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广州推出"二手房指导价" 有豪宅盘指导价仅为挂牌价5-6折

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(原标题:购房者:若银行据此批贷,首付或提高)

今年2月,深圳率先推出二手住房交易参考价格发布机制。这几个月来,陆续有11个城市采取了二手房价格指导。

昨日,广州也推出“二手房指导价”大招。包括珠江新城片区在内的96个小区,无一个二手房指导价上10万+/m2。即便有曝出挂牌价达18万+的中海花城湾,指导价亦只有92641元/平方米。业内人士表示,如果以指导价为银行贷款评估价,那么买房人和卖房人之间的价格就不能作为贷款的依据。这就导致买卖二手房,如果这套房的价格和指导价相差太多,购房者首付就将提高。

指导价出台之后,对广州楼市影响有多大?

数据:

首批96个楼盘,无一个二手房指导价上10万+

根据昨日广州住建局发布的首批住宅小区指导价,包括珠江新城片区等96个楼盘在内,无一个二手房指导价上10万+。其中天河区数量最多,其次为黄埔,其他分布在越秀区、海珠区、番禺区。

以贝壳的挂牌价对比不难发现,不少热门小区的指导价与市场挂牌价相差甚远。以珠江新城的中海花城湾为例,该小区指导价为92641元/㎡,而市场房源挂牌价多在18万-19万元/㎡左右,指导价相当于市场价的5折。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,近年来热点城市二手房价格水涨船高,楼价上涨给管理部门带来的压力,是政策出台的直接原因。其次,二手房市场份额在扩大。去年广州二手成交12.1万套、1092万平方米,总金额3252亿元,占了房地产市场半壁江山。再次,二手房的拥有者大多是业主,这些房子的购入成本,都比现在的挂牌价或政府指导价低。建立二手住房交易参考价格发布机制,其对市场的影响和副作用,比干预一手房价格要低。

专家:

“挤泡沫”色彩浓,将影响市场预期

“积极出台二手房参考价,是近期各大城市房地产稳定的重要政策。此类管控主要以成交活跃的热点区域为主,尤其是一些学区和地段较好的项目。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

赵卓文认为,广州首批公布的96个热点小区二手住房交易参考价格,“挤泡沫”的色彩更浓,将影响到市场预期,广州二手房成交量有可能在年底跌至低谷。

严跃进表示,此次广州出台新政,已引起二手房市场的较大震动,后续政策将继续收紧。“尤其是银行信贷参照政府指导价之后,广州二手房的量价都会有下跌的可能,一些私下乱涨价的操作后续也会继续被管控。”

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓也对此观点表示认同。“如果广州效仿深圳,同样将指导价应用到银行的按揭贷款业务当中,势必对广州的二手住房交易产生重大冲击,这在当前房贷利率提高、房贷审批周期大幅延长的背景下可谓雪上加霜,市场调整和行业调整在所难免。”

买家:

若按指导价批贷,首付提高难以承受

对广州此次出台二手房指导价,购房者们怎么看?2018年在兰亭盛荟买房的王小姐,今年上半年,又为其子女在同一小区购买过一套二手房。王小姐说,她见证了该小区二手房单价从4万元左右,上涨到现在的8万+。南都记者看到,目前该小区在贝壳的挂牌价已破8.3万元/m2,而兰亭盛荟的交易参考价仅为54920元/m2,差价高达2.8万元/m2。

房价涨幅肉眼可见,但不少买家担心银行按指导价批贷款,会令自己支付更高首付,导致买不了房。市民徐先生今年4月在天河区奥体买了一套二手小户型,但银行回复要到10月份才能放贷。由于卖房业主是“卖一买一”,拿不到银行放款,他也没钱买房。“现在二手房指导价是降低了,但业主不会按这个价卖房啊!如果银行贷款参考指导价,必然会导致首付提高,刚需更加买不了房。”

新政背景

广州二手房均价同比上涨近10%

那么,刚刚发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》的广州,其二手房市场的现状究竟如何?

从中房指数系统百城价格指数可见,自2020年10月开始,广州二手房价开始出现明显涨势。到了今年7月,二手房均价同比上涨已近10%。针对二手房市场哄抬房价的情况,2月2日,广州市住建局就地产中介市场乱象与25家中介机构进行会谈,提出中介机构及从业人员要严肃对待近期个别楼盘业主盘哄抬房价,不参与不炒作;4月,住房和城乡建设部约谈广州,受此影响,二手房价涨幅在5月达到1.44%的高峰后,连续回落2个月。

邻城观察

指导价新政后,深圳二手房价已连降4个月

今年2月,深圳成为全国首个发布二手房指导价的城市,发布了全市3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。指导价出台后,对深圳二手房市场影响有多大?

南都记者根据中房指数系统百城价格指数,整理了去年7月至今年7月这一年中深圳二手房的市场情况。可以看到,深圳二手房价已经连续4个月呈现负增长,一直持续到7月。

在今年5月,深圳还因为一套二手学区房狂降600多万元而上过热搜。消息显示,在阿里拍卖网上,来自深圳学区房中的“爱马仕”——国城花园的一套房子,以2206万元成交。成交价与2月初同一户型房源相比,直降662万元。除了“法拍房”这一因素外,就算在中介平台上,对比今年1月和5月的价格情况,国城花园均价也已下跌18.1%。

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