广州冼村旧改重大突破： 54.7万㎡宅地“开闸”供应

专家田光明认为政策红利仍是旧改加速的突破口

广州冼村旧改历经十多年艰难推进，每次突破性进展都备受各界关注。

近日，广州市规划和自然资源局发布最新消息显示，根据广州建设用地规划条件，冼村计划下一步将开展计容建面达62.74万平方米的地块开发建设，其中涉宅地建筑面积达54.7万平方米。

自2016年起，广州市天河区仅成交出让过5宗涉宅地，而位于CBD片区的珠江新城则一直未有新的宅地成交记录，市场供应非常紧缺。冼村是珠江新城范围内的最后一个城中村，有800多年历史。2009年7月，冼村被纳入广州首批全面改造的城中村旧改项目，然而，由于种种原因，该项目未能像附近的猎德村、潭村和杨箕村一样按期完成。随着城市的高速发展和粤港澳大湾区建设的推进，珠江新城早已成为开发商和其他各类商业主体眼里寸土寸金的地方。

直到2019年3月《冼村地块控制性详细规划》在广州市规委会城市更新专业委员会上获得全票通过。2021年2月，广州市规划和自然资源局发布冼村用地规划条件（穗规划资源业务函［2021］2207号），进一步明确和落实了通过用途调整（商务商业混合用地调整为居住商业混合、商办居住混合）、限高调整（居住商业混合用地与商办居住混合用地限高150—200米；二类居住用地限高100—150米）等方式，在容积率不变（总建筑面积不变）的情况下，调整公建配套比例、优化空间布局，助力推进冼村改造和城市面貌改善取得新进展。

这也意味着，多年无地可供应的珠江新城终于有新的住宅建设用地可以推向市场了。

根据规划，冼村改造范围AT1103、AT1104两单元（上方示意图）计容总建筑面积107.7万平方米，计划居住人口2.2万人。十多年过去了，作为广州CBD黄金区的城市更新项目，冼村的改造可说见证了广州城市更新的艰辛历程，每一步进展均备受嘱目，也一直牵动着城市更新领域人士和各利益相关方的心。当前，广州正在大力推动对全市200多条城中村的改造项目，而冼村改造最近迎来的突破性进展，也将为后来的更多旧改项目参与者提供有益启示。

“旧改工作的推进一定要以发展的眼光去看待问题和寻找解决问题的办法。”2月25日，广东省三旧改造协会副会长、政策法律专委会主任田光明在接受南方日报记者采访时表示，旧村改造通常都历时较长，很多问题和矛盾的焦点都需要以更长远的眼光去布局、设计和寻找解决问题的办法，仅关注眼前利益，可能会陷入死胡同。如冼村改造项目区位优势显著，必然利益矛盾尖锐，回看10年的辗转，不管对于村民、开发企业还是政府，如果当时以更长远的预期利益来谋划工作，可能各方达成共识的效率会更高。

同时，政策红利如政策工具的组合和灵活应用，仍然是旧改推动和释放活力的最大突破口和引擎。田光明认为，随着粤港澳大湾区加速推进，在广东省委、省政府的大力支持下，广州进一步深化改革，在城市的规划建设方面也将会有更多的改革红利释放出来，旧改本身的特征性就可以在改造历程中赶上新的政策红利。如，冼村旧改项目通过运用规划政策工具，结合不同阶段的现实情况，解决就地安置的矛盾焦点问题。

此外，随着新《土地管理法》实施、国土空间规划的编制和实施应用，未来管控将更加严格，旧改项目将受到更广泛的关注，特别是国内外大量的资金、人才、高端产业资源正加速向大湾区集聚，市场需求仍然预期向好。田光明认为，以旧村改造为主要途径的住宅供给市场，将会持续火热。冼村旧改在区位优势明显的条件下，历经10年才正式向市场推出住宅建设用地供给，对业内有着非常明显的代表性和重要启示意义。