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碧桂园瞄准百年企业

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撼山易,撼碧桂园难。

房住不炒+三道红线,最严格调控周期+最严重疫情冲击……空前严峻复杂的2020年,验证了碧桂园的韧性。

3月25日发布的2020年业绩报告显示:

期内实现权益合同销售金额约5706.6亿元,同比增长3.3%;权益合同销售面积约6733万平方米,同比增长8.0%。权益合同销售金额再创历史新高。

航母级的企业,显现出了巨大的抗风浪能力。

淬炼洗礼,始成真金。拉长时段看,2016年至2020年最严调控之下,碧桂园权益合同销售金额年复合增长率达25%,连续多年位居行业龙头地位。2020年,碧桂园销售额已占到全国商品房销售额的5%。

强者恒强,巨轮前行。

1

“一百年一百年地做下去!”碧桂园年报“回顾与展望”里的这句话,尤其令我触动。去年,杨国强在集团内部反复强调这句话。这为碧桂园的长期主义,作了最好的注解。

“不谋万世者,不足谋一时”。要做“百年企业”,首先要有雄心和使命,以客户为中心,精益求精,专注专业,持续为客户创造最大价值。而不是急功近利地割韭菜,赚快钱。

因此,碧桂园这样定位自己的大逻辑:“中国的城镇化还有很长的路要走,人民对幸福生活的追求不会变,未来大批农村人口还将进入生活配套更为丰富的县、镇生活。碧桂园将继续做城镇化征程的领跑者,为人民提供好房子,为业主提供好的户型、绿化、装修和物业管理,为社会进步和现代化做贡献,一百年一百年地做下去!”

百年企业都具有共通性。比如,对市场环境变化有敏锐的感知,能够因时因势制定战略,动态调整,维持和强化核心竞争力。

我习惯对一些大公司进行类比,并在这种类比中透视他们成功背后的“秘诀”。

2020年,碧桂园连续第四年入选《财富》杂志世界500强企业,且排名较2019年攀升30位,至147位,排名位居全球房地产行业之首。与2017年的第467位相比,更是大幅前进了320位。这一幅度,在500强中无出其右。世界第一房企,名副其实。

而连续多年排在500强榜首的,是全球最大企业沃尔玛。

遥想当年,1990年,沃尔玛击败老牌的凯马特和西尔斯,成为美国最大的零售商。此时,这家创办于1962年的公司,刚刚走过28个年头。两年之后,1992年,中国华南小城顺德诞生了一家名为碧桂园的企业。当时没有人料到,等到第二个28年后,两家公司在世界500强中只相差146个名次。

成功的公司都有相似的特质。每次看到杨国强的黑布鞋,我会想起沃尔顿的的棒球帽。当然,他们的相似点,绝不只是朴素的衣着。而是在于,他们都精准踩中了城市化的步点节奏,一手将公司带到了行业顶峰。

1962年,山姆·沃尔顿在罗杰斯城开立了第一家沃尔玛百货折扣店。当时,美国小城镇市场被大型零售企业忽视。凯马特百货就不会到5万人口以下的小城开店。而沃尔玛即便是少于5000人口的小镇也照开不误。

沃尔顿以异乎寻常的商业嗅觉发现,随着城市化的发展,大中城市日渐拥挤,市中心的人口开始向市郊和小城镇转移。而且,汽车的高度普及突破了地理距离局限,消费者愿意并且能够到更远的小镇购买更物美价廉的商品。这给小城镇零售业发展带来了新契机。

“农村包围城市”战略抉择,为沃尔玛的迅速壮大,发挥了不可替代的作用。

碧桂园的成长逻辑同样体现在公司的道路选择中,对中国城镇化战略的理解深刻,信心坚定。伴随中国人生活水平的提升,中小城市打开了更广阔的人口吸纳空间,因而也存在着巨大的市场机遇。

因此,碧桂园坚持扩大深耕三四五线,让有能力的人去到每个县市深耕,给优秀的人舞台和机会,挖掘当地居民潜在的住房需求。2017年,碧桂园成为首个突破5000亿元门槛的房企,并在年终稳坐全国冠军宝座。

