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里水亿元村沙涌圆梦:广佛交界建新村

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沿着里水大道南一路往西北方向,穿过南海区里水镇沙涌社区,向高处看:合生君景湾详情户型图)、长信御景峰碧桂园云樾金沙绿地香树花园保利紫山、深业旗山雅苑等十余个楼盘在道路两侧林立。

高耸靓丽的楼栋之间,向下看:单层的老旧瓦房、低矮的蓝顶厂房间杂其中。不时有满载货物的大车沿着村道驶出来,在里水大道佛山一环的红绿灯前汇入主干道,堵成长长的一条车龙。

沙涌位于里水镇东南部,毗邻广州,广佛高速、佛山一环横穿而过。过去,这个农村社区凭借着广佛交界的地理优势,以及佛山一环、广佛高速横穿而过的便利交通,成为里水最先发展起来的地区之一,20年前村民就已住上独栋别墅,去年村、组两级总收入近亿元。

沙涌的高速发展背后,是土地的高强度开发,以及城乡面貌的二元割裂。如今,这座生活了12万广佛居民的乡村,正在凭借着佛山市、南海区释放村级工业园、旧村居土地空间的东风,建商场、补链条、改环境,试图一圆城乡融合梦。

里水沙涌社区正建商场、补短板、改环境,一圆城乡融合梦。南方日报记者 戴嘉信 摄

“12万居民找地方花钱”

上午10时30分,沙涌社区湖州村小组的李润琼刚刚从沙涌市场买完菜回来,将摩托车停在了湖州西区入口。摘下口罩,通过人脸识别,入口处的闸门自动打开,李润琼骑着车右拐,把车停进了第1排第2栋的车库里。

这里是沙涌社区湖州村小组于2002年建成的新村,分东、西两区,每一户都是一栋3层的独立别墅,单层面积80平方米,一楼是车库,以及客厅、厨房、院子等公共区域,二楼、三楼各有两个套房。

时至今日,湖州新村的别墅式农民新村仍是外界羡慕的对象,更遑论当年的风光。“好威水的!”李润琼说。

今年,湖州新村东、西两区入口安装人脸识别门禁,所有住户刷脸进出,安全得到进一步保障,村民们住得更安心了。但对于退休在家的李润琼来说,还是有些遗憾:“买菜购物不方便,每周至少要骑车出去买两三次菜,要买其他东西,就得到更远的地方去。”

政府对沙涌居住、工业的功能定位,让众多房地产开发商及工业企业纷纷抢滩沙涌。据不完全统计,目前沙涌社区范围内,共有在建及已建成楼盘12个,小区住户至少10万人。加上沙涌本地村民5000多人及大约1.5万名的村内常住人口,人口密度可想而知。

但尴尬的是,整个沙涌虽然人口众多、集体收入近亿元,却始终没有一个大型的现代商业体。在村屋里、小区内,12万人的购物、休闲、娱乐需求,主要通过菜市场,以及零散分布在大街小巷的各类店铺解决。

这显然不是一个亿元村该有的状态。“12万人,要找地方花钱。只有通过升级改造释放土地空间,才有可能重塑沙涌经济生态,提升生活质量。”沙涌社区党委书记李业华说,这已经成为了沙涌人的共识。

建商场补短板

令李润琼困扰的情况将得到改变。

上两月,只要周末得闲,沙涌社区湖州经济社社长卢志成就会开着车到黄岐金铂天地转转。“旺到不行!”看着商场里熙熙攘攘的人潮,卢志成一边羡慕,一边期待。

黄岐金铂天地与沙涌西围,同处广佛交界,一边是商业旺地,环境优美;一边是工业厂房,低矮破旧。这样的落差一度让卢志成感到揪心,也坚定了他改变西围现状的决心。村民对于购物不便的抱怨,卢志成也听进了心里。

“经过前期调研和村民表决,决定将西围52亩的土地重新整理,村里出资建商场!”卢志成介绍,按计划,西围52亩商业项目中,26亩将用于建商场,26亩用于配套的道路、公共空间及地面停车场的建设等。目前西围地块所在的土地租赁合同均已到期不再续租,且已初步敲定国内一大型商业地产开发运营商为合作方。整个项目计划今年内进行规划报批,最迟明年动工建设。

