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业绩光环褪去:中小房企频繁更换职业经理人

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2020年-2021年的年关,房企挺难。

2020年下半年以来,房地产融资三道红线与房地产信贷端的“三道红线”相继出台,行业高周转模式在去杠杆背景下骤然生变。

一个信号是:年关将至,职业经理人离职潮涌,且集中于中小房企。2020年最后一周,连续有多家中小房企的职业经理人离职:包括领地集团(06999.HK)总裁许晓军,彰泰集团董事长兼总裁张巧龙,还有龙光集团执行董事兼执行副总裁吴剑、实地集团总裁刘森峰以及三巽集团总裁王本龙等。

从这几家房企的现状可见,“三道红线”压力是存在的,更为现实的是,小房企的营销压力不小。2020年,受到疫情的影响,四五线城市楼市去化不力,而中小房企的项目布局比较多在这些区域。过往职业经理人带动企业攀登业绩高峰的日子,或许一去不复返。

正如2020年10月,万科集团董事会主席郁亮所指出,房地产行业到了管理红利时代时,将回归成一个普通行业。

中小房企洗牌加剧

职业经理人离职,其实是近两年房地产行业常态。此前,业内最为典型的职业经理人案例,是陈凯在2012年阳光城只有20亿年销售规模的时候加盟,用三年时间把这家真正意义上的小房企带到了200亿规模,实现规模10倍增长。

陈凯并非个案,在市场好的时候,房企的职业经理人圈内不断传出高额年终奖、通过跟投实现财务自由等传闻。前述职业经理人如刘森峰是业内知名度较高的,他们有一个共同的特点就是,从碧桂园等知名房企跳槽至小房企,反映出这些小房企创始人做大企业的企图。而地产市场出现巨变后,人员流动也在所难免。

从小房企管理层人员的不稳定,可以看出行业震荡在加剧。克而瑞数据显示,过去十年样本城市投资性需求占比变化,除了南通、徐州和佛山投资需求上升,长沙持平之外,大部分城市均出现不同程度的下降。一线城市中北京纯投资占比29%,较3年前下降6%;投资兼自住占比19%,较3年前降低9%,整体而言,投资性需求降低了15%。

随着城市分化加剧,小房企面临的不确定因素更多了:价格波动、城市供求变化、操盘权益下降等。

从2020年新增货值集中度也可以看出,TOP30房企仍然占据了72%,TOP50之外的房企新增货值只占据全行业的13%左右。

禹洲地产副总裁张岩分析认为,城市的战略布局会直接影响到公司营销情况。从禹洲地产自身来看,今年已实现千亿规模,会选择继续聚焦深耕目前所布局的一、二线核心城市群(大湾区、长三角、海西、成渝、华中、环渤海等的核心城市群),持续聚焦利润与风险控制,稳健发展。

这一波市场周期调整下来,房企将面临新一轮洗牌。另一名研究机构业内人士指出,2018、2019、2020年这三年,为了避免和优势品牌房企在一、二线优质核心城市正面拼产品力、营销力,很多中小型房企选择下沉到竞争性相对较弱四、五线城市。而2020年受疫情影响,四、五线大部分地区出现市场严重下行、去化困难的局面。“实际上,容易拿到的地块,后期都不太好去化”,而那些艰难抢到的地块,后期都基本顺风顺水。

上述人士指出,每个企业选择不同,有的选择先难后易,有的选择先易后难。这一轮调整不仅仅是中小房企,销售规模早已过千亿的蓝光发展、中梁等,此前在四、五线城市布局较多者,也在去化困难的路上艰难维持。三道红线之下,大部分房企都意识到高周转、高负债不可持续,目前尚在依靠高周转、高负债发展的企业,其困境与调整或才刚刚开始。

职业经理人困境

一直以来,在房地产行业,职业经理人的职责被看作是辅助创始人,把企业销售规模提升一个台阶的“工具人”。

2018年之前,房企普遍面临做大规模、高负债、高周转的问题,这个时候职业经理人发挥着举足轻重的作用。

从2018年到2020年,政策面启动“房住不炒”,去杠杆苗头也随之出现。进入2021年,行业收紧的确定性进一步显现:三道红线落地、“房住不炒”已成长效机制。

在这样的宏观背景下,职业经理人不再有市场红利,不得不从管理上要利润空间,这对职业经理人的资源、管理能力等都是严酷的考验。

这期间,房企资金压力也随之骤升。克而瑞数据显示,2018年-2020年房企信用债违约金额从80亿元左右飙升到将近240亿元。

高地价下的蝴蝶效应开始出现。高亏损风险地块出现在一线和四五线城市,这其中不乏中小型房企身影。比如在上海,2020年7月31日,金隅地产上海公司以总价69.2亿元、溢价率38%斩获上海市杨浦区江浦社区R-09号住宅地块,楼面价8.58万元/平方米,周边在售房价约为11万元/平方米,这幅地块的地价房价比(简称“地房比”)达到了0.78,在大多数业内人士看来,地块有亏损风险。实际上,一名业内人士曾透露,目前上海在售的项目大约有40%是有亏损风险的。

相比之下,一些知名度不如金隅地产的房企在热点城市拿地的地房比更高,风险更高。比如在成都,2020年2月份,华兴地产拿下成都双流区协和街道一幅宅地,总价11.77亿元、溢价率48.6%,楼面价1.37万元/平方米,周边在售房源单价约1.63万元/平方米,这幅地块的地房比达到了0.84;在宁波,龙光地产拿了一幅地房比为0.83的地块。

2020年,四五线城市市场下行明显,此前布局四五线城市的房企并不在少数。面对土地红利的消逝,职业经理人的困惑接踵而至。一名曾经在TOP3房企工作10年之久的地产老兵张亮(化名),先后加盟多家中小房企。2020年,其在一家业内排名150名左右的房企担任副总裁一职半年之后,黯然离职。张亮对21世纪经济报道记者坦承,业绩驱动下,公司实控人对业绩的诉求非常明确,但自己到任前,公司拿地多数分布于中部的河南与西南的云南两省,在2020年,这两个省份的项目相比长三角区域与大湾区区域,营销渠道更窄,加上前期拿地成本的管控问题,在疫情与限购、限价影响下,项目利润出现较大波动。

行业变局下,职业经理人何去何从?一名职业经理人认为,平台与人是相互成就的,从自身的选择角度来看,如果选择了一家战略正确的企业,那么职业生涯也会很顺利,反之,则是给自己选择了艰难的末路。日前,刘森峰在朋友圈透露其将选择创业。三道红线压力下,更多的职业经理人,或许还奔波在为企业快速转“绿”的路上。

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