楼市探针第3期综合数据发现
楼价增值TOP10镇街与在建轨道路线受惠最突出区域高度重合
过去一年佛山五区哪里升值力度最大、市场热度最高？未来哪里会涨，哪里慎入？
南都佛山“楼市探针”小组综合各大代理行数据统计，盘点2020年佛山五区32镇街的成交表现，佛山不同板块市场呈现出明显分化，各镇街过去一年楼价在下跌15%至增值26%不等，张槎、北滘、桂城、石湾等区域“领涨”；禅城、南海、顺德三区，同比分别增长6%、18%和6%，三龙湾、广佛板块、禅桂中心增值幅度最强。
但在跳动的数字曲线背后，有更深层次的发展逻辑。
楼价走势反映的不仅仅是区域供需热度和产品结构，更是佛山在深度融入大湾区发展、广佛全域同城的大背景，以及强中心引领、坚守制造业大市等等发展思路引领下，人居价值走向与区域产业动能、城市规划落地，以及配套资源建设紧密相关。
过去一年，区域价值升值TOP10区域均位于湾区重大平台、广佛热点区域以及禅桂、良桂中心组团。同时，随着佛山地铁从单线迈入网络的下一个“黄金”五年来临，2020年楼价增值TOP10镇街，更是与目前在建轨道交通路线受惠最突出的区域高度重合。资源的聚集不是偶然，南都记者梳理发现，在交通互联之上，2020年投入使用或启动建设的教育、医疗等，同样聚集在以上几大城市“引擎”区域。
2020年乃至过去十年的楼价走势充分证明了板块价值与城市发展的正向关系，前瞻下一个五年乃至十年的升值潜力热点板块，逻辑亦是如此。
全年32镇街楼价走势分化
下跌15%至增值26%不等
对比十年前，2020年佛山镇街住宅网签价格涨幅最低仅为33%，最高已经超过200%。
2020年，不同板块的分化仍在持续。
去年，佛山五区32镇街楼价分别同比下跌15%至增值26%不等。粤湾数据研究院统计数据显示，32镇街在2020年有19个镇街楼价出现不同程度涨幅，增值排名前三的镇街，分别是禅城张槎、顺德北滘和南海桂城，网签均价升值分别为26%、18%和15%，其中，北滘和桂城的平均单价都在2万元以上。（高明更合受到别墅产品网签拉升，属于结构性上升，所以未计入TOP10）
排在升值榜单第四位的是禅城石湾，去年均价已经接近2.27万元/平方米，同比上升14%。
以上19个楼价增值板块呈现出两种热点，一种是区域自身发展和置业驱动，带动楼价上扬，例如北滘、桂城、石湾等；另一种是2019年处于周边楼价相对低位，在广佛、中心区外溢置业下，拉动上涨，例如张槎、龙江和伦教等。
此外，还有12个镇街环比下滑，幅度最大的三个镇街均在三水区，分别是芦苞、大塘和南山，跌幅分别为15%、14%和12%，其中，三水南山2020年均价为6362元/平方米，是各板块中均价最低的区域。另有一个镇街，三水乐平与2019年均价持平。
2020年楼价热力图整体表现出，佛山楼价高位区域依旧保持增值的态势，但楼价相对低位的区域反而继续回落。
这不是偶然，在过去十年的楼价整体表现中已是如此。佛山中原发布的年度报告显示，十年间，受房价、政策、轨道交通等因素影响，广佛城市边界逐步消失，佛山购房区域也在发生变化。楼市潜力区域，包括广佛交接区、一环创新圈以及枢纽区域，综合土地市场表现，市场购买力正在回归中心区。
三龙湾、广佛板块
强中心与产业大镇支撑力明显
过去一年，禅南顺三区的楼价整体继续向上。
粤湾数据研究院统计数据显示，2020年禅城均价逾1.9万元/平方米，同比上涨6%；南海均价逾2.1万元/平方米，同比增长18%，顺德区均价逾1.7万元/平方米，同比增长6%。
中心区价值不断凸显，三龙湾、广佛板块，以及重要产业大镇尤为明显。
楼价增值板块呈现出的第一种类型，就是区域自身发展和置业驱动，带动楼价上扬，例如北滘、桂城、石湾等，均位于三龙湾核心区域，北滘2020年均价同比上涨18%，千灯湖和三山新城所在的桂城板块同样上涨15%，还有奇槎板块所在的石湾，均价增幅达到14%。
在同一区域同样存在差异，品牌房企尤其是物业服务更优的社区竞争力凸显。从单盘来看，区域楼价最高位均出自品牌房企，奇槎龙光某项目2020年备案均价最高达到3.4万元/平方米，桂城千灯湖保利一在售项目备案均价也超过4.5万元/平方米，北滘中海项目备案均价达到2.9万/平方米。
区域价值的兑现不是偶然。
过去一年，三龙湾各项建设明显提速。官方统计数据显示，截至去年12月中，三龙湾重点建设项目储备共174个（不含轨道交通），投资超1900亿元，其中在建项目55个，总投资约1470亿。按类别分，交通项目81个（不含轨道交通），总投资约400亿；公服项目68个，总投资约100亿；产业项目25个，总投资约1400亿。
三龙湾对于人才的集聚效应，也正在逐步显现，除了北滘两家世界500强加速引入高端人才之外，位于三山新城的季华实验室，仅一期就引进海内外高端团队20多个，其中包括全职院士1名，兼职院士12名，杰青、长江学者等领军人才32名，正高职称134名等在内的超900名高端人才已于12月初进驻。