2020年,碧桂园迎来自己的第28个年头,继续坚持按照城镇化的大逻辑优化战略布局。审慎投资扩张,均衡布局各线城市。

在碧桂园已进驻的三四线城市中, 2020年平均市占率约为8%,其中9个三四线城市销售额超过百亿。预计未来在更多三四线城市的市场份额将进一步提升。2020年获取的项目中,已开盘的有83%位于三四线。

可售资源分布合理,多数货值分布符合人口流动趋势。2020年底可售货值中98%位于常住人口50万人以上的区域,93% 位于人口流入区域,73%位于五大都市圈。且拓展都市圈的策略更为多元,比如收购山东重汽资产包就启动161亿货值,进一步提升在环渤海地区的行业地位。

碧桂园已实现了对中国内地所有省份的市场全覆盖。截至2020年12月31日,项目总数为2958个,分布于31个省/自治区/直辖市的289个地级市,总计覆盖1350个县级市/区/县。

与2019年底的282个地级市和1299个区县相比,商业版图的拓土开疆,依旧鼓角争鸣,势如破竹。

广泛均衡的城市布局,加上因城施策的投资开发,为碧桂园缓冲市场波动、实现高质量发展,提供了牢固的防波堤。

秉承城市深耕战略,2020年碧桂园新购土地权益地价人民币2,092亿元,其中,新获取土地有75%位于五大都市圈,优质的土地储备将有力地支撑公司未来业绩的稳健发展。

2

当然,将沃尔玛、碧桂园的成功仅仅归结为战略布局,显然是不完整的。真正的龙头,不只是持续保持领先优势,而且要不断创造新优势。以先见之明,洞悉大势,前瞻未来,创建未来。

早在1987年,也就是公司成立25年后,沃尔玛已先后花费6亿多美元,建立了全球最大的私人卫星网络系统。一家零售商,却耗巨资打造卫星系统,这是常人所难以理解的。

在那个还没有互联网的时代,沃尔玛依靠卫星系统建立起统一且强大的信息网络。这给沃尔玛带来质变。在这个强大系统支持统筹下,沃尔玛的各业务流程空前迅速准确地畅通运行,打破了各个店铺、各个环节之间的“孤岛”。沃尔玛将这些信息与供应商分享,换取折扣优惠,带来新的竞争优势。

信息网络的建立,让沃尔玛从零售业脱颖而出,成就了自身无法撼动的行业地位,也永久改写了零售业的行业生态。

在跻身地产龙头之后,碧桂园也找到了新的方向与目标——科技正以不可阻挡的力量推动社会前进,人类社会进入了发展的黄金时代,2019年初,碧桂园将定位升级为“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”。

通过科技赋能,从做大转变到做强,提升全球竞争力,成为世界一流企业,便成为是碧桂园长期主义的一条主线。

互联网时代,信息流通高度发达。碧桂园将目光瞄准了机器人,紧贴科技创新前沿,高科技业态不断涌现。

两年来,旗下全资子公司博智林机器人重点聚焦建筑机器人与住宅产业化的研发、制造与整合应用,并建立以BIM数字化技术为基础的建筑产业互联网平台,打造全周期的智慧建造体系,推进建筑工业化、数字化、智能化升级。

博智林累计递交专利申请2997项,已获授权956项。现有在研建筑机器人46款,其中已有4款在市面上实现租售,14款进入项目开展批量商业化施工。 截至2021年2月,博智林机器人已在佛山顺德机器人谷首开区和凤桐花园等超过15个项目中开展试点应用,累计应用施工面积达80万平米。在安全性、质量和工作效率上相比人工作业实现了较好提升。

正如当年沃尔玛通过卫星系统改变零售业,如今机器人建房不再是遥不可及的梦想。这不仅为碧桂园带来新的变革,注入强大竞争力,并且将重塑中国房地产行业的模式和业态。

碧桂园旗下千玺机器人餐厅也在快速发展,目前已开业80家,583台各类型单机设备已投入运营,于2020年已递交专利申请883项,已获授权411项。接下来,千玺机器人餐厅将在大湾区乃至全国开更多的门店。

