在佛山，想当包租公，实在太难了！
过去几年来，佛山屡屡爆出商用物业维权事件，最著名“商办物业改公寓”案件还曾在央视曝光。然而，商办物业好歹可以出租，有一些商用产品却如同陷阱，令投资者血本无归。
时值一年一度的315消费者维权日，小编整理了佛山近一年来典型的“包租公”维权案例，揭露市面上仍然存在的投资骗局。
案例一：西樵盛明广场
关键词：使用权物业、虚假宣传
资金链断裂停工至今 涉及超2000户业主
近年来，因“使用权物业”引起的物业纠纷层出不穷，仍然有投资者冒着血本无归的风险“撞南墙”。
购买使用权物业会有哪些风险？佛山西樵盛明广场告诉你答案。
盛明广场位于南海西樵5A级风景区旁，占地8万方，建面25万方，计划打造成为新岭南文旅主题商业综合体，由1栋17层高的酒店、5栋18-21层高的生活酒店、一个4层高的大型购物中心以及岭南特色商业街组成。
*盛明广场沙盘
项目于2016年底开售，主打33-75㎡酒店物业，10万/套起。2018年底，项目因涉嫌以租代售“虚假宣传”等问题，被佛山市南海区及西樵镇两级政府部门发出了针对投资者的风险提示。
尽管政府发布了风险提示，但项目仍在正常销售中。在2016-2019年销售期间，超过2000户业主购买。事实上，2018年12月项目已停工，时至今日尚未复工，交楼时间仍然遥遥无期。
项目停工无限期延迟交楼，可否诉诸法律要求开发商退回房款？可以！业主也赢了官司。然而，开发商账户已没钱可以执行，法院甚至向业主支招，想办法找出开发商其他银行账户。不仅投资者无法退款，开发商还拖欠总承包商1.2亿工程款。
*业主在问政平台求助
项目资金链断裂，摆在业主面前的还有另外一个问题——使用权年限。盛明广场项目属于农村集体建设用地项目，不属于房地产开发项目，项目不能分割办理不动产权证，投资者只有一定时期的物业使用权。
西樵镇国土城建和水务局表示，该项目的协议租期分为前20年（自2011年12月31日起至2031年12月31日止）和后20年（自2031年12月30日起至2051年12月31日止）。
前20年租期合同已经鉴证，后20年租期合同根据《合同法》和届时政策执行。未申请续租或申请续租未获批准的，土地及地上建筑物、附着物将由集体土地所有权人无偿收回。
广东广信君达律师事务所合伙人律师、投融资专业部副部长梁显军表示，使用权物业具有天然性缺陷，开发商在销售过程中，可能会以各种方式虚高其价值，包括采用一些虚假宣传或误导性宣传的方式。
由于国家对物业租赁合同认定的年限最高为20年，盛明广场合同中约定的“20年后可无偿享受使用权至2051年”的说法，一旦诉诸法院将不被支持，这也将对投资者未来的收益产生极大的不确定性。
*停工的盛明广场
距离盛明广场20年租赁使用权到期，还有10年的时间，即使今年交楼入住，大部分业主都没有足够的时间赚会成本，更何况项目至今仍然停工。
小编近日致电项目，客户人员接待态度良好，但仍无确切进展可以透露，虽然一期已完成，但招商尚未启动。
案例二：禅城世博广场
关键词：返租骗局
你要的是租金，他要的是全款
投资商用物业，无非是想当包租公，实现“睡后收入”。即使项目没有像盛明广场一样烂尾，与开发商也签订了返租合同，仍有可能血亏。
世博广场位于禅城魁奇路，坐拥广佛线和2号线交汇的双地铁口，涉事物业位于商场负一楼的商铺，网上宣传“双地铁直通负一楼产权商铺，已开业稳赚即签合同”，号称媲美广州天河城正佳商场规模。
今年初，陆续有业主爆料称，开发商单方面解除与两千多名业主签订的返租合同，引发业主集体维权。
从2017年开始，世博广场就推出了“商铺返租”的销售模式，承诺5年统一经营，每年可以获得商铺总价10%左右的回报。
要知道，商铺回报率5%已算优质物业，正常15年回本。世博广场却宣传高达10%的回报率，一开始就存在夸大的宣传推广。
根据此前签订的返租协议，第一年到第五年收益率分别在6-8%左右。然而，商场运营时间一拖再拖，直至今年初，世博物业以“疫情影响，合同目的不能实现”的理由，单方面解除了返租合同，给业主的答复就是600个铺位租不出去，账上没钱。
有业主在政府问政平台寻求帮助，得到的答复却是，开发商并无与购房人签署委托经营合同，委托经营管理协议是由佛山市世博物业管理有限公司与购房人自行签订的，提出解除协议的为佛山市世博物业管理有限公司，“鉴于委托经营管理协议并非由开发企业签订，且市民反映的情况为委托经营管理协议的履行纠纷，属于民事行为”。
