广州推出"二手房指导价" 有豪宅盘指导价仅为挂牌价5-6折

（原标题：购房者：若银行据此批贷，首付或提高）

今年2月，深圳率先推出二手住房交易参考价格发布机制。这几个月来，陆续有11个城市采取了二手房价格指导。

昨日，广州也推出“二手房指导价”大招。包括珠江新城片区在内的96个小区，无一个二手房指导价上10万+/m2。即便有曝出挂牌价达18万+的中海花城湾，指导价亦只有92641元/平方米。业内人士表示，如果以指导价为银行贷款评估价，那么买房人和卖房人之间的价格就不能作为贷款的依据。这就导致买卖二手房，如果这套房的价格和指导价相差太多，购房者首付就将提高。

指导价出台之后，对广州楼市影响有多大？

数据：

首批96个楼盘，无一个二手房指导价上10万+

根据昨日广州住建局发布的首批住宅小区指导价，包括珠江新城片区等96个楼盘在内，无一个二手房指导价上10万+。其中天河区数量最多，其次为黄埔，其他分布在越秀区、海珠区、番禺区。

以贝壳的挂牌价对比不难发现，不少热门小区的指导价与市场挂牌价相差甚远。以珠江新城的中海花城湾为例，该小区指导价为92641元/㎡，而市场房源挂牌价多在18万-19万元/㎡左右，指导价相当于市场价的5折。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，近年来热点城市二手房价格水涨船高，楼价上涨给管理部门带来的压力，是政策出台的直接原因。其次，二手房市场份额在扩大。去年广州二手成交12.1万套、1092万平方米，总金额3252亿元，占了房地产市场半壁江山。再次，二手房的拥有者大多是业主，这些房子的购入成本，都比现在的挂牌价或政府指导价低。建立二手住房交易参考价格发布机制，其对市场的影响和副作用，比干预一手房价格要低。

专家：

“挤泡沫”色彩浓，将影响市场预期

“积极出台二手房参考价，是近期各大城市房地产稳定的重要政策。此类管控主要以成交活跃的热点区域为主，尤其是一些学区和地段较好的项目。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

赵卓文认为，广州首批公布的96个热点小区二手住房交易参考价格，“挤泡沫”的色彩更浓，将影响到市场预期，广州二手房成交量有可能在年底跌至低谷。

严跃进表示，此次广州出台新政，已引起二手房市场的较大震动，后续政策将继续收紧。“尤其是银行信贷参照政府指导价之后，广州二手房的量价都会有下跌的可能，一些私下乱涨价的操作后续也会继续被管控。”

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓也对此观点表示认同。“如果广州效仿深圳，同样将指导价应用到银行的按揭贷款业务当中，势必对广州的二手住房交易产生重大冲击，这在当前房贷利率提高、房贷审批周期大幅延长的背景下可谓雪上加霜，市场调整和行业调整在所难免。”

买家：

若按指导价批贷，首付提高难以承受

对广州此次出台二手房指导价，购房者们怎么看？2018年在兰亭盛荟买房的王小姐，今年上半年，又为其子女在同一小区购买过一套二手房。王小姐说，她见证了该小区二手房单价从4万元左右，上涨到现在的8万+。南都记者看到，目前该小区在贝壳的挂牌价已破8.3万元/m2，而兰亭盛荟的交易参考价仅为54920元/m2，差价高达2.8万元/m2。

房价涨幅肉眼可见，但不少买家担心银行按指导价批贷款，会令自己支付更高首付，导致买不了房。市民徐先生今年4月在天河区奥体买了一套二手小户型，但银行回复要到10月份才能放贷。由于卖房业主是“卖一买一”，拿不到银行放款，他也没钱买房。“现在二手房指导价是降低了，但业主不会按这个价卖房啊！如果银行贷款参考指导价，必然会导致首付提高，刚需更加买不了房。”

新政背景

广州二手房均价同比上涨近10%

那么，刚刚发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》的广州，其二手房市场的现状究竟如何？

从中房指数系统百城价格指数可见，自2020年10月开始，广州二手房价开始出现明显涨势。到了今年7月，二手房均价同比上涨已近10%。针对二手房市场哄抬房价的情况，2月2日，广州市住建局就地产中介市场乱象与25家中介机构进行会谈，提出中介机构及从业人员要严肃对待近期个别楼盘业主盘哄抬房价，不参与不炒作；4月，住房和城乡建设部约谈广州，受此影响，二手房价涨幅在5月达到1.44%的高峰后，连续回落2个月。

邻城观察

指导价新政后，深圳二手房价已连降4个月

今年2月，深圳成为全国首个发布二手房指导价的城市，发布了全市3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。指导价出台后，对深圳二手房市场影响有多大？

南都记者根据中房指数系统百城价格指数，整理了去年7月至今年7月这一年中深圳二手房的市场情况。可以看到，深圳二手房价已经连续4个月呈现负增长，一直持续到7月。

在今年5月，深圳还因为一套二手学区房狂降600多万元而上过热搜。消息显示，在阿里拍卖网上，来自深圳学区房中的“爱马仕”——国城花园的一套房子，以2206万元成交。成交价与2月初同一户型房源相比，直降662万元。除了“法拍房”这一因素外，就算在中介平台上，对比今年1月和5月的价格情况，国城花园均价也已下跌18.1%。

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