碧桂园的现代农业,同样依托高科技加持。引入世界一流的农业生产技术、设备,利用机器人研发优势,布局农业全产业链。目前,碧桂园已将无人驾驶技术应用到农机具和拖拉机,成功完成了全球首个超万亩无人化农场试验示范项目的实践。未来的目标将是到全世界开垦建设无人化大农场。

同时,碧桂园还成立碧优选公司,组织农民开发种养殖基地,搭建城乡商业桥梁,把农业产品从田间地头直接带到城市社区。

地产、机器人、现代农业“三驾马车”齐头并进,环环相扣。机器人提升地产建筑的安全性和高质量,提高现代农业的便捷与绿色,现代农业为社区消费者提供优质产品,共同助推城镇化,不仅刷新了碧桂园内部的产业生态圈,而且实现了与城市社区、农民的多方共赢。

主动推动行业市场升级变革,主动推动人类社会文明进程,这正是成功企业基业长青的必备要素。

3

再比如,百年企业大多具有稳健运营的特质,拥有完善科学的内部管理机制和高效的执行力。

2020年报告期内,碧桂园多项财务核心指标表现稳健。全年权益合同销售现金回笼约5193亿元,权益回款率达到91%,已连续5年保持在90%以上,自身造血功能强劲,在行业继续保持领先,快速销售回款大大提高公司抵御风险的能力。

另一方面,融资成本显著降低,融资结构有效优化。

公司总借贷总额从3696亿元下降至3265亿元,相较2019年底下降了11.7%。期末融资成本5.56%,较2019年底下降78个基点。报告期内,碧桂园净借贷比率仅为55.6%,已连续多年保持净借贷比低于70%。

现金流是现代企业的命脉。“有钱在手,万事不愁。”“手里有粮,心里不慌。”运营资金充裕,才能给投资者最大的信心。截至2020年底,公司可动用现金余额为1836.2亿元,另有未使用授信额度达3400亿元。短期偿债无忧,资金保障能力良好。

开源的同时,节流也要跟上。年内碧桂园费用管控成效显著。费用总额为277亿,同比降低18.4个百分点。全年销管费占收入6.0%,同比降低1.0个百分点。

去年,监管层出台“三道红线”,今年1月1日 “房地产贷款集中管理制度” 开始实施,都为行业融资划定了天花板。

在此大环境下,碧桂园一系列表现弥足可贵,堪称行业内少有的兼顾规模增长和负债管控的“三好生”。

2020年,穆迪上调碧桂园评级至投资级,标普上调公司长期主体信用评级展望至正面。而惠誉此前也已给予碧桂园投资级评级,这在国内民营企业中屈指可数。有助于进一步降低融资成本,优化融资期限,持续改善融资结构。

4

可以说,碧桂园的长期主义、稳健财务、战略布局、多元开拓,都体现了行业龙头应有的高度与气度,也是向着百年企业目标坚定地锚定航向。

稳居行业第一之后,碧桂园要做的,就是不断超越自己,不断激发内生活力。这是所有行业龙头企业必须面对的最艰巨的考题和挑战。杨国强曾多次强调,“碧桂园不变的是永远都在变”。

为此,碧桂园不断强组织、优人才、提效率。2020年,碧桂园提出了“一率五力”,即实现高效率、成本力、产品力、科技力、服务力以及营销力。并顺应市场变化进行了一系列区域构架调整,新成立27个区域,此轮调整后碧桂园下辖区域增加至104个。通过区域裂变,加强管理精度,深耕各能级城市,项目要“做一成一”。

碧桂园总裁莫斌表示,面对不确定的市场环境,碧桂园坚持做正确的事。未来将继续稳健经营,增强综合竞争力,深耕中国的城镇化。公司有信心未来三年每年录得10%权益销售增长。

“做一成一”,是为“行稳”;“一百年一百年地做下去”,终达“致远”。

来源:一单元

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