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城市更新推介,南海连办10年!今年再推6.6万亩项目

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3月29日,佛山市南海区2021年度城市更新(“三旧”改造)项目投资推介会(下称“城市更新项目投资推介会”)暨泛家居产业生态大会召开。携多个重点项目、系列政策参会,南海向社会各界发出参与区域城市、产业建设的邀请函。

这是南海连续第10年举办城市更新项目投资推介会。会上,南海携6.6万亩城市更新项目亮相,一批重磅项目现场签约,三大重点片区集中亮相推介,并释放城市更新政策系列利好,加速磁聚高端创新资源。

在土地改革方面,南海早已先行,2007年,南海在全国率先开展“三旧”改造。2014年,南海入选广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点。借力城市更新,南海为产业项目落地、创新人才集聚打开更广阔的发展腹地;赋能产业升级,南海加速新旧动能转换,力推区域经济迈向高质量发展。

198个项目现场“招亲”

三大重点片区集中亮相

今年的城市更新项目投资推介会,南海也拿出了满满的诚意。此次参与推介的项目共198项,共约6.6万亩,包括城市更新(“三旧”改造)、村级工业园改造提升、集体经营性建设用地入市、区(镇)储备土地、旧村改造以及农业文旅等项目。

具体来说,工业类共有63项,共约22972.17亩;商住类99项,共约31678.38亩;商服类共32项,约5860.48亩;农业及文旅开发类4项,约5913亩。此外,南海还推介产业载体,建筑面积超810万平方米。

就在近期,南海召开村改大攻坚现场会,部署村改大攻坚三年行动计划。戴嘉信 摄

与2020年相比,南海此次推介的工业类、商服类项目面积有所增加,产业载体面积也大幅提升,较去年增加261万平方米。换言之,南海坚定工业立区发展战略,同时通过破旧立新,建设现代化产业载体,为创新项目落地提供土壤,并不断完善周边基础设施配套,全方位加快城市更新步伐。

除了分类别推介项目外,南海还坚持多年来城市更新项目投资推介会的传统,集中推介了三龙湾高端创新集聚区南海片区、西樵听音湖片区以及沥桂新城片区三大重点片区。

值得一提的是,此次城市更新项目投资推介会上,共有14个项目现场签约,包含9个“工改工”产业项目、1个“工改商”项目、2个混合开发项目、2个旧村改造项目,计划总投资额约541亿元,土地性质涵盖国有和集体土地。

其中,万洋众创城投资集团有限公司与南海区人民政府签订的战略合作协议投资额最高。该战略合作计划总投资额300亿元,将打造集生产生活配套和智慧园管理为一体的绿色智能产业园区。

坚持产业引导,14个签约项目中还有9个为“工改工”产业项目,比如,计划总投资额均为20亿元的广东兴奇新材料产业中心、世发(广佛)高新产业园项目。上述两个项目均位于里水镇,未来将分别以新一代信息技术、新型生物医药、新材料等为产业发展方向。

既保留传统又探索创新

力推城市更新与招商引资有效联动

2012年起,南海每年召开城市更新项目投资推介会,为引入社会资本参与南海城市更新改造搭建交流平台。连续十年筹备举办,城市更新项目投资推介会已成为宣传南海、推介南海、投资南海的一张响亮名片。

在多年的探索中,城市更新项目投资推介会也有了不一样的“玩法”。比如,2020年,南海创新方式为城市更新项目线上“招亲”,在做好疫情防控的同时加快城市更新的步伐。

除了携超200个城市更新项目在网上进行推介外,南海还发布西樵山周边区域综合发展规划以及南海区文旅产业载体信息等。此外,南海还公布了城市更新(“三旧”改造)实施办法的补充规定,以提高改造积极性和降低改造难度为着力点,优化审批流程等。

2019年的城市更新项目投资推介会更是有了全新的突破。会上发布上线的产业用地供需平台致力打造“永不落幕的推介会”,打破了用地需求与用地供给之间长期存在的信息壁垒,实现城市更新与招商引资的无缝对接和有效联动。

不仅是形式上的创新,每年城市更新项目投资推介会的项目范围也会根据市场发展需要调整。比如,2019年城市更新项目投资推介会首次将旧村改造项目纳入重点推介范围;2018年,南海13个特色小镇共21个项目与6个租赁住房项目首次纳入推介范围,也正是缘于南海在2017年全面铺开特色小镇建设,并在佛山纳入全国12个住房租赁试点城市的背景下,南海加快培育和发展住房租赁市场。

