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多地围堵违规经营贷 抽贷震慑炒房投机

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针对经营贷、消费贷违规流入楼市现象,监管正持续加大管理力度。

日前,央行上海总部印发《2021年上海信贷政策指引》(下称《指引》),要求金融机构要合理控制房地产贷款增速和占比,切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

记者了解到,目前上海地区银行业已对消费贷、经营贷等进行全面自查,已有银行对违规贷款进行提前收回;同时,银行已将自查和整改的相关情况上报给监管机构,监管部门正做汇总整理。

除了上海外,第一财经获悉,深圳监管部门于近日召集深圳各大商业银行开会,要求对经营贷、消费贷流入房地产市场进行排查,北京春节前也已开启专项排查。

接受第一财经采访的业内人士表示,经营贷、消费贷违规流入楼市,既影响了房地产市场的秩序,又不利于解决中小微企业融资难、融资贵的问题,甚至进一步导致市场资金脱实向虚。监管的严查将有助于经营贷回归本质,一定程度上促进楼市健康发展。

上海银行业全面自查

对于上海银行业而言,严控经营贷、消费贷资金违规流入房地产市场已成为今年的重点工作之一。上述《指引》强调,2021年,金融机构要加强个人住房贷款管理,严格审查贷款人个人信息的真实性,切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

事实上,在此次监管再次发声前,上海银保监局1月就印发了《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》,对辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求。

其中包括,要求辖内银行对去年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款全面自查;同时,提出拦截机制,要求完善信贷资金用途监测与拦截机制,扩大模型监测范围,提升监测效果。对确认用途违规的行为,应及时采取实质性管控措施。

第一财经了解到,目前上海地区各大银行都在进行消费贷、经营贷的流向检查。一位国有大行风险管理部相关人士对记者称,类似检查其实往年也会有,银行对贷后资金的流向监测属于常规操作,银行一般是通过对收款方的关键字进行检索,然后再对命中关键字的线索进行二次核查。“只不过今年更严了。”

至于银行具体如何自查,一位城商行分行行长助理对记者表示,主要是看借款主体和资金流向。比如在查经营贷款方面,先判断借款主体是否为新注册成立的壳公司,是否有正常业务的结算交易流水,与主营业务特征是否相符。

随后再看资金流向,包括支付对手方是否为正常商务合作伙伴,是否符合经营特征,支付金额是否符合一贯结算规模;同时还要关注实控人、关联企业的资金流入,主要是为了防范形式上支付后实际资金回流,倒手再进入楼市。

在银行自查之后,监管部门也会进行核查,对违规行为做出相应的惩处。据悉,上海地区要求银行于2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告,记者了解到,目前各家银行已经上报了相关情况,上海银保监局正在进行汇总整理。

除了严控信贷资金违规流入楼市,《指引》还称,金融机构要合理控制房地产贷款增速和占比,严格执行差别化住房信贷政策,优先支持首套刚需自住购房需求。这意味着,多方管控下,银行涉房类资金的投放将会受到限制。

在此背景下,多位业内人士认为,今年银行信贷投放将面临结构性配比调整,即银行将减少住房按揭贷款和房地产开发贷款的投放比例,增加其他零售和对公贷款的投放。比如,探索其他优质信贷投放领域,适度调整对公和零售业务的占比。“我们行会关注小微行业,关注绿色低碳产业、科技业、制药业等。”前述城商行分行行助称。

多地也开启排查

除了上海地区外,第一财经获悉,深圳监管部门于近日召集了深圳各大商业银行开会,要求对经营贷、消费贷流入房地产市场进行排查。某股份制银行人士称,已经接到相关通知。

某国有大行深圳分行人士此前告诉第一财经,最近两年来,监管对经营贷、消费贷的检查一直没有放松,已经成为常规动作,该行去年就因为客户利用经营贷违规炒房被监管处罚,另一大行早前也因此受罚。

记者了解到,与以往的例行抽查有所不同,这次是专项检查。某股份行深圳支行行长称,检查的主要内容是,申请贷款时,抵押房产过户是否已满8个月,贷款发放是否已满6个月,贷款人及配偶最近3个月内是否存在买房记录。

