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广东今年筹建22.2万套/间保障性租赁住房

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广州公租房楼盘向公众开放。 南都记者 马强 摄

近日,《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(下称《意见》)正式印发,明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。

今年来,国家将加快发展保障性租赁住房作为房地产市场调控的重要手段,并强调把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务。广东走在保障性租赁住房建设前列,目前在广州、深圳列入全国试点的基础上,新增珠海、东莞、佛山为省级试点,今年将筹建22.2万套/间保障性租赁住房。

保障性租赁住房强调利用存量建设

与面向困难群体的公租房不同,保障性租赁住房主要解决新市民、青年人的住房问题。比如新毕业、在城市工作的大学生,较多不符合公租房的收入条件,因此保障性租赁住房的出发点是为解决这部分人群的住房困难。

《意见》明确了租赁住房要以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,并且租金低于同地段、同品质市场租赁住房租金,而准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由各地合理确定。

租赁住房从哪里来?《意见》提出采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式,并且强调利用存量。

新市民、青年人主要在人口净流入的大城市,租房的一个重要因素是地段,因此保障性租赁住房要重点利用存量土地、存量房屋,特别是在城市中的老城区、园区或交通便利的区域建设。具体实践中可以利用集体土地、企事业单位自有闲置土地、园区配套用地以及非居住存量房屋,包括空置的商业办公楼、工业厂房等,通过多种方式来增加保障性租赁住房的供给。

“这是一个新制度,是政府给政策支持,引导多主体投资、多渠道供给。”住房和城乡建设部、住房保障司司长曹金彪在公开发布会上介绍,《意见》提出要更完善土地支持政策、加强金融政策。

比如对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房等非居住存量房屋,允许改建为保障性租赁住房,并且用作租赁住房期间,不变更土地使用性质,不补缴土地价款。而在人口净流入的大城市,对企事业单位依法取得使用权的土地,允许用于建设保障性租赁住房,并变更土地用途,不补缴土地价款。

另外,要加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度,并支持银行业金融机构发行金融债券,募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。

广东5市试点保障性租赁住房

事实上,党的十九届五中全会、2020年中央经济工作会议和2021年中央政治局会议,均明确提出要扩大保障性租赁住房供给,解决大城市住房突出问题。

广东在保障性租赁住房建设上走在全国前列。2019年12月,广州、深圳市作为国家试点城市,开始试点推行政策性租赁住房。到今年4月,省住房城乡建设厅印发《广东省发展保障性租赁住房试点工作方案》,新增珠海、佛山、东莞三市作为省级试点城市。

为加快筹集建设保障性租赁住房,省住房城乡建设厅已制定《广东省住房发展“十四五”规划》《广东省发展保障性租赁住房三年行动计划(2021—2023年)》,计划“十四五”期间筹集建设保障性组租赁住房74.05万套/间,其中2021—2023年3年全省新增筹建51.2万套/间,2021年筹建22.2万套/间。

省住房城乡建设厅统计数据显示,今年1—6月,全省共筹集建设保障性租赁住房181484套/间,涉及住房面积2858079平方米,实现投资78.6亿元,完成年度任务占比为81.6%。

目前,广东也正在积极构建“公共租赁住房+共有产权住房+保障性租赁住房”的住房保障体系,多渠道解决各类群体的住房问题。

广州

租赁住房总量超505万套,“十四五”住房保障计划投资234亿

2019年,广州入围中央财政支持住房租赁市场发展试点城市。近年来,广州在住房保障方面不遗余力。当前,广州市除了政府部门指定单位建设的保障性租赁住房小区外,有不少保障性住房位于商品房小区之中,为开发商溢价拍地时竞配建所开发建设。

举措

近十年开发商建公租房约48570套

南都记者梳理发现,从2011年开始,为加强房地产市场调控,广州市在中心城区出让的住宅用地均采用“限地价竞配建(公租房、拆迁安置房、人才公寓等)”方式出让——即土地竞拍价格达到公开出让起始价一定比例(控制在145%以内)后,不再竞拍价格,改为竞配建公租房、拆迁安置房或人才公寓等住房面积,配建部分住房由竞得人建成后,无偿移交政府,作为公租房、拆迁安置房、人才公寓等使用。

