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佛山人口扩容 百万“新人”支撑新区拓展

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2010年佛山GDP达到5651亿元,2019年佛山GDP突破万亿关口,花了近10年时间佛山经济实力翻了一倍。随着城市竞争力的显著增强,很多外地人考虑落户佛山,而佛山的常住人口在这近10年里猛增92万人,如今已突破800万人。

新市民大量涌入,进一步改变了佛山城市发展格局,加快了城市化进程。近年来随着轨道交通、医疗、教育资源逐步扩散,传统意义上佛山中心城区与市级副中心、区级中心的差距被进一步缩小,边际逐渐被淡化,佛山很多区域已经与广州基本实现“一小时生活圈”,为新市民提供的选择变得越来越多。

民生工程建设加速??近三年常住人口暴增助推城市发展

2010年佛山GDP总量在全国排在前列,这让很多外地人开始憧憬到佛山创业、生活。

但是2011年佛山楼市在“国八条、限购、一房一价、限贷”系列调控下,从“黄金时代”走向了“白银时代”:由于外地人在佛山较难买房,导致成交面积同比降近两成。

在随后4年时间里,佛山常住人口每年都有增加,但新市民几乎都选择居住在禅城区,南海区桂城街道、大沥镇,顺德区大良街道等几个城市化水平较高区域,城市发展格局并未有太大变化。

“取消限购,想买多少套就可买多少套。”2015年5月1日,一纸松绑令让佛山的开发商欢呼雀跃,佛山成为广东省首个对房地产政策进行松绑的城市,当年全市房地产开发投资完成比2014年增长13.5%,而城市人口也比2014年末增加8.00万人,增长幅度达到1.09%,一扫过往几年常住人口增长幅度不能突破1%的窘境。

尤其是进入2017年,全国各城市开始“抢人”,佛山也加入其中。因为对于大多数城市而言,人口增量仍是拉动消费、促进投资,乃至实施创新驱动的基础动力。目前国内GDP超过1万亿元的城市中,其中很多城市常住人口总量已超过1000万大关。

当然加速吸引更多外来人口并不容易,这考验一座城市方方面面:从城市人居环境到经济发展活力、产业发育层次,再到公共服务配套、投资潜力条件,缺一不可。

不过2017年佛山交出了满意答卷,例如顺德区因为在2016年发布了地铁、医院、学校等民生项目内容,其2017年常住人口增量高过广州GDP总量最大的天河区(6.69万人)。

在人口激增的刺激下,当年顺德区商品房住宅投资比2016年增长16.9%,其中全年商品房施工面积增长20%,商品房竣工面积增长66.8%,其中住宅80.25万平方米。

从最近三年情况看,佛山市常住人口增幅不低于2.60%,甚至最高到3.25%,正是因为有这个数据,广州地铁7号线西延顺德段、佛山地铁3号线等一批市政重大基础设施项目才能有“底气”加快施工,佛山市妇幼保健院新址等一批民生重点工程加速扩容。

新市民除了关注小区外部基础设施外,近10年来,他们对房型的选择也有一定规律可循。

“回看近10年佛山新市民对房产户型需求,分为两个方向,一个刚来的人多选择90平方米左右的小三房,居住几年后,有点积蓄大多就换成120平方米的小四房。”合富研究院高级分析师曹绍林表示,目前中心城区房价偏高,很多新市民已在南海狮山、丹灶、顺德陈村等地选购楼房。

城市发展格局改变??非限购区成为宜居新热点

“2010年我在禅城区雅居乐买了一套房,那时候我看重的是亚艺公园这个大氧吧以及附近环湖小学教育资源。”新市民朱立明那时候刚到佛山,听人介绍中心城区发展较好,基础设施齐全。

10年过去了,朱立明现在佛山市三水区开了分公司,为了避免每天都要往返禅城区,他最近又在三水区购置房产。

朱立明有这样的选择,一是因为目前禅城区属于佛山楼市限购区,他已无资格购买;另一个考量就是三水区的城市发展越来越快,已经能够基本满足他的需求。就在本月评出的《2020年中国城区高质量发展白皮书》里,禅城、三水都进入全国百强区榜单。

