社科院张明：调控进入常态化 房企面临四大转型方向

3月26日，2021中国房地产全行业领袖新年峰会暨中国地产冠军榜颁奖盛典，在广州南丰朗豪酒店盛大举行。活动由广东省地产商会和网易房产共同主办，吸引了众多房地产企业领袖、高管和顶级学者，坐而论道，复盘行业格局，预判未来风口。（新闻回顾：筑牢核心走出边界，最强大脑把脉2021中国房地产新动能）

活动期间，中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任张明接受了广东商会和网易房产的独家采访，就当前国际经济形势以及国内房地产市场现状进行了深入的解读。

针对粤港澳大湾区发展特点，张明指出，虽然区域整体市场化程度高，但一体化进程不及长三角，发展核心偏重珠江沿岸，粤北和粤西差距仍然较大。对比长三角，大湾区优质公共产品供给较少，诸如985、211高校以及三甲医院等资源短板有望加强。

*中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任张明

至于房地产市场，张明认为，过去15年最大的红利期已过，未来房地产投资将回归到利润正常水平，市场也将出现两大分化：首先，城市之间加剧分化，一二线城市仍然具有投资前景，广大三四线城市面临开发过度的问题；其次，开发商内部也将产生分化，未来将有一大批中小型开发商破产倒闭，行业集中度快速提高。

当房住不炒、因城施策等调控措施进入常态化，普通商品住宅开发趋于饱和，开发商将走向转型的岔路口，张明分别从区域集中度、去杠杆、掘金存量市场和金融工具等方面分析了开发商转型可能会调整的四大方向。

对于2021年买房应该怎么选择，张明也给出了三点建议。

以下为采访实录：

1、 现在是美国在继续放水，而土耳其、巴西、俄罗斯在加息，并且后两者还和中国一样是金砖五国的国家，在放水和收水之间，哪方面对中国的影响更大一些？

张明：其实这两种现象之间是相互联系的。从去年来看，受疫情影响的发达国家中，美国经济受冲击的影响最小。今年，拜登政府签署1.9万亿的财政刺激法案，今年下半年美国经济的复苏会超预期，通胀会增强。

在这种担忧下，最近美国的长期国债收益率上涨非常快，最终会导致美元升值，以及新兴市场出现资本外流。为了防御资本外流，新兴市场国家就会被迫加息。

一方面是美国大放水，导致通胀预期增强；另一方面是新兴市场国家面临资本外流。面对两大冲击，对中国影响比较大的是前者。因为中国是体量很大的新兴市场经济体，而且具有系统化的资本管制措施，当其他新兴市场出现资本外流时，对中国冲击没那么大。

但是，中美之间融合比较紧密，如果美国下半年通胀预期上升，导致10年国债收益率进一步上涨的话，中国也会面临短期资本外流，对我国资产价格以及人民币汇率产生一些下行的压力。

2、我国货币政策2021年会怎么走？我们的汇率会怎么样变化？

张明：最近，央行行长包括银保监会主席释放了一些信号，中国货币政策将会根据国内基本面来制定，珍惜现有的正利率空间。因此，我国不会因为国外的放水而放松，但是由此会导致中美逆差扩大，资本流入会更加汹涌，人民币对美元的汇率会面临升值的压力。

在这种情况下，我觉得可以采取两个方式来应对，一方面，人民币对美元的汇率可以适当升值；另一方面，配合相应资本流入的管制，同时国内金融监管机构要加强宏观审慎监管，避免热钱过度涌入，导致资产价格过快升值，诱发新的金融风险。

3、今年我们的双循环格局会不会有新的变化？

张明：双循环提出的背景是，国家高层判断，中美冲突可能会长期化持续化。因此，短期国际经济政治局势的变动，不会影响我国实施双循环新发展格局的战略决心，反而将贯穿未来十年至十五年的发展。

从目前来看，中国经济体量越来越大，靠外区来带动国内经济增长，已经变得力不从心。当前，中国经济确实应该由内出外，先壮大内需，建立广阔的国内消费市场，实现国内产业结构升级，再带动更高层次的对外开放。

4、在新一轮区域一体化中，您将粤港澳大湾区和京津冀、长三角并列为头雁，粤港澳大湾区的发展，您觉得突破重点在哪些方面？

张明：与其他区域相比，粤港澳大湾区的特色在于市场化程度最高，金融和科技两翼齐发力，未来发展潜力巨大。

问题在于，对比长三角，大湾区发展一体化程度显然不够。当前，大湾区发展重点仍然集中在珠江沿岸，粤北和粤西发展相对有限。从卫星云图夜晚亮灯画面可以看出，长三角几乎没有短板，区域活力更强，而大湾区仅有珠江沿岸灯火辉煌。

此外，大湾区优质公共产品供给较少，也即好学校、好医院等配套相对较弱。近几年，深圳正在快速的构建新的优质公共产品，包括引入高校、新建医院，相信不久的将来，这一短板会得到有效加强。

5、在房住不炒的大前提下，开发商的业务重点是否应该转向？如果需要，应该向哪些方向转，如何转？

张明：2018年初到现在，房住不炒、因城施策等长效调控举措得到了前所未有的贯彻，即使受到中美经贸摩擦和新冠疫情冲击，均未改变。

在调控常态化背景下，中国房地产出现两大分化。首先是城市之间的分化，未来年轻劳动力持续流入和本地优质公共产品供给充分的城市，房价还有不错的上涨空间，例如一二线重点城市，未来房地产市场还是有前景的。

其次是开发商内部的分化，目前国内有8万多家开发商，排名前100名企业已占据70%销售额，且占比还在进一步上升。因此，未来会有很多中小开发商可能会破产倒闭，行业集中度快速提高。

从全国范围来看，普通商品住宅开发已经比较饱和，开发商也将面临四大改变：

第一：经营重点的变化，在全国摊大饼的做法已不能再复制；

第二点，无论三道红线，还是贷款集中度管理，都在管控融资，未来资金链稳定性很重要，过去高杠杆、重债经营的模式将会发生调整；

第三点，随着增量市场空间缩小，存量游戏即将开始，尤其是旧城改造，以及将出售变为长期持有运营。近年来，房企开始慢慢重视运营，例如物业公司纷纷挂牌上市，意图为企业提供稳定的现金流；

最后，从新增变存量，从开发变运营，相应的金融工具也将普遍在房地产行业流行，例如房地产投资信托，可以将开发商持有经营物业的现金流证券化，管理资金周转的速度。

6、在目前的金融、政策环境下，对于买房者，您有什么样的建议？

张明：买房可以分为自住和投资两类。对投资客来讲，房地产投资总体吸引力在下降。过去十五年是房地产最好的时代，不管买哪里，大部分都会增值。未来，房地产投资将回到利润正常的水平，对于区域和户型的选择提出了更高的要求。

自住的话，考虑在工作和生活城市买房即可。对于年轻人来说，除了商品房，保障性租赁住房、共有产权房等产品也不失为一种选择。

无论是投资还是自住，从提高资产流动性方面，个人有三条建议：

第一：优先关注一二线重点城市，年轻劳动力集中流入、优质公共产品密集，未来房价还有上升空间；

第二：买在核心区域，每个城市的核心区域，楼市都远比外围区域稳定；

第三：关注中小户型，不仅杠杆率低，流动性也最强，从往年来看，投资中小户型的收益率更大。