具体的开发模式上,不同于常见的“开发商投资建设,村组以土地作价入股换取物业”,整个西围项目由合作运营方出设计图纸,湖州经济社出资1.5亿元建设,之后再以略低于市场的价格,打包长租给运营商,由其负责招商,引进包括超市百货、品牌服饰、连锁餐饮公司等商户入驻,满足当地的购物、休闲、娱乐需求。

在卢志成看来,即将建设的西围商业中心补上了沙涌缺失的重要一环,12万人的需求也撑起了西围商业中心的信心。

卢志成算过一笔账:当前52亩土地的租金是16元/平方米,建成商场后,一层物业的租金至少是200元/平方米,二层以上70到80元/平方米,计划建5层。保守估计,这一物业收入起码是如今的十几倍。

集体收入翻一番

以湖州西围项目为代表,整个沙涌范围内,正在酝酿一场更大的土地变革。

在完成最新一届换届后,沙涌社区党委做出了一个决定:借着佛山“村改”,以及南海建设城乡融合发展改革创新试验区的东风,未来5年内,沙涌将重点推进包括湖州西围项目在内的1500亩村级工业园及旧村改造工作,让沙涌旧貌换新颜。

目前,沙涌上沙村小组500来亩的工业园片区已完成前期表决工作,即将对辖区内住户及企业进行摸底。

在上沙北面,上亨田300亩的工业区混改项目也已完成单元规划报批并进行公示;南面,下沙500亩旧村改造项目已完成前期摸底调查、单元规划报批工作,正在等待批复;湖州240亩的旧村改造项目也蓄势待发。

作为南海区城乡全面融合发展的标杆镇,去年底,里水提出以“一个提升、三个连片、五大示范区”建设为抓手,破解城市化发展质量不高、发展不平衡不充分等问题,让“城区更有城市味、农村更有田园味”。全镇总动员态势下,沙涌村民感到越发紧迫,“大家都在改(造),我们不改(造)的话,就会落伍。”

李业华开始考虑下一步该怎么走。他初步估算,目前沙涌社区共有待改造的村级工业园、旧村约2500亩,如能在5年内推动1500亩改造落地是一大步,剩下的1000亩“硬骨头”也要开始谋划。

特别值得一提的是,在这一轮改造完成后,参与改造的村小组集体经济收入至少能翻一番,“起码要从一年二三千万,上升到一年五六千万,才能体现改造的成果。”李业华说。

数读

2019年,沙涌社区村组两级总收入近1亿元(据佛山市农业农村局数据)。

辖区总面积6.5平方公里,目前有本地村民5000多人,外来人口1.5万人。

辖区内另有在建及已建成楼盘12个,居住人口超10万;企业320余家。

观察眼

成功抓机遇关键在“人和”

纵观沙涌社区30年的发展历程,这是其第三次精准踩点,借着市、区“大事件”的东风,实现社区的跨越发展:  第一次是在上世纪80年代末期,广佛高速通车。当时的沙涌凭借改革开放的利好,以及高速贯穿的交通优势,以招商引资,出租土地的模式,收获了第一桶金。  第二次是2006至2007年,借助一环通车利好,以及国家自上而下推动“节能减排”的环保行动,沙涌将部分租期到期企业,以及高能耗、高污染企业的土地与物业回收,淘汰落后产能,再以更高的价格引入环境友好型的企业进驻。这一轮“腾笼换鸟”,沙涌产业升级换代,集体收入成倍增长。  第三次正在当下,借佛山“村改”,以及南海建设城乡融合发展改革创新试验区的东风,全面发力村级工业园及旧村升级改造,释放土地空间,一方面,补短板,塑新貌;另一方面,为沙涌未来发展腾出空间,补齐“弹药”。  成果如何还有待时间检验,但可以预计的成效已经令人欣喜:经济上,改造完成后,参与改造的村小组集体收入再翻番。沙涌社区党委书记李业华断言,就在2021年,沙涌村、组两级总收入将突破亿元大关。  如果将“大事件”的红利窗口期视作“天时”,优越的地理位置与交通环境视为“地利”,那么沙涌的“人和”,就是促成沙涌三次成功“踩点”最关键的的催化剂。  在沙涌,随意与一个村民聊起本村的改造项目,都能说得出关键信息,且言谈间满是对村组“领头人”的信任与支持。在与沙涌湖州经济社社长卢志成的交谈中,其颇为骄傲的一点,就是在最新一轮的经济社换届选举中,他以超过8成的支持率当选。赢得了村民信任,才能在关键时刻上下一心,快速决策,抢得发展先机。

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