对于近三年扎根的“新佛山人”,2017年3月24日深夜佛山发出的楼市限购令,即在禅城、南海、顺德三个区设置多个限购区域的做法,让他们换了一个居住思维,同时佛山城市发展格局也正在发生改变。

“禅城、南海、顺德条件都很好,所以我把置业首选放到这些区域内的非限购区域。”周世新现居住在顺德伦教,他家3公里外就是目前顺德最大的医院——南方医科大学顺德医院,而未来佛山地铁3号线一旦通车,他也能在15分钟内到达站点。

目前顺德区容桂街道属于佛山非限购区,辖区内的凤凰湾住宅楼盘在2020年1—5月,位列全国单项目住宅产品销售面积、销售套数第四。“这个小区有很多住户都是广州客,因为楼盘附近有个待建的南顺大桥,是顺德区直通广州南沙的便道。”陈志毅很看好佛山“南大门”的发展潜力。

曹绍林指出,限购区与非限购区看似是一个房地产政策,实际上从执行效果看,更像是佛山城市化发展一个推手。

“这两年我们看非限购区的板块,像三水河口、三水新城、高明局部区域,南海丹灶、西樵,其楼盘的成交量都非常可观。”曹绍林解释称,就目前限购区和非限购区进行比较,限购区内的楼盘价位都很高。“南海千灯湖片区最贵的楼盘均价达到4万元/平方米,禅城区的祖庙、奇槎片区也都要2.5万元/平方米以上,所以预算不是很多的新市民都会考虑购买非限购区板块物业。”

曹绍林表示,现在新市民在购买楼盘时都很关注政府在轨道交通和教育资源上的投入力度。“未来从中心城区出发,到三水有地铁4号线,到南海西樵有地铁2号线,南海狮山有地铁3号线,此外各区还倾力投入教育资源,像顺德三年投入100亿元等做法就很吸引人。”

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中心城区扩容承载更多新市民

2018年,当时佛山市国土资源和城乡规划局曾发布《佛山市“十三五”城市近期建设规划(2016—2020)》(下称《规划》),这份《规划》指出佛山中心城区限定为361.66平方公里,同时佛山将对三龙湾等9处重点地区进行开发建设。

按照这份《规划》,佛山的中心城区包括禅城区、南海区桂城街道、南海区狮山镇原罗村街道辖区、顺德区乐从镇,共361.66平方公里,其规划期限为2016—2020年五年。

作为长期观察佛山城市发展的专家,曹绍林指出,最近几年佛山人口在猛增,对中心城区的认识或许要有改变了。“三龙湾是当前佛山发展的重点区域,之前划入中心城区范围的禅城、桂城部分区域、顺德区乐从镇现在都处于三龙湾境内,所以未来中心城区在内涵上扩容是有必要的。我认为三山新城、佛山新城、陈村新城、北滘新城等板块可形成错位互补,北滘主打高端产业研发,佛山新城则在高端商务办公方面做出成效,至于三山新城则建成佛山面向粤港澳大湾区的窗口,以吸引不同的人群进驻。”

“除了产业配置外,佛山中心城区可供开发的商品房用地已经很少,剩下的地价偏高。”曹绍林认为,三龙湾中的乐从、北滘等地还有一些性价比较高的地块可供开发。

事实上,即便在《规划》上不属于佛山重点发展区域,但因为临近广州和拥有优势产业等特点,佛山个别镇街已发展成区域龙头。

一组数据显示,拥有两家世界500强企业的顺德北滘,正在成为佛山一个新“移民城市”:2016年常住人口增加16819人,其中,户籍人口增加6983人,占41.5%;2017年常住人口增加19819人,其中,户籍人口增加11925人,占60.2%;2018年常住人口增加9486人,其中,户籍人口增加8181人,占86.2%。

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