南海明确,将力争用两年时间总体完成村级工业园改造任务。戴嘉信 摄

除了为市场、项目带来交流、合作的平台,南海还借力城市更新项目投资推介会,集中献上扶持政策“大礼包”。比如,在2019年城市更新项目投资推介会上,南海对《佛山市南海区城市更新(“三旧”改造)实施办法》(下称《实施办法》)进行详细解读。

《实施办法》作出了不少前瞻性和独创性的探索。比如,在全省率先要求“工改工”和“工改居”联动改造,实现房地产业反哺实体经济;在全市率先全面放开协议出让,“工改居”也允许协议出让;力推“国有+集体,住宅+产业,出让+租赁,以产业开发为主、住宅开发为辅”的土地复合利用方式,既调动开发商参与改造的积极性,又充分保障村民权益等。

旧改试验田闯新路

腾出城市发展及产业优化新空间

南海是土地改革的试验田。广东省自2007年开展“三旧”改造工作以来,在节约集约用地、推动城市和产业升级、优化人居和生态环境、推动历史文化保护等方面都取得了不错的成绩。2014年,南海区入选广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点。

2020年是南海开展广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点工作的收官之年,历经13年的改造实践,南海逐步构建起科学合理的规划体系、管理体系、政策体系,探索出一条以城市更新(“三旧”改造)突破土地资源约束的路径,为拓展发展空间、破解城乡二元结构注入强大动能。

数据显示,截至2020年12月底,南海已纳入省“三旧”改造标图建库图斑地块约31万亩;已实施改造项目912个共6.44万亩,其中已完成改造项目597个约3万亩,正在实施改造项目315个3.44万亩。南海“三旧”改造规模在全市乃至全省均名列前茅。

佛山市自然资源局南海分局相关负责人表示,通过“三旧”改造,南海促进了土地资源的节约集约利用,腾出了城市发展和产业优化的新空间,加快了城乡经济社会发展,改善了当地人居环境,并使人民群众的实际收入水平大幅提升,初步实现了土地资源的循环利用和生态开发。

在推动土地节约集约利用方面,2008至2020年的13年间,南海已完成“三旧”改造项目3.03万亩,年均推动了约2300亩低效用地的再开发。从整个佛山市来看,在2015年至2020年省新一轮深化“三旧”改造综合试点工作开展期间,南海完成“三旧”改造规模1.96万亩,占佛山市总改造规模的34%,为佛山五区之首。

不仅如此,全区实施改造的“三旧”改造项目容积率由改造前0.7提升到改造后的2.1,建筑密度由改造前60%降低到改造后约为35%,平均容积率提升了三倍,平均建筑密度降低了接近一半。

土地集约利用为南海产业结构转型升级提供了空间保障。来自佛山市自然资源局南海分局的数据显示,南海改造项目中1.37万亩是工业提升改造项目,占“三旧”改造项目总比例的23.46%,约提供了1735万平方米的产业建筑空间。通过对低效“三旧”用地进行改造,南海淘汰规模小、效益差、能耗大的企业,实施土地整合,腾出土地引进优质大项目、高新技术产业、文化创意产业等,促进产业结构向低能耗、低污染、高附加值的方向转变,推动产业集聚高效发展。

随着新旧动能转换加快,南海区域经济也实现快速增长。数据显示,2008至2020年,南海区通过“三旧”改造累计拉动了超1700亿元的投资,通过与同期全区固定资产投资对比分析可知,“三旧”改造资金投入占全区固定资产投资的比例约为17%,是南海区经济增长的重要推动力之一。“三旧”改造可以带动建筑、建材、冶金、轻工、化工、机械、能源等十多个行业、40多个相关产业的发展。

据统计,全区已启动的“三旧”改造项目投资资金中社会投资占总投资额80%至90%。越来越多的社会资金、民间资金踊跃参与到改造工作中来,成为南海区“三旧”改造的主力军,对南海区“三旧”改造乃至经济发展起到了强力的拉动作用。


■聚焦

“三旧”改造的南海探索

部分改造经验和改革获自然资源部、省、市认可

广东省“三旧”改造肇始于佛山。作为佛山“三旧”改造的主阵地,南海从2007年起率先开展“三旧”改造探索,2014年成为广东省进一步深化“三旧”改造综合试点。多年来,南海大胆探索、积极创新,逐步形成了“政府引导、市场运作、自下而上、多元改造、利益共享”的“三旧”改造经验。

完备的政策体系是“三旧”改造的助推器。在推进“三旧”改造过程中,南海一以贯之重视政策先行,通过不断出台新的“三旧”改造政策,释放政策红利,极大调动了市场和土地权属人的改造积极性,促使社会各界共同推进“三旧”改造。

