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心急"卖楼"险遭连环套 律师:提防指定过户至第三人名下

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由于患病急需用钱,广州天河业主李叔将一套约98平方米的房子低价卖给中介引荐过来的“买家”邓某。殊不知,邓某从一开始就没想过要爽快完成这宗交易,而是与中介合谋利用合同设下连环套,在还未给足首付款时,就串通把李叔名下的房产证、车位证、银行卡、手机卡等成功拿过来代管,并诱导李叔把车位也抵押给邓某。只要拖上半年,邓某再引荐下一位买家来代替自己与李叔网签,就可以轻松吃下几十万元的差价。若李叔想提前要回房产证等,则需承担高额违约金。

不过,这一波令人眼花缭乱的操作并没有逃过法官的“火眼金睛”。今年6月底,一审法院认定邓某“未办妥按揭付款手续就要求李叔过户”的行为加重了卖方的交易风险,不符合一般房产交易习惯,因而,判令双方解除合同,李叔无需承担赔偿责任。

事实经过

买方未办按揭即要求过户给第三方

在遇上邓某之前,李叔名下的这套房其实正被亲戚占用,且存在产权争议。但是,由于突患重病,李叔急需筹集大笔资金来做手术,所以与老伴反复考虑后,还是决定把它卖掉,以渡过眼前这个难关。

与邓某正式签约时,李叔这套房市价已去到每平方米3.5万元。但为了在不需要自己“清场交吉”的情况下尽快出手,他接受了2.69万元的单价,同意将房子作价265万元转让,这相当于比正常低了近80万元。但即使这样,邓某也并没有想过将房子快速买下。2020年1月5日,邓某与李叔签署的《二手房买卖合同》和《补充协议》,约定“买方有权将房屋指定过户至不确定第三方名下”。

一心想着快点把房子卖掉的李叔,没有意识到这一条款设置的目的,是方便邓某在将来拖一拖付款和交易的时间,等房价涨起来后,无需过户和交税就可以直接转手给第三方,从中赚取差价。

合同签定后,邓某依约向李叔支付了20万元定金,直到当年5月28日才取得银行按揭贷款同意书。在随后的6月1日,邓某向李叔支付了50.85万元的部分首付款。为了掌握主动权,邓某还要求李叔用名下车位办理抵押登记,为其已支付的定金和部分首付款提供担保,并将李叔的银行卡、手机卡、银行卡等交由中介朱某保管。

2020年7月下旬,李叔在还清房屋原来尚欠的按揭贷款后,刚刚涂销银行原有的抵押登记,房子就因为另一宗官司遭到法院查封。由于邓某坚持要求先将房屋过户至指定第三人名下,再支付其它剩余款项,此时距离双方签订合同及协议已过了大半年,其间房价也发生了较大幅度上涨。

在邓某迟迟不愿足额支付首付款和办理按揭贷款手续的情况下,李叔遂以买方邓某和中介朱某涉嫌合同诈骗罪为由,向广州市某区公安分局报案。但与此同时,李叔却突然收到一份来自法院的传票。

原来,邓某以房屋存在查封无法办理过户为由,也起诉到法院,要求李叔赔偿53万元违约金,并赔偿邓某损失的利息等其它费用。

庭审认为

约定不明确的按一般交易习惯处理

李叔报案后,公安机关并未以涉嫌诈骗罪为由启动立案程序。

原因很简单,李叔和邓某签署的合同及协议,均未明确约定尾款支付时间,买方邓某有权将涉案房屋支付到不确定第三人名下,且买方邓某已支付定金与部分首付款,难以认定邓某的行为构成诈骗罪。