随着土地市场再次升温,自2016年起,广州市将“限地价竞配建”的出让方式推广到全市范围内住宅用地。其中一些竞配建的用地有相应面积由政府指定的单位以指定价格回购(一般是3500元/平方米)。

据广州国规委数据,从2011年截至2018年6月,广州市通过公开出让共配建各类人才公寓、外来务工人员公寓、公租房、拆迁安置房等259万平方米,按60平方米/套算,约提供了4.3万套房源。这些配建房源从2017年开始投入使用,既可缓解各类人才、拆迁安置等住房需求,也在稳定房价方面发挥着不可忽视的作用。

南都记者根据广州中原研究发展部提供的数据进行统计发现,从2018年截至2021年上半年,广州至少有22宗商品住房用地在拍卖时到达竞配建环节(2019年拍地为直接进入企业自持,此处未统计),多集中在南沙区、番禺区、黄埔区,白云区和海珠区、增城区亦各有一宗。22宗竞建的地块累计达33.42万平方米。以60平方米/套计算,相当于近三年至少又增加了5570套公共租赁用房(不排除一些为人才购房)。

以此估算,从2011年至今的十年里,广州分布在商品房小区,由开发商建设的公共租赁用房至少达到48570套,总建面至少达到292.42万平方米。

政策

商品住宅配建政策性住房面积拟至少一成

今年5月,广州市住房和城乡建设局发布《广州市商品住宅用地公开出让配建政策性住房管理办法(征求意见稿)》(下称《意见稿》),更进一步规范全市政策性住房配建程序,保障政策性住房的有效供给和居住品质。

《意见稿》指出,在商品住宅用地公开出让中,由土地受让方建设一定比例的政策性住房,建成后按土地出让合同约定将房屋产权无偿移交市住房保障办、各区政府或其指定的单位。土地受让方负责配建政策性住房的全部开发建设成本以及由此产生的相关费用。

广州市住建局将根据全市商住用地出让情况,制定配建政策性住房的规划总量、区域分布等,并纳入广州市住房发展五年规划。市住房保障办会同市属国有住房租赁公司,根据政策性住房需求规模,结合年度建设用地供应计划,制定政策性住房年度配建需求计划。

《意见稿》指出,广州市年度商品住宅用地公开出让配建政策性住房的总建筑面积,占年度商品住宅用地公开出让项目规划住宅总建筑面积的比例原则上不少于10%。依照产城融合、职住平衡原则,轨道交通站点周边、重点功能片区、产业集聚区等交通便利、人口密集的适合配建区域应提高配建比例;城市郊区及交通不便利等不适合配建区域,可降低配建比例。

成绩

广州租赁住房总量去年达505万套

2017年11月,广州首批国有租赁住房企业正式挂牌成立,国企越秀地产及珠江实业成立各自的租赁公司。

广州珠江实业集团出资10亿元组建珠江租赁公司,主要承担广州市本级西片区(包括越秀区、海珠区、荔湾区、白云区、花都区、从化区)政策性住房和市场化租赁住房投资、建设、运营和管理职能。广州部分公租房,由该公司运营管理。同样,越秀地产亦出资10亿元成立了广州市国有住房租赁平台——越秀住房租赁公司。

在去年11月举办的“2020中国住房租赁企业家领袖峰会·白云山论坛”上,广州市住房和城乡建设局副巡视员郭文平透露,近几年广州加快发展租赁市场,积极构建多主体共建、多渠道保障租购并举的住房业务,租赁市场活跃度显著提高。截至2020年11月,广州租赁住房总量达到505万套,住房租赁市场已成为解决新增人口居住问题的主要渠道。

规划

广州住房保障计划总投资354亿元

展望未来,从广州市“十四五”规划可见,广州在住房保障方面计划总投资将高达354亿元,其中“十四五”期间投资234亿元。

“十四五”期间,广州将加大保障性租赁住房供给,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和国企、高校、科研机构等企事业单位自有闲置土地等建设租赁住房,支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。处理好基本保障和非基本保障的关系,完善住房保障方式,健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策。

