22城一年只卖三次地 地产人在哀嚎 地产股却在狂飙

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土地市场可能要“变天”了。

2月24日，一份土地市场动态监测与监管系统的通知在地产圈内“炸了锅”。按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市将实施供地“两集中”，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。

所谓“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。而关于22个城市的具体名单，业内普遍认为是北、上、广、深4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

土地是房地产行业重要的生产资料，土地市场也一直是楼市的重要晴雨表。有业内人士认为，这是继金融端对房企融资设立“三道红线”、银行房贷集中度后，中央关于房地产调控长效机制的“第三弹”。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，在金融端建立“三道红线”、调控端建立了“一城一策”后，此次土地端政策使长效机制从源头上确立，对未来管控房价意义重大。

郑州、天津、青岛率先动刀

目前，22城中已有郑州、天津、青岛三个城市发布相关文件。

郑州明确通知，根据2021年住宅分类调控精神的要求，自2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

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郑州市自然资源和规划局的相关工作人员对时代财经称，其他区的土拍本就由市局发布，此次是将上述区权限收回，全部由市局统一发布，但具体拍地规则有待后续政策。

青岛、天津的文件更为明确。青岛今年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。天津版“两集中”的具体措施更为详细：2021年内，天津暂定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，时间间隔和地块数量要相对均衡。

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同批次公告的土地也将集中出让，如以挂牌方式交易的土地，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖。对于集中出让是否会造成土拍“大塞车”，天津市规划和自然资源局相关人士对时代财经称，“这些我们都会考虑，但集中拍地的首要条件是要有可以集中上市的土地，现在主要是跟各区沟通，看假如这么做，各区供给能否跟得上。至于后续怎么操作，确实有很多需要再研究。”

上述人士对时代财经强调，网传的通知只是与天津市各区政府的沟通，为实行“两集中”做好前期准备工作，可行性要看各区土地供应能否跟得上，具体时间点也要与各区实际情况相结合。

至于对房企拿地的影响，他认为是有利的。“每家房企有自己的预期和研判，土地集中上架，房企可能会专注于某一个地块，在拿地时也会更有优势。”

“两集中”供地全面考验房企

更多城市的政策或正在路上。

网传的一份自然资源部开发利用司有关住宅用地供应分类调控的会议文件要求，各地要主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争，住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案。重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行“两集中”同步公开出让。

该文件认为，“两集中”出让方式可提高市场信息透明度，营造更加公开透明的环境，引导市场回归理性。大房企短期内筹融资难度加大，不能同时参加多块土地竞争，不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源，因此中小房企将能有更多选择的余地，可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会。

但资本市场表现出不同反应。2月25日开盘后，地产股全线飙升。截至发稿，房地产板块上涨4.18%，万科A涨停，报收32.99元，股价创2020年1月初以来新高。保利地产涨9.99%，金地集团涨9.94%，华夏幸福涨10.03%。

中国指数研究院分析称，整体来看，本次政策出台将对行业产生深远影响，若政策落地执行，将全面考验房企的融资、投研、营销等经营管理能力。广发证券表示，土地集中供应将利好资金实力强、广泛深度布局的企业。华夏幸福或为代表，近日虽深陷资金吃紧漩涡，但市场认为，土地集中出让对一二级土地联合开发的华夏幸福是重大利好。

中指研究院则建议，重点22城均为核心一二线城市，尽管土地集中出让导致市场竞争环境更加复杂，但在当前较为宽松的货币环境下，房企仍需坚守价值城市。在单次大量供地、资金有限的情况下，房企应对城市发展趋势及板块价值进行科学研判，做好取舍。

同时，房企也应关注22城之外的投资机会，特别是城市群、都市圈内部城市。“2020年22城商品房销售面积占全国的24.3%，住宅用地成交规划建筑面积占全国300城的比例不足三成，在22城之外房地产市场仍有巨大空间。为了避免集中供地带来的不确定性，企业可适当关注22城之外的其他核心城市及发达城市群三四线城市，分散风险。”

但亦有业内人士持不同看法。中原地产首席分析师张大伟认为，分拨出让会造成优质土地集中哄抢，龙头房企可能因为害怕错过补仓机会而抢“地王”，非热点地块则可能流拍。另外，集中出让可能出现程序混乱，也会增加房企、政府部门短期工作量。对市场来说，容易出现楼市供应潮汐，市场很难稳定。