但不构成犯罪,并不意味着邓某的行为就合法。在律师的建议下,李叔也对邓某进行了反诉。在庭审中,李叔的律师依据证据提出,买方邓某与中介朱某有明显串通行为,嫌疑利用合同及补充协议中不合理条款陷阱等方式,通过支付定金及小部分首付款来锁定涉案房屋,并企图利用时间差与信息差,将涉案房屋过户至不确定第三人名下来谋取巨额差价。律师认为,其团伙炒房行为不属于正常房屋交易行为,而属于利用信息优势地位以极小成本高额获利且严重损害业主李叔合法权益的违法行为。而买方邓某涉嫌串通中介代为保管业主李叔房屋及车辆房产证书原件、手机卡、银行卡等,以规避网签审查已涉嫌构成合同诈骗罪。

庭审查明,双方在合同中约定以银行按揭付款方式支付大部分购房款,但双方在合同中并未约定办理银行按揭付款的时间,亦未具体约定办理房屋产权过户的时间。但《民法典》第510条规定:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同相关条款或者交易习惯确定。”据此,法官认为,按揭付款时间与产权过户时间应当按照交易习惯处理。按照一般交易习惯,应当是先由买方与按揭银行签订贷款合同,然后由买卖双方以及按揭银行一同到房管部门办理房屋过户手续,过户时再一并办理房屋抵押,待过户完毕,按揭银行直接将贷款发放到卖方账户上,完成买方对卖方的按揭付款。但本案中,邓某未办妥按揭贷款手续,就要求李叔先过户,加重了卖方交易风险,不符合交易习惯。不过,考虑到卖方李叔没有主动解决房屋被查封的问题,也存在过错,因此,法院判定双方解除合同,各自承担过错责任。李叔退回定金和首付款,邓某必须涂销车位抵押,退回相关产权证明和银行卡等。

律师点评

防范连环套纠纷需从三方面入手

近年来,由于房价波动不断,投机商人与房产中介和贷款中介结成利益同盟、借助信息优势和时间差来骗取高额差价的现象时有发生。

今年“315”期间,南方日报、南方+“专+帮”栏目就曾经揭露过广州一家炒房组织,以开办投资理财培训班为平台,在社会广泛招收“门徒”,有组织地精心设计各种连环套,并通过交易协议、长时间锁定标的房源,在房价上涨后再直接转手给下一位不确定的买家来赚取差价。文章见报后引发社会和有关监管部门高度关注。

在房产法律专家、广东合邦律师事务所杨登基律师看来,上述案件中,买家邓某串通中介在《二手房买卖合同》及《补充协议》中设计不合理条款,以买家支付较小数额定金与部分首付款来将涉案房屋指定过户至不确定第三人名下,“狙击”具有短期快速升值潜力楼盘以获取高额利益,该行为不仅严重损害业主的合法权益,且严重扰乱社会经济秩序包括限购和税收政策,该行为应当予以否定。在二手房交易中要减少这类纠纷,必须从多方面着手。

杨律师认为,首先,立法机关应及时出台相关法律法规来制止或抑制此类团伙炒房行为。因双方签订合同及协议且买方确实支付定金与部分首付款,即使业主意识到被下套而选择报案,此时公安机关如无充足证据难以认定买方与中介涉嫌构成诈骗罪,难以有效从根源上制止此类行为。其次,业主也应当提高防范意识。炒房团此种精准“狙击”行为,其团伙员工分工明确,专门向因急需资金周转出售房屋或房屋存在被查封等特殊情况业主下手。若业主朋友遇到买方要求将涉案房屋指定过户至第三人名下或中介要求代为保管房产证、银行卡等反常行为,则应当保持警惕并求助公安机关或专业律师。最后,律师参与类似诉讼,要想定纷止争与维护当事人合法权益,必须重点证明这类行为属于团伙炒房而非正常交易行为。譬如,买方是否具有对应购房资格、资金或贷款额度;买方或中介是否存在此类涉诉案件或有被查罚记录;买方与其指定过户第三人是何种关系;买方支付定金及首付款数额与涉案房屋价格是否存在巨大差价,相应的投资比与收益比能否坐实买方与中介伙同炒房行为等。总之,无论从完善立法或业主提高防范意识等层面,均需社会各界共同努力,方可抑制此股串通合伙炒房的不良风气,以维护正常的社会经济秩序。

(本文当事人均为化名)

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