这也是2020年4月以来,深圳第二次排查经营贷炒房。去年4月20日,深圳银保监局、人民银行深圳中心支行联合召开座谈会,要求商业银行对信贷资金是否违规流入房地产全面排查,原则上要求向银行申请经营贷时,借款人用做抵押的房产持有时间不得少于6个月。

深圳银行业人士称,此前例行检查中发现的经营贷、消费贷炒房,一般都是银行贷款审核不严,或挪用时间与取得贷款间隔时间过短,而且使用贷款时也没有隐藏实际资金流向。为了避免暴露实际用途,不少贷款人采取多账户转账的方式,隐藏贷款的实际流向。

北京、广东等地也已开始排查经营贷违规流入楼市。2月1日,北京银保监局发布公告,针对部分购房者挪用消费贷、经营贷资金作为购房款等情况,开展大数据筛查,并对1月25日以来热点区域的成交案例进行排查。

上述行动主要核查全款购房中,购房人和直系亲属近期申请使用了经营贷的行为。针对北京学区房市场此前的“炒作”苗头,相关部门还对西城区金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点学区房成交案例进行重点核查。

以其中被排查到的案例为例,某人在去年新注册了一家小微企业,注册企业之后没过几天,就网签了西城区重点学区的一套二手房,在随后的几个月里,先后从两家银行申请了数百万元的经营贷。

通过银行配合,检查人员会调查该笔经营贷在发放后,被用在了哪里,是否通过虚假经营合同,流入其他空壳公司账户。因经营贷资金违规进入楼市,往往要经过多次付款“倒出”,检查人员会核查每笔资金的最终流向。

另据媒体报道,3月11日,广东各家银行机构全面开展信贷资金违规流入楼市专项风险排查,并在金融监管部门指导下加强经营贷、消费贷审核力度。

在业内人士看来,严打违规经营贷有其必要性。今年政府工作报告提出,大型商业银行普惠小微企业贷款增长30%以上,而如果经营贷违规进入楼市的漏洞无法堵住,将有更多资金披着实体融资的外衣,违规进入楼市,助推房市炒作。

楼市炒作之风或得到抑制

若多地对经营贷的排查和整改落到实处,将有助于遏制楼市的炒作之风。贝壳研究院高级分析师潘浩认为,预计后续房价上涨过快的城市,特别是大城市,将加强“违规资金”流入楼市的监管力度,“提前回收贷款”措施将对房地产投机者造成震慑作用。

“如果出现违规现象要抽贷,对热点城市的楼市会形成很大打击,特别是对北上广深这些一线城市。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉第一财经。

“经营贷都是动用杠杆买房,部分是在资金中介怂恿下,把存量房贷都置换为经营贷,这也是违规的。真正严查起来,每一笔都逃不过。”李宇嘉称,最后的结果是很多人会挂牌卖房。

上海中原地产首席分析师卢文曦对记者表示,具体从房地产类型上看,严查经营贷炒房一定程度上将对偏高端的项目,尤其是豪宅项目产生影响。“一般买豪宅产品的都是企业主,他们往往会通过多种渠道把经营贷的钱套出来,在这种方式被严查后,豪宅类项目的水分可能就会被挤出来了。”

合硕机构首席分析师郭毅告诉记者,对于炒房比较盛行的区域、经营贷使用较多的人群来说,确实会因为此轮严查行动,使投机需求有所降温。但在那些市场相对比较稳定的城市,类似现象较少,比如像北方大部分城市受到的冲击会较小。

李宇嘉还称,参与违规经营贷的各方包括商业银行都会受到严厉处罚,最近各地银监局已公布了一批经营贷违规的案例,对银行处罚力度比较大。

中原地产首席分析师张大伟表示,经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差,同时也与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有关。他认为,从银行角度来说,经营贷的风险相对而言高于按揭贷款,但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款,所以银行在执行层面出现了动作走形。

“针对一些短期内用新房本以及新企业注册套取经营贷的行为,最近的打压是非常有力的。这种政策的力度肯定能够抑制市场过热,让经营贷回归它的本质,有助于企业经营,能够一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。”张大伟说。

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