加快培育和发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,加快完善长租房政策,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权益,保障承租人和出租人合法权益。培育住房租赁企业(机构)。研究适度提高住房租赁补贴标准,坚持实物保障与租赁补贴并举,确保本市城镇户籍中低收入住房困难家庭“应保尽保”。健全住房公积金缴存、使用、管理和运行机制。大力发展保障性租赁住房,有效解决环卫、公交等公共服务行业人员、重点发展产业从业青年和外来务工人员住房问题。因地制宜发展共有产权住房,继续推进城镇棚户区改造。

深圳

探索商业、办公用房部分转为公共住房

“尽管深圳人均住房面积为35平方米左右,基本达到小康水平,但常住人口住房自有率仅约23%,超七成市民需要租房。”记者日前从提请深圳市人大常委会的《深圳市政府关于深圳公共住房情况的专项工作报告》(下称《报告》)获悉,“十四五”期间,深圳计划建设筹建公共住房40万套,供应公共住房28万套,并探索将部分商业、办公用房转为公共住房。

深圳私人自建房占比达51%

《报告》称,“十三五”期间,深圳建设筹集公共住房44.2万套,超额完成原定40万套的目标,供应26.1万套,分别为“十二五”期间的2.4倍和2.3倍,创历史新高。

特别是近三年,深圳逐年加大住房开工建设力度,其中2019年、2020年和2021年分别新开工住房约1000万平方米、1236万平方米、1500万平方米。同时,改变过去公共住房“布局分散、零敲碎打”方式,形成由市住建局统筹、市规划和自然资源局等相关部门和各区政府协力推进的工作格局,加快构建深圳公共住房“基本盘”。

当前,深圳共有各类住房1129万套,居住建筑面积共6.21亿平方米。其中,商品住房约189万套、占比17%;公共住房约55万套、占比5%;私人自建房约577万套、占比51%;宿舍约192万套、占比17%,其他住房(含单位自建房、村集体统建楼、军产房等)约116万套、占比10%。

但《报告》指出,随着人口大量净流入和城市快速发展,深圳面临着住房供给紧张、房价水平较高、住房面积较小、居住品质不高、住房保障不充分等问题。

一是住房供给紧张,改善型、宜居型、可流转的市场商品房供给严重不足;二是房价水平较高,通过严格调控,2020年深圳新房平均价格为5.4万元/平方米左右,二手房平均价格为6.6万元/平方米,中心城区平均房价约10万元/平方米;三是人均居住面积小,居住品质不高。按常住人口1756万人计算,深圳人均住房面积为35平方米左右,基本达到小康水平,但常住人口住房自有率仅约23%,超七成市民需要租房;四是住房保障不够充分,常住人口住房保障覆盖率不足10%,低于国家规定的23%下限要求。

探索部分商业、办公用房转为公共住房

在保障房领域,一方面目前深圳在册轮候家庭达到40多万户,其中约50%为近三年入册轮候。按此趋势,轮候规模可能持续快速扩大。

另一方面,深圳超过60%的轮候家庭集中在福田、罗湖、南山三个区,但上述区域土地资源开发接近极限,公共住房建设筹集面临瓶颈。新建的公共住房绝大多数位于坪山、龙岗等原特区外,因距离较远、交通和生活配套暂时不完善等原因,导致认租率不高。

“‘十四五’时期是解决深圳住房突出问题的重要窗口期。深圳将确保居住用地供应占同期建设用地供应的比例不低于30%,其中前三年,力争供应居住用地不少于‘十四五’期间总量的70%。力争到2035年,居住用地占比达到25%。”《报告》称。

针对“区域间不平衡的结构性矛盾较突出”问题,将加强产业空间、公共服务与居住组团的总体协调关系,并通过公共交通提升通达性和便捷性,稳步推进城市更新和棚户区改造,尤其是在轮候家庭集中而土地资源紧缺的福田、罗湖、南山三个区,进一步加大存量土地的更新盘活力度。

“除了积极挖掘存量,优化用地结构,还探索将部分商业、办公用房转为公共住房。同时,建立深圳统筹的公共住房房源跨区调剂机制,探索在调出方与调入方之间设立相对均衡的权利义务关系,建立各区房源调剂的奖惩激励约束机制。”

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