在政策体系上,南海遵循广东省、佛山市层面的纲领性政策,保证规划整体性、政策一致性,加大政府统筹力度。同时,按照权责统一的原则,进一步简政放权,保有南海区城市更新政策的地方特色及弹性空间,充分调动各级积极性、提升工作效能,为推进“三旧”改造创造更加有利的政策环境。佛山市自然资源局南海分局相关负责人介绍,南海部分“三旧”改造经验和改革探索也被市、省,乃至自然资源部认可,逐步上升为省和国家政策。

出台74项政策文件▶▶

逐步建立完整旧改政策体系

自2007年至今,南海区“三旧”改造政策逐渐走过了由零散到系统、由缺乏联系到框架稳定的过程,构建了一套“纲领政策—配套政策—技术标准—操作细则”多层次的、较为完整的“三旧”改造政策体系,出具相关政策文件约74项(含已废止的),数量众多,内容涵盖规划指引、土地政策、机制完善、奖惩办法等多方面。

上述政策文件重点涉及项目认定管理、完善历史用地手续、土地增值收益分配补偿、建设用地流转、拆迁补偿、连片开发、混合开发、联动改造、公益设施建设、工业提升、社会风险评估、矛盾化解、政府资金扶持等多方面内容,构建起南海特色的“三旧”改造政策体系。

借助广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点的契机,南海从“规划引领、收益分配、优化审批,综合配套”四方面进一步深化“三旧”改造的探索与创新;从2016年开始,南海以村级工业园改造提升为主战场,通过制定政策,加大村级工业园改造提升扶持力度、建立完善土地前期整理工作机制、规范土地增值收益分配补偿机制等,进一步释放政策红利,力促“三旧”改造向纵深推进。

2019年3月,南海出台《佛山市南海区城市更新(“三旧”改造)实施办法》,2020年4月,出台《佛山市南海区城市更新(“三旧”改造)实施办法的补充规定》,进一步优化完善政策措施。两份文件作为南海区目前开展“三旧”改造的最新纲领性文件,标志着南海区“三旧”改造整体政策框架的基本成熟和稳定。

2021年,南海推出多份“工改工”政策,如《佛山市南海区村级工业园改造提升项目扶持奖励办法》《南海区村级工业园升级改造租金差额补偿及厂房搬迁补偿工作指引》《南海区农村集体经营性建设用地工业载体项目管理办法》等。

南海桂城街道夏南片区村级工业园连片改造项目。戴嘉信 摄

充分利用“三旧”改造政策盘活和整合土地资源,促进了南海土地的节约集约利用,为推进产业强区战略提供充实的政策保障。据统计,全区实施改造的“三旧”改造项目容积率由改造前0.7提升到改造后的2.1,建筑密度由改造前60%降低到改造后约为35%,平均容积率提升了三倍,平均建筑密度降低了接近一半。南海区通过对零散分割的低效用地进行统一规划和整合,大大提高了土地利用效率,有效缓解了用地供需矛盾。

不仅如此,为方便市场主体积极参与“三旧”改造工作,规范管理流程,南海在涉及“三旧”改造的核心环节出台了多项操作细则和指引,涵盖公益性用地提供、工业提升改造项目扶持、完善集体建设用地手续、建设用地置换、土地和房屋权籍调查、完善土地征收手续、集体建设用地转变为国有建设用地、“三地“协议出让和转让、国有建设用地自行改造协议补办出让、重大事项社会稳定风险评估等多项操作细则。

借力改革试点大胆闯▶▶

发挥政策叠加优势铺开旧改工作

在加快完善政策体系的同时,南海还充分借力国家、省级等土地改革试点,在政策允许范围内大胆闯、大胆试,为加速优化城市格局、产业转型升级探路。

早在2015年,南海被列为全国33个农村土地制度改革试点。南海在广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点期间,融合国家农村集体经营性建设用地入市试点和国家“多规合一”试点等优势,充分利用试点政策红利,发挥政策叠加优势,全面铺开“三旧”改造工作。

经过多年的探索,南海逐步建立起集体土地整备制度,实现集体土地统筹利用。具体来说,针对南海区农村集体经营性建设用地量大分散、利用低效以及配套设施不足的状况,南海区积极探索农村集体经营性建设用地整备制度,通过成立区、镇集体土地整备中心,配置专门工作人员,在不改变所有权前提下,以托管方式将符合入市条件的集体经营性建设用地进行整合,统一招商入市,实现集体土地的统筹开发,有效解决以往集体土地零星分散利用问题和用地企业对开发村集体用地信心不足的问题。

