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经济日报:二手房正成为房地产调控主战场

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二手房指导价发挥作用的关键,在于通过引导商业银行合理发放二手住房贷款,封堵利用信贷资金炒作房价的路径。也就是说,二手房指导价将与银行放贷额度挂钩。

房地产调控的“补丁”还在一层层打上去,这正说明国家对楼市强监管的决心。这一次补到了二手房。8月2日,东莞楼市调控再升级,“莞八条”中明确:加快建立二手住房成交指导价发布机制,引导商业银行合理发放二手住房贷款。就在同一天,浙江金华发布房地产调控措施,成为上周5个被住建部约谈的城市中首个出台调控措施的城市,其中同样有加强二手住宅价格监管的内容:开展热点区域二手住宅交易参考价格发布试点,落实交易参考价格在金融信贷等方面的应用。梳理上半年各地调控政策不难发现,除东莞和金华外,深圳、成都、无锡、西安、上海、宁波、绍兴等城市均出台了二手房指导价调控政策。

二手房市场正在成为房地产调控的主战场。在很多热点城市,只有稳住二手房价才算是牵住了房价上涨的牛鼻子。有统计表明,北京2020年二手房交易量占整个商品住宅交易量的比例已经超过70%,不少城市二手房交易量也已经超过新房。房地产调控从过去重点关注新建商品住宅,正逐步发展到一二手房调控齐头并进。

针对二手房市场的调控势在必行。过去,由于楼市限价更主要针对的是新房,使得很多城市新房价格低于周边二手房,新房二手房价格倒挂的情况下,不少城市兴起了“打新热”。当新房价格因为哄抢上涨,加之新房房源不足,需求又溢出至二手房市场,二手房价格也随即上涨,新房和二手房价格就这样出现交替上升。这些城市投资投机氛围浓厚,与“房住不炒”原则背道而驰。

与此同时,很多城市二手房小区业主抱团涨价,一个微信群就可以成为业主们打响所谓“资产保卫战”的阵地,他们相约不降价甚至涨价,谁降价就声讨谁。如果任由投资投机行为进入二手房市场,抬高二手房价格,泡沫将不断积累,金融风险也将加剧。

因此,发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度,给买卖双方判断市场提供参考和信号,引导市场理性交易,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,稳定市场预期,打击投机行为。

多城二手房指导价措施的出台,填补了二手房调控的空白,给调控增加了抓手。今年2月8日,深圳市住建局出台关于建立二手房参考价制度的新规,公布了深圳市3595个住宅小区二手房指导价,开创了通过二手房指导价调控楼市的先河。随后,越来越多的城市效仿跟进。据报道,目前各城市公布的二手房成交参考价基本都低于实际成交价,在深圳、成都等城市,二手房指导价仅相当于市场成交价的七成或八成左右,挤出了房价虚高的水分。

二手房指导价发挥作用的关键,在于通过引导商业银行合理发放二手住房贷款,封堵利用信贷资金炒作房价的路径。也就是说,二手房指导价将与银行放贷额度挂钩。比如,一套总价为1000万元的二手房,首付三成需要支付300万元首付款。而按照政府指导价,总价可能仅为700万元,按照七成贷款计算,能从银行贷款的额度仅为490万元。也就是说,首付款从过去的300万元提升到510万元,对于炒房客而言,其首付款的资金压力就会大大增加,很多人会就此打消炒房的念头。可见,二手房指导价真正对市场发挥作用,还须与金融信贷政策形成强大合力。

从二手房指导价出台后的市场反应看,效果比较明显。预计未来,还会有更多城市跟进出台二手房指导价,或出台针对二手房市场的其他调控措施。在一些热点城市,旨在提升交易透明度和规范性的官方二手房信息交易平台,也已经在路上。

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