此外，业主发现，疫情影响只是世博物业的单方面说辞，实际上世博广场分为东西两区，受害业主购买的商铺位于西区。为了提高东区的开业率，物业将西区的商户全部迁入东区，造成西区至今仍是毛坯状态，最终被粗暴地解除返租合同。
在过去三年间，世博物业还收取了西区商铺业主9-11万的统一经营管理费跟装修费。当业主要求退款时，世博辩称该费用属于中介费，不能退还。且当时收取费用的公司，是第三方代理公司茵创科技。
物业公司签订返租协议、代理公司收取装修费......从一开始，开发商就为自己量身打造了“金蝉脱壳”的退路，你想要他的租金，他只想要你的全款。
广东诺臣律师事务所陈旺律师表示，关于这个托管收租的情况，说白了就是售后返租，除了极少数的售后返租可以拿到正常的返租租金以外，绝大多数的这些售后返租式项目的运营都是失败的，投资者根本拿不到承诺的租金回报。
除开市场不景气、运营团队不专业、资金链断裂这些严重影响购房者的租金回报的因素以外，也有不少开发商从一开始就是将这些项目作为敛财手段，一旦目的达到就会卷款跑路。
案例三：灯湖西路肉菜市场
关键词：返租中断、一铺多卖
投资6800万买铺 超200位业主收不到租金
商铺成功投入运营，前期也收到了部分返租，也不代表投资者可以高枕无忧。
2018年8月，超过200多位业主，在南海灯湖西路投资了一个肉菜市场的旺铺。根据当时买铺的约定，商铺采用带返租的形式销售，合同约定返租20年。出售方每三个月返还一次租金给业主。
2019年，出售方一直按时根据合约进行返还租金。但到了2020年4月，管理方以各种借口，拖着不发放租金。直至2020年6月，业主甚至无法联络到出售方。收不到租金的业主，发现合同里边藏有很多问题。
首先，他们签订的合同，所有签章全部是个人私章。
其次，一个铺位分别以不同的图纸和不同的编号，分别卖给不同的业主。据业主统计，商铺卖出来的面积，已远远超过他们的建筑面积，存在一铺多卖的欺诈行为。
而根据业主的合同显示，他们商铺均是出售人以个人名义进行销售，且出售人各有不同。但收款的时候，出售方则是委托第三方公司进行收款，委托收款的公司也有三四个之多。
透过以上三个案例，发现背后隐藏的三大风险问题，投资者需要格外警惕：
风险一：
开发商本身想要以高额回报为诱饵，吸引大批的购房者和炒房客后，高价卖房，收取房款后，将资金挪用到其他开发项目上，一旦该项目的运作出现问题，容易造成开发商资金链断裂，不仅仅回报成了泡影，还有可能导致购房者“房钱两空”。
尤其是使用权物业，法律保障更为薄弱。如果是正常的商品房开发，国家监管是很严格的，必须保障有足够的建设资金在账户上。而在使用权物业的建设资金监管上，政策仍不够完善。
风险二：
商场经营不善，导致运营方无法兑现返租承诺。通常返租合同都是约定每年按照一定的投资回报率，将商铺的经营收益返还给业主，返租时间都在5到10年左右。在这么长的周期里，只要运营出现问题，作为业主的投资回报都有可能得不到切实保障。
楼盘要是因为人烟稀少、位置偏等因素难以出租的话，管理公司要是租不出去只能空置，租赁的递增收益和每月的房租都不一定有，也就是说之前签订的那些协议内容全部化为泡影。
风险三：
现在市面上，商场里的铺位基本上都是开放式的，各个铺面之间其实并没有很明确的界限，就像上述肉菜市场的案例，业主可能自己都不知道自己买的商铺的具体位置，只是有一个编号而已，导致一铺多卖的欺诈行为屡屡发生。
有些运营公司为了商铺出租，也会把几个商铺合并或分割。这样业主更难以界定和实际测绘了，更别提商铺的房产证了。这就直接导致了业主是无法办理房屋的所有权证书的，根据我国《物权法》的相关规定，该房主在法律意义上并不属于购房者。
温馨提醒：
业主在购房之前，要针对楼盘展开调查，多方位的了解楼盘的信息，尽可能多渠道的了解开发公司的经营状况，比如去有关的企业查询网站或者中介机构，多地走访。
对于那些涉诉比较多，规模比较小，实力不足的小型开发商，要警惕了，防止上当受骗。
此外，既然是投资，风险自然是有的，要谨慎的选择商圈，交通位置等。在签订合同的时候，要对合同的内容仔细审查，明确双方的违约责任和赔偿范围，不懂的地方要咨询专业人士，避免出现纠纷后，对方扯皮。
最后补充一句，对所有声称高回报的产品，都要时刻保持警惕性。
相关资料来源：羊城晚报、小强热线、房频、广佛头条、广东公共电视台、京云房产律师团
本文来源：网易房产
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