同时,南海还出台系列文件,对连片低效的集体建设用地开展片区综合整治,促进集体建设用地整合开发,形成了国有土地有偿使用与集体经营性建设用地入市互为补充的城乡统一土地供应市场体系,建立起“同权同价、流转顺畅、收益共享”的集体经营性建设用地入市制度。数据显示,2020年,南海集体经营性建设用地入市共54宗,用地面积约1335亩,为城乡用地市场提供了很好的补充。

为有效破解“三旧”改造项目在权属方面“国有与集体土地混杂”较为严重导致的难以共同出让、综合开发等问题,南海融合国家赋予的“三块地”改革试点和省赋予的“三旧”改造综合试点,在全国首创“混合开发”制度。

“混合开发”是指“产业+社区、国有+集体、出让+出租,以产业开发为主、社区配套为辅”的土地复合利用方式,实现国有建设用地出让和集体建设用地入市的有机融合。在严控新增、盘活存量的现实背景下,支持新产业、新业态发展,提升连片改造地区的产业活力以及平衡不同产业开发的总体利益,促进城产人融合发展。

目前,南海已有桂城澳门城、爱车小镇、大沥创客小镇三个已落地的混合开发项目,涉及面积8439亩。其中,澳门城项目通过18亩商业用地的出让,带动了50亩村级工业园的连片改造,有效解决了农村集体用地连片开发难度大、成本高的问题,该项目也是南海区首个混合开发项目。


■链接

数读签约项目亮点

◎万洋众创城投资集团有限公司与南海区人民政府签订战略合作协议

计划总投资额300亿元,改造(产业)方向为打造集生产生活配套和智慧园管理为一体的绿色智能产业园区。

◎联东U谷·桂城总部经济港

位于南海桂城,计划总投资额约5.4亿元,用地面积约102亩,总建筑面积为18万平方米,改造(产业)方向为集企业总部、框架式标准综合载体、服务配套设施于一体的科技型产业综合载体。

◎联东U谷·南海国际企业港四期

位于南海丹灶,计划总投资额约3.5亿元,用地面积约77亩,总建筑面积为16.28万平方米,改造(产业)方向为新能源、生物医药、电子信息、精密机械、医疗器械、智能装备、智能安全等战略性新兴产业项目。

◎桂城夏南二上元西工业园

位于南海桂城,计划总投资额约6亿元,用地面积约119亩,总建筑面积为18万平方米,改造(产业)方向为技术研发、中试检测、轻生产制造、总部办公多元化新区中心。

◎上金瓯百兴顺智能科技工业园项目

位于南海西樵,计划总投资额约1.4亿元,用地面积39亩,总建筑面积为7.5万平方米,改造(产业)方向为高端装备制造业、新型材料。

◎西樵五八科创园项目二期

位于南海西樵,计划总投资额约9亿元,用地面积约100亩,总建筑面积为12万平方米,改造(产业)方向为以产业互联以及智能应用为主导,重点引入智能制造、工业互联网、产业大数据、研发设计等创新业态,打造标杆产业社区。

◎美之宝新材料产业园项目

位于南海西樵,计划总投资额3亿元,用地面积约73亩,总建筑面积约13万平方米,改造(产业)方向为卫生用品上下游产业、人工智能、轻工行业、医药领域。

◎九江镇金三发医疗卫生非织造材料及护理用品项目

位于南海九江,计划总投资额约12亿元,用地面积约142亩,总建筑面积为8.78万平方米,改造(产业)方向为新材料(高端医卫用产品产业)。

◎澳兴高端食品产业基地

位于南海大沥,计划总投资额约7亿元,用地面积约22亩,总建筑面积为7万平方米,改造(产业)方向为广东智能高端食品产业载体园区。

◎联安“沙头顶”旧厂房改造项目

位于南海大沥,计划总投资额12亿元,用地面积约33亩,总建筑面积为5万平方米,改造(产业)方向为大型商业体。

◎广东兴奇新材料产业中心

位于南海里水,计划总投资额20亿元,用地面积约98亩,总建筑面积为16万平方米,改造(产业)方向为新材料产业。

◎世发(广佛)高新产业园

位于南海里水,计划总投资额20亿元,用地面积约187亩,总建筑面积为30万平方米,改造(产业)方向为新一代信息技术、新型生物医药、新材料等“两高四新”产业。

◎狮山联星社区整村改造项目

位于南海狮山,计划总投资额约99亿元,用地面积约1631亩,总建筑面积为65万平方米,改造(产业)方向为居住、商服、制造业及总部经济服务、生产性服务业、文化创意产业、文化旅游产业、商务贸易产业。

◎新联桥星旧村居改造项目

位于南海里水,计划总投资额53亿元,用地面积376亩,总建筑面积为64.7万平方米,改造(产业)方向为战略性新兴产业创新平台、里水文化宜居社区。

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