品牌逐鹿 过江龙搅活佛山城市开发

2001年随着外来品牌房企雅居乐进入佛山后，万科、中海、龙光、保利、金地等众多品牌房企也纷至沓来。此后，外来房企开启了逐鹿佛山的步伐。

据不完全统计，近10年新布局佛山市场的外来房企有66家。而近几年，依托大湾区的发展契机，外来房企涌入佛山的步伐加快。

外来房企品牌进入佛山的20年间，佛山房地产也经历着跌宕起伏的发展，但一路向好。随着城市发展规划出台、镇街地产崛起催生了多个热点板块。这个过程中，“过江龙”带来的项目开发、产品特质以及品牌理念给佛山房企带来了哪些启示？为佛山居民的居住环境带来了哪些新变化？佛山的“本地虎”在竞争中又有哪些提升？让我们一一梳理。

开疆拓土

大品牌房企在佛山鏖战的20年

外来房企进入佛山开发的步伐，是从2001年开启的。2001年，雅居乐首次进入佛山，在南海盐步开发了第一个佛山项目——雅居乐·雍景豪园。开盘时也吸引到了广州人的关注，盐步板块走进了广州人的置业视野。

2003年，佛山五区合并，综合城市竞争力前进一大步，从全国第24位跃升至第15位，城市也焕发出全新的吸引力。同年，佛山市撤销了28个路桥收费站、13项干线公路建设开始动工……一系列的利好让佛山楼市的互融进一步加深。城市竞争力提升的同时也吸引了地产大鳄们的眼光。2004年，中海、万科、龙光等外来房企纷纷进入佛山拿地，外来房企的第一轮战略布局之争在这一年开启。也是从这一年开始，保利、恒大、凯德置业、龙光等房企开始活跃于佛山的土地竞拍。

同年，中海地产以6.91亿元拿下千灯湖地块，该项目也正是佛山目前仍旧屹立于千灯湖的豪宅项目中海·万锦豪园。同年底，龙光地产以6.81亿元的高价拿下亚艺湖畔住宅用地，开发亚艺板块的豪宅项目龙光·天湖郦都。

此后几年，众多国内地产巨头纷纷在佛山抢滩登陆，并占据着佛山的半壁江山。外来地产企业的进军令佛山地产品牌时代真正来临。十余年后的今天，在佛山二手房市场上，以上几个项目仍然是不少改善型买家在购房时青睐的小区。

2009年，“广佛同城”协议正式签订。佛山凭借强大的产业吸附力和优越的置业环境，吸引了大量“广佛候鸟”。这一年，房地产市场掀起拿地热潮，各大地产开发商上演了“圈地战”,“地王”不断被刷新和超越。而这一波开发商进驻热一直持续到2012年。

合富研究院高级分析师曹绍林说，外地开发商扎堆布局佛山集中在2016年至2017年。这两年间“地王”频频出现，集中在千灯湖板块、禅城奇槎板块。

这两年中，房企在佛山的竞争也相当激烈。有机构统计显示，2016年上半年，全国榜单的前五强“千亿”级别房企，都已经进驻佛山。而前50强的房企中，有25家房企也已经进驻佛山。2017年佛山土地市场，各区地价屡屡被刷新，外来房企的积极入驻，一方面表明佛山房地产市场具有充分的开发潜力，另一方面也将加剧市场竞争，加快优胜劣汰的进程，推动佛山居住品质进一步提升。2017年，佛山全年卖地揽金900亿元。数据中就能感受到市场竞争的白热化。

外地房企最密集抢滩佛山的当属近几年。2019年是广佛同城第10年。10年间，与经济、交通网络一同发生巨大变化的还有佛山的房地产市场。而另一个重大利好则是，国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》。粤港澳大湾区总面积5.6万平方公里，常住总人口约7000万，GDP总量超过10万亿元，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。粤港澳大湾区的建设，令新的力量正在这里汇聚。

曹绍林分析说，粤港澳大湾区在面积、人口增速上都占据先锋，在区位、规划上利好不断，后续生命力活跃。这些，都是外来房企争相涌入佛山的直接原因。

粤港澳大湾区已经成为房企必不可少的一个布局据点，在此背景下，2019年进入佛山的外来房企包括：禹洲、中骏、鑫苑、力高、蓝光、荣盛等，达16家之多。

新理念新模式

从建房子到产城融合

在本土房企和外来房企这一“共荣”的时期，外来房企在佛山的开发过程中，为人居品质所带来的提升不容小觑。

中海地产最早为佛山带来真正意义豪宅社区、中信则打造了一种融合环境、房子和平台的“整合后的稀缺”、保利在佛山带来城市综合体的城央时代，万科地产为佛山带来了精装房和物业管理的范本，招商地产始终坚持绿色低碳的豪宅路线……

从过去“拿了地盖好房子卖出去”的简单链条到后来的建成社区的口碑、物业管理、新小区的品质、配套和性价比。品牌房企不断向佛山输入新的理念和模式，佛山人的居住环境也在不断改善。

而发展至今，新理念、新模式就更多了。去年9月13日，华侨城集团全新一代文旅融合产品项目——欢乐海岸PLUS正式开业，该项目打破了门票经济、体验单一、圈地建设等传统模式，在110天里游客量达到368万人次。开创性地把主题商业与旅游、休闲娱乐、文化创意融为一体，形成了“商业+娱乐+文化+旅游+生态”的全新商业模式。

