楼市过热的推手 谁在为经营贷进入楼市打开方便之门？

近期，监管层对经营贷进行大面积排查，从源头上避免房抵贷资金流入楼市。 南都记者 刘媚 摄（资料图）

新华社电2020年以来，经营贷违规流入楼市的现象有所抬头。在上海、广州、深圳等地，“过桥融资、全款买房、套取经营贷、还掉过桥融资”，一些银行、资金中介、房产中介提供的服务可谓“面面俱到”。作为扶持中小企业发展的金融产品，经营贷已存在多年，为何这两年出现异化，甚至成为楼市过热的推手？

贷款利率下行后，诱发经营贷违规行为

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时称，出现这些问题的原因有三：一是经营贷贷款利率下行，已经低于房贷利率，出现明显倒挂；二是贷款期限拉长，出现循环放贷、先息后本、到期续贷等免资金过桥现象；三是贷款额度提升，从此前的房产评估值的五成，提升到七至九成。“去年以来，我已经收到3家银行发来的可办理房产抵押贷的信息。年化利率约3.8%，不仅远低于二套房贷款利率，甚至低于首套房贷款利率，而且能拿到房屋总价七成的贷款额度。我原来只有四五成自有资金，不够支付二套房首付款，但用经营贷只要付三成首付，相当于降低了首付款。”一位上海的企业经营者说，“这种情况下，如果我要买二套房，肯定会用经营贷，不会用房贷。”

利率下行后，经营贷不仅降低了融资成本，还被违规者用来变相破解了限贷政策中的贷款比例限制，削弱了楼市调控的效力。

不少中介向炒房者鼓吹用经营贷买房的“理念”，并提供买卖企业的中介服务。在沪深等地，购房者只需花几千元就能通过中介购买一家成立一年以上的公司，只要购房者名列公司前三大股东，且名下有房产，就能以房产为抵押物，向银行申请经营贷。

经营贷流入楼市，加大了炒房资金“杠杆”。这种“火上浇油”的行为，助长了一些地方楼市的投机气氛。

查出的问题不少

2021年以来，一场针对违规挪用经营贷炒房的“围剿”在多个热点城市展开。北京、杭州等城市明确表态严防经营贷流入楼市，上海、广州、深圳等城市加大挪用经营贷查处力度。

中国人民银行广州分行和广东银保监局公布的数据显示，经排查，截至3月16日，发现广东辖内（不含深圳）银行机构涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。

深圳银保监局、中国人民银行深圳市中心支行3月18日通报经营贷专项核查结果：已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。

上海银保监局表示，上海地区135家商业银行已经完成个人住房信贷管理专项自查工作，存在贷款资金用途违规，部分个人消费贷、经营贷资金流入房地产市场。

在已发现的违规行为中，有相当部分的贷款出现了房地产中介机构、小额贷款公司等“包装”助推的身影，涉嫌违规的操作方式包括通过中介机构过桥垫资套取经营贷置换个人住房按揭贷款、经过转手多次后挪用个人经营性贷款用于购房首付款等。

监管仍需发力

目前，市场上有大量的资金中介，他们对接银行资金，并通过微信群、房屋管家、自媒体、小贷公司、理财公司、咨询公司等形式来牵线搭桥开展业务，多数没有固定的办公场所。

银行对经营性贷款借款人主体资质审核不严，未穿透式核查贷款资金流向，李宇嘉说，这也纵容了资金中介、房产中介的违规行为，让炒房者轻易获得了低成本的资金。

实际上，除了经营贷违规流入楼市外，在贷款环节还存在诸多“传统套路”，比如通过做高房屋评估价提高贷款额度（高评高贷）、虚开银行流水证明、虚开收入证明、修复不良征信记录等与贷款相关的各个环节，花几千元就能通过中介搞定。

贷款环节是否出现乱象取决于银行是否有加强审核的动力，是否也想在楼市上套利。复旦大学管理学院副教授刘明宇建议，尽量通过市场化的手段来引导金融资源的配置，避免金融资源在不同层次的金融群体中形成套利空间。同时加强监管，一经发现，绝不姑息。

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多地严查信贷资金违规入楼市

3月房贷利率继续上行

新华社电22日，贝壳研究院发布3月重点城市主流房贷利率简报显示，3月，60个主流城市首套房贷利率为5.34%，较2月有所增加，平均放款周期为49天，较2月也有所延长。

具体来看，3月重点监测的60城主流首套房贷利率为5.34%，较2月增加2个基点；二套利率为5.62%，较2月均增加3个基点。这是自2020年11月房贷利率止降回升后，连续第5个月向上微调。相比去年10月，首套、二套利率分别累计上升13个、10个基点。

从放款周期来看，60城中有45个城市平均放款周期较上月延长，其中上海、成都、东莞、广州延长天数超过10天；西安、南京、北京、深圳等城市延长天数在5至10天。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，信贷环境趋紧，热点城市银行谨慎投放购房信贷，上调房贷利率水平，对购房者的资格、收入流水等审核也更严格，导致放款周期延长。

近期，监管层对银行经营贷进行大面积排查，从源头上避免房抵贷资金变相流入楼市。北京、上海、广州严查消费贷经营贷流入房地产市场，对发现的问题贷款立刻要求客户提前还款；深圳地区在对经营贷贷后资金流向进行严格追踪的同时，银行已经表态，将参考深圳住建局官方发布的二手房价格发放个人住房按揭贷款。