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50万买的海景房现在只能卖35万 这里的楼市为何还要调控

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惠州楼市是一个很奇特的存在,一边流传着一句“大亚湾的海水都是购房者的眼泪”,另一边新房市场却几度火热,不缺购房者。

比较出乎市场意料的是,惠州近期接连迎来了被约谈和楼市调控新政。新政的要点在于优化土地竞品规则、地块住宅销售限价、重点片区限购第二套等。

但事实上,相较于周边深圳、广州、东莞的调控政策,惠州本次新政并未限“户籍购买”。多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,新政的影响主要是在土地市场和购房者的心理预期。与此同时,惠州一直以来二手房市场的流动性都比较低,这次限购也不涉及二手房市场。

换言之,不少买了惠州房产的业主都有面临被“套住”的风险,尤其是投资属性比较强的区域。

为何被调控

在惠州8月9日发布调控新政时,市场普遍的感觉是较为意外。因为惠州的均价一直是深圳、广州、东莞周边城市中最低的,二手房也有海量供应,为什么还会被调控?

在7月29日,住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市,要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,切实履行城市主体责任,针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题,加大调控和监管力度,促进房地产市场平稳健康发展,同时宣布将5城纳入房地产市场监测重点城市名单。

“对我们来说调控政策的出台其实不会太意外,因为已经知道有住建部的约谈在先。”美联物业深莞惠董事总经理江少杰在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,粤港澳大湾区片区绝大多数城市,如深莞、广佛、中山珠海等限购政策都比较严,惠州的限购政策此前相对宽松,所以也需要跟上整体步伐。这次调控最主要的变化,是在拍地的规则设置和住宅限价销售上。

惠州市住房和城乡建设局等多部门联合发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)显示,要建立完善房价地价联动机制。优化土地竞拍规则,实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式。合理确定出让地块住宅销售限价,进一步稳地价、稳房价、稳预期。

惠州中原研究中心数据显示,惠州涉宅用地成交楼面价自2021年1月份以来,呈现逐月上涨态势;2021年7月,涉宅用地楼面价为7089元/平方米,环比增长36%,同比增长200%。同时,土地楼面价也屡创新高,最高价在年内破“8”再破“9”,反映了惠州土地市场热门区域的火热。

而惠州本次限购主要是针对重要区域大亚湾、惠阳区,但限购的是第二套及以上,也没有对户籍人士限购。

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江少杰分析指出,大亚湾、惠阳区本地人购买占比相对比较少,而且据其不完全统计,外地客在大亚湾、惠阳区购买第二套的比例应该不会超过10%。“其实政策更多还是对市场、购房者心理上的影响,未来市场还是以平稳为主。”

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乐有家成交数据显示,2021年上半年深圳购房者一如既往是惠州市场的主力军,占比为52.8%,深圳客到大亚湾区和惠阳区置业的占比分别为33%和19%。

海贝找房总经理谢林锋告诉记者,本次惠州调控主要是限购新房,新房市场稍微会有些影响。不过很少外地客会去买第二套,今年惠州整体也处于横盘状态。

“皆在洼地”

惠州的大亚湾片区,因为拥有沙滩海景、临近深圳的地理优势,以及相对周边较低的市场价格,一直以来都吸引着大批深圳客,以及北京、东三省等地的投资客,本地人极少。

这些购房者中,有受“洼地价格”、投资风潮影响而来的投资客,也有真真实实由深圳等地高房价外溢而来的刚需客。他们当中,绝大部分都是购买一手新房,等到进入二手房市场,都会面临难卖、叫不上价的局面。

2016年,陈先生为大亚湾投资风潮所吸引,以全款100万元买下了一套海景房,现在这套房的市场均价与他当时购买时相差无几,卖与不卖都不是,他把这套房租了出去,“一个月租金就1300元,我都不想收。”类似陈先生的例子在惠州可以找到不少,曾经50万元买的海景房现在35万元卖

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惠州某海景房项目 每经记者 黄婉银 摄于2017年

记者了解到,大亚湾一个叫御玺山大峡谷(备案名:金龟山鑫鼎园)的项目,2017年时一套约79平方米的销售均价为12773元/平方米。而现在4年过去了,贝壳数据显示,御玺山大峡谷一期的挂牌均价为11521元/平方米,近期一套76平方米的户型成交单价为10725元/平方米,较2017年的跌幅约16%。

惠州中原研究中心统计显示,2021年全市上半年新房成交量合计672.2万平方米,同比2020年上涨15%。价格方面,全年成交均价12920元/平方米,同比上涨6%。

截至2021年6月底,惠州全市新房库存趋势走高,最新库存为1524.76万平方米,同比上升8%,去化周期为14个月,同比持平。但去化周期持续呈现上升趋势,去库存压力逐月攀升。

去大亚湾和惠阳的也有刚需客。李杰事业有成,深圳有房,但是为了方便父母照顾老人,同时惠州房价又相对便宜,他在2015年以均价7000元/平方米左右的价格在十里银滩购买了一套海景房。

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惠州某项目售楼处 每经记者 黄婉银 摄于2017年

这是部分在深圳打拼的中青年人去惠州买房的理由,价格较为便宜、距离深圳不远、学校资源不紧缺。

罗凯的房子龙光城在深圳和惠州的交界处,靠近龙岗中心城和坪山区,也属于大亚湾片区。这是他结合自身工作地点和经济实力考虑的结果,“还是比较方便,相对买深圳也没那么大压力,也是半居住半投资。”

他2019年6月购买时的单价接近16000元/平方米,总价不到150万元,现在这个楼盘的挂牌单价接近20000元/平方米。“加上房贷利息那些,账面还是亏钱的。而且目前来看,涨不动了,二手没有什么人接,我这个还在限售期。

2017年,惠州就发布了新购住房3年限售政策,在2017年4月9日零时后购买的住房,须取得不动产权证满3年后方可转让。在本次发布的《通知》中,该条款也再次被强调。

本次《通知》没有涉及到惠州的二手房市场,因为二手房市场已经有海量供应,同时成交的活跃度也不高。据惠州中原研究中心统计,惠州2021年上半年月均成交量1292套,二手房过户量环比下降6.28%。

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2016~2021年上半年惠州城区二手房交易走势

江少杰表示,在本次《通知》发布前,大亚湾等片区的银行在按揭贷款上已经有收紧趋势,放款很难很慢,并且利率也不低。

熟悉惠州楼市的中介张如也表示,现在惠州大多数二手房估价低、利率高、放款还难,这就导致流动性基本被锁住了,无论买新房还是二手房最终都要面临这个问题。

谢林锋还指出,惠州在二手房交易流程上比较繁琐复杂,整个流程下来至少要半年以上,有些房子的二手评估价只能到成交价的8成。

@@AUTODEALER="金龟山鑫鼎园"ADDRESS="大亚湾区西区石化大道与响水河南路交汇处"TEL=""EXT=""LINKURL="https://xf.house.163.com/sz/0SDK.html?source=kapian&id=0SDK&city=sz"PRICE="暂无报价"@@

@@AUTODEALER="龙光城"ADDRESS="惠州市大亚湾区西南大道88号龙光城"TEL="4001-666-163"EXT="25215"LINKURL="https://xf.house.163.com/sz/0QRO.html?source=kapian&id=0QRO&city=sz"PRICE="19000元/㎡"@@

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