中心区与核心发展板块还对周边区域有着溢出效应。据佛山经纬相关负责人介绍，禅城张槎之所以成为2020年均价增值TOP1，主要是中心区置业需求放大，使2019年处在区域相对低位的区域价格出现拉升，2020年张槎在售的楼盘，多数均价已经突破1.6万元/平方米，同比2019年整体增长26%。
与之相类似的还有顺德伦教，受到临广置业需求推动，去年均价超过1.8万元/平方米，同比增长12%，排在32镇街第五位。
轨道交通将承载50%跨城通勤
枢纽区域价值提前兑现
从2021年开始的五年，将是佛山全面迈入轨道交通路网的重要节点。
轨道交通建设从单线到路网，对佛山的意义不仅在于人居出行，更在于广佛全域同城的跨城通勤、产业协作将实现“一座城”、“一张网”，进而拉近与湾区各地的时间距离。
近日广州市规划和自然资源局会同佛山市自然资源局按照“共编、共商、共审”的工作模式携手编制了新一轮《广佛两市道路衔接规划修编》，沿广佛两地197公里接壤边界共规划布局了80条衔接道路。不仅如此，两市还规划18条地铁线路，算上高铁、城际轨道等，两市将有27条轨道交通互联。未来，预计轨道交通将承担50%的跨境交通，一改目前90%依赖道路交通的状况。
根据佛山铁投公司数据统计，随着南海新交通将于今年年中通车运营，2021年佛山2号线（在建）一期、广州地铁7号线（在建）顺德段将陆续通车、2022年佛山地铁3号线（在建）通车，预计到2025年，佛山地铁2号线二期（规划）、4号线一期（规划）、11号线（规划）和13号线（规划）一期都将陆续通车。数据显示，未来5年地铁建设总投资超千亿，年均投资额超百亿元。
预计到2021年，随着佛山地铁2号线和广州7号线顺德段的开通，佛山地铁运营里程将达到累计65.1公里。2022年随着3号线开通将达到134.6公里。
南都记者梳理发现，2020年楼价增值TOP10镇街中，除了龙江镇，均属于目前在建轨道交通路线受惠最突出的区域，此外还有同比均价小幅增长的禅城祖庙和顺德陈村。
可以预见的是，下一个五年发展，佛山板块价值高地正是在于轨道交通枢纽区域。
延伸
真正发挥城市
“优质人口红利”优势
医疗和教育等配套亟待“补短板”更是“必修课”
产业发展、区域规划、城市更新、配套建设不仅是发展蓝图，随着置业者越来越理性和专业，城市和产业发展趋势都已经成为安居置业投资的重要考量因素。
2020年佛山晋升“新一线城市”，城市格局再度迈上新的平台。在“优质人口红利”的发展背景下，发力补短优质教育、医疗资源，对于佛山来说不仅是满足城市居民和新置业人口的配套需求，更是在发力产业转型升级背景下，加强引人才和留人才的力度。
汇诚鸿图数据平台发布的年报显示，2020年佛山常住人口增速达到24%，创新历史新高，常住人口首次突破千万大关。
就在今年1月4日顺德区举行的推进经济高质量发展大会上，8名发言的企业家同步透露了多组数据：
华为今年预计为顺德培养超过3000名数字化专业人才；博智林机器人研发人才已经超过4000人，硕博占比超过20%，海归人才超过160名；联塑集团已经拥有科研人员超过1000人……
顺德当天还发布了“919人才工程”，拿出不低于10亿元的人才补贴向全国乃至全球人才抛出橄榄枝，目标是未来五年，要实现全区各类重点人才人数翻一番。
无独有偶，1月份南海区也召开了人才大会，会上发布，目前南海区人才已经超过55万人，未来五年将投入50亿元吸引高端人才。
在南都记者此前进行新青年调研时，多名硕博人才直言，佛山拥有优越的创业环境和产业基础，但是对比其他一线、新一线城市，佛山优质医疗、教育资源明显不足。
不容忽视的是，这是不少高端人才愿意来到佛山工作，但是却不愿意留下生活，甚至举家前来佛山长期发展的壁垒之一。
不仅如此，医疗卫生作为城市公共服务供给的关键环节，已经成为决定城市竞争力的重要因素。当前，佛山的GDP达到万亿体量，但公共服务供给能力尚无法匹配经济发展水平，在某种程度上成为佛山聚集各种创新资源的短板。
去年12月佛山市披露的“十四五”规划建议提出人才强市战略，未来如何真正发挥“优质人口红利”？引进人才、留住人才，补齐教育、医疗资源的短板是“必修课”。
同理，对于置业者来说，未来佛山能够吸引高素质人才聚集的区域如何预判？除了轨道交通站点，优质医疗、教育资源的布局和兑现，亦为重中之重。
在南都独家“楼市探针”2020年佛山楼市大数据专题中，除了32镇街楼市热力图、区域轨道交通发展分析之外，还将综合部门信息，推出医疗和教育系列专题。
如果说，楼价和供需热力图回答的是过去一年佛山五区哪里升值力度最大、市场热度最高？那么轨道交通建设、医疗和教育配套的落地，则解答的是：未来哪里会涨，哪里慎入？
“楼市探针”系列重磅发布，敬请关注专题。
本文来源：南方都市报
作者：路漫漫 洪诗敏 胡嘉仪 刘钰滢
责任编辑：
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