线顺德段、广佛环线、佛山地铁3号线和11号线，合计站点数量超过10个。

因为轨道利好，原本处于佛山中心城区腹地的绿岛湖也能直接“牵手”广州南，千亿大镇狮山也迎来了链接湾区的新机遇。

竞合▶▷供应多元化推动居住提质

从拿地到开发，再到入市销售，据广东粤湾数据研究院统计，佛山今年前8个月一手住宅供应量为829万平方米。

广东粤湾数据研究院高级研究主任张颖欣观察到，从板块层面看，临广板块表现相对活跃，如三山新城、伦教、北滘、陈村，近年这些片区土拍提速，在外部资金快速流入的带动下，供应扎堆释放。另外，凭借不限购、高性价的传统走量板块也有不俗表现，如三水新城、高明荷城。

从过去“拿了地盖好房子卖出去”的简单链条，到更重视建成后的口碑，房企积极供应、参与竞争，加快了优胜劣汰的进程，一定程度推动了佛山居住品质提升。

“不同区域的开发商，都有自己的经验、主打产品体系，他们把最擅长的东西带到佛山，带来新理念，也加速了佛山的市场竞争。”合富研究院高级分析师曹绍林说，“如今的市场竞争是全面的竞争。”

中海地产最早为佛山带来真正意义豪宅社区，保利在佛山打造轴线综合体的时代，万科为佛山带来了精装房和物业管理经验，瑞安房地产将国内的新天地商业模式搬到佛山，华侨城依托欢乐海岸PLUS带来了“商业+娱乐+文化+旅游+生态”的全新商业模式。

近年来，佛山的住宅产品呈现多元化特点，紧凑多房“神户型”、软服务延伸附加值、5G智慧住宅、TOD“新物种”层出不穷。新冠疫情促使房企关注居住健康，朝着“健康”目标更新各自产品线，从产品设计、装修标准、智能化家居等方面进行升级换代。

伴随着广佛全域同城化和粤港澳大湾区的建设，更多房企也开始在城市旧改、产业小镇等方面寻求机遇。今年，“旧改”好消息不断：碧桂园负责的永胜村年底开放工地，招商宝华村改造及补偿方案出炉，万科负责的南海洲表村“旧改”实施及拆补方案表决通过。

在佛山，房地产群雄逐鹿的故事还在继续，居住提质的进程从未停下。

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新转型：“三道线”下的房企探索

去年8月20日，央行、住建部明确了对房企的“三道红线”管理规则：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。从政策执行效果看，不同房企的投资态度有了明显的分化。

“三道红线”对所有房企提出有息负债规模限制，目的是为了防控房地产金融风险。大部分企业降负债压力加大，融资受限，这也倒逼企业转变发展模式。业内认为，房地产的投资会受到一定的抑制。

在拿地和开发层面，不少房企已经开始了新探索。

张颖欣分析，近年，房企在佛山的获地成本水涨船高，客户购买力增长有限，且房企监管持续收紧，均令对高资金需求的房企狠抓回款。而随着三孩政策出台，换房需求更充分释放。对此，房企倾向于在房型不变的前提下，打造紧凑户型，通过缩减面积，实现控总价，从而保流速。

“房价越高，户型越小。”孙不熟表示，过去佛山不少住宅存在“面积浪费”的现象。比如，佛山100平方米做三房、80平方米两房的设计在广深是极少出现的。可以预见，在抓销售流速的要求下，紧凑“神户型”或将越来越多。

除了产品端，销售层面的变化也在发生。“过去，房企主要依赖渠道销售，伴随佣金的上涨，房企的利润率被挤压，现在包括广州的开发商都在慢慢摆脱渠道依赖。”孙不熟表示。

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