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佛山亟需提升商业中心品质,打造区域消费中心城市

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在佛山市委、市政府对佛山产业发展持之以恒的推动下,佛山GDP连续两年超万亿元。与此同时,随着城市建设的发展与更新改造的不断推进,佛山的商业中心的建设数量也在不断上升,但从现在商业中心的运营质量来看,与佛山的整体经济实力不相匹配,导致高端消费不断外流。

这主要表现在以下四个方面。首先是主要商业中心的租金水平不升反降。根据专业机构统计数据显示,2019年度佛山商业中心的平均租金水平,与2015年相比,不但没有上升,反而下降了约10%,2020年度受疫情影响,与2019年相比降幅达到约30%;与租金下降同时发生的是,商业中心建筑空置率也逐年上升。

同时,商业中心同质化较为严重。受互联网交易的影响,实体商业中心的经营品类容纳度被进一步压缩,丰富度越来越低,导致商业中心餐饮占比越来越大,商业中心慢慢变为饮食城。商业中心可以为地方政府贡献多种的税收,而网上交易却难以对地方税收产生贡献。

不仅如此,商业中心的增量与人口增量不匹配。梳理公开数据,佛山市人口增量:2015年至2019年间,常住人口净增75.8万;而机构统计显示,商业中心面积增量:2015年至2019年间,增加超过100万平方米,预计到2021年,其增量将达到180万平方米。与主要商业中心消费关联度较高的甲级写字楼,其空置率则由2015年的30%,升至2019年的40%。

在这样的环境下,市场主体对打造高端商业中心缺乏动力。由于商业增量过大,人口支持不足,导致人流下降,人均消费额度降低,商业中心的运营压力不断增大,运营质量难以提升。不少运营方为了减少空置,采用了免租、甚至补贴装修费等方式吸引商家,最终,商业中心的投资方及运营方难以得到正常的投资回报,有些甚至出现了经营性亏损,需要发展商进行补贴。由此下去,他们或将失去打造高质量商业中心的动力。

基于上述问题,笔者认为佛山应积极引导和规范商业中心建设。一是引导规范大型商业中心建设,将大型商业中心的开发权变成一种可控资源,从而提升大型商业中心的价值。

同时,建议将大型商业中心的规划建设,与其服务半径的人口数量挂钩,类比学校建设、绿化建设,都是与人口挂钩评估的,国外也将人口数据纳入商业体规划参考。笔者曾做过一份调研,佛山的人均商业面积很高,甚至超过一些发达欧美国家,如何让这样的商业体量产生更多社会效益、经济效益,是佛山必须思考的课题。结合目前轨道交通发展趋势,佛山或可将商业中心与交通枢纽的打造结合起来,凸显大型商业体的连接性与核心性,立足流量风口打造“极核”。

在此基础上,佛山还应对现有大型商业中心进行综合测评。对一定规模以上商业体,开展针对年度人流到达量,国内、国际品牌商家入驻数量等几方进行综合测评。达到一定指标的,政府给予必要的政策扶持。例如:提供区域交通疏导通达和交通费用补贴;政府消费券定向发放;提供免息产业提升资金,专项用于该商业中心的提升。

以此,使佛山的商业中心的运营质量及活力得到持续的提升,达到打造区域消费中心城市的目标。

近年来,笔者所在的东建集团一直致力于推动佛山高质量商业中心建设,我们认为,高质量的内涵应包括“硬件+内容”两个层面,不断适应消费新趋势,把握经济新形势,构建与商家共同成长的长期机制,实现各方共赢。

(作者系佛山市政协常委、佛山市东建集团有限公司副董事长)

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