经过近20年的发展，国内和国际上一线的房企也让佛山的人居生活变得更加国际范，瑞安房地产将国内的新天地商业模式搬到佛山，岭南天地用现代化的手法保护和改造片区内的22幢文物建筑及众多的优秀历史建筑，延续历史街巷，创造的开放空间，改造片区内的旧式建筑，使得佛山的历史文化风貌与城市脉络得以传承，并赋予其新的生命力。这里，如今已经成为佛山的地标之一，是佛山人休闲的好去处。

20年的变迁，经历了粗放到精细开发，如今，传统的房地产开发已经不能满足佛山的发展需求，伴随着广佛全域同城化和粤港澳大湾区的建设，随着越来越多进驻佛山的房企开始在城市旧改、长租公寓、产业小镇等方面寻求更多的机遇。今年8月7日启动建设的全球创客小镇项目就是一个例子。该项目首期总建筑面积约150万平方米，投资额约300亿元。西门子、微软等多家世界500强企业签订意向书。未来，全球创客小镇还将引进2万+高端专业人才，聚合5万+产业人群，导入300支创新型团队。真正实现“城产人”融合发展。

发展新路径

TOD崛起改变未来生活方式

“我们可以看到，最近十年进入佛山的外来房企达几十家。其中不乏产品做遍全国的开发商。不同区域的开发商，都有自己的经验、主打产品体系。他们把最擅长的东西都直接带来佛山。给佛山市场带来新理念的同时，也加速了佛山的市场竞争。”曹绍林说，“如今的市场竞争是全面的竞争。”

近两年，TOD模式逐渐风靡全国，这种模式改写了城市中心繁华景象，给城市发展带来了全新的商业格局。如今，这种模式在佛山也越来越多了。佛山有保利中交大都汇、碧桂园世纪滨江、碧桂园广佛上城、万科天空之城、顺德未来城等TOD项目。

曹绍林介绍说，TOD模式即是“以公共交通为导向的发展模式”，其特点以轨道交通为中心，集合办公、商业、教育、文化为中心、居住等为一体的综合体。TOD项目提倡公共交通。一个成功的TOD项目，会充分考虑顾客的消费场景。可以通过15分钟以内的步行或骑行到达任意想去的地方，满足任意需求。利用公共交通穿行于各个消费聚集地，每个消费聚集地内又自成一方天地。在国外，TOD模式早已取得不少成功案例。以美国纽约曼哈顿为例，依托TOD模式，多维度推动住宅、商业的发展，短时间内迅速成为美国的经济文化中心、金融中心，全球500强的汇聚之地；日本的首都东京以TOD通过轨道形成站点联结，全面实现“城市空间”与“车站空间”融合。

目前，佛山的TOD项目主要依托于佛山地铁2、3号线、广州地铁7号线西延顺德段、广佛环线、广佛城际等轨道站点而建，这些轨道线路通车运营后，就意味着，佛山TOD项目将迎来大爆发。以北滘新城TOD天际综合体——顺德未来城为例，项目位于广州地铁7号线美的大道站上盖，是连接广佛两地重要的TOD综合项目。该项目位于广州地铁7号线延长线顺德段（在建）上，一站即可换乘佛山地铁3号线北滘新城站（在建），8站到广州南站，全线可换乘广州2、3、4、5、13号线等广佛城市动脉，互动整个粤港澳大湾区。而未来，这样的TOD项目竞争将更激烈。随着TOD的落成和运营,越来越多的公共文化设施，将不断丰富佛山市民多元生活,带来持续不断的幸福感。

本土房企“练内功”

走转型或升级之路

面对外来房企的迅猛发展势头，对于本土房企是一场考验也是一场重生。在越来越激烈的土地“大战”中，外地房企大鳄资金雄厚。令不少本土房企的领军人感到无奈，但也正因为此，在意识到“危机”的同时，本土房企不断练内功。对于本地消费者居住习惯的了解，是这些房企先天的开发，另一方面，本土房企也在不断融入全新的产品理念。

佛山本土房企在这十余年的房地产发展中，也形成了强大的品牌规模。如碧桂园和美的都是顺德北滘的企业。从佛山出发，深耕佛山，逐鹿天下。

碧桂园集团2017年房地产业务板块，业绩超5500亿元，登顶中国楼市销冠宝座。在2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜中，碧桂园以全口径金额7715.3亿元销售额位列榜单首位。美的从小家电出发，2004年开始进军房地产领域，房地产板块名为“美的置业”，在中国指数研究院2018年1—5月中国房地产企业销售业绩TOP100的排名里，美的置业排名中国地产百强第33位，布局全国五大经济区，覆盖11省33市、1直辖市，拥有117个标杆项目。

佛山本土房企正在走转型或升级之路。

怡翠、海逸、东建、恒福、凯蓝、宏宇、海景蓝湾、三水融创等房企，与时俱进，产品跟上时代趋势，走出属于自己的发展道路。怡翠通过积极参与佛山城建，打造的怡翠晋盛、怡翠尊堤等项目，市场认可度较高。海逸、东建等房企抓住了旧改的风口，积极参与佛山旧改，它们分别参与了桂城夏南一的整村旧改；禅城首个旧改项目果房村旧改项目。

无论本土房企还是与外来房企，虽然一直处于竞争的关系，但也处于共生共荣的状态。面对佛山加快推进广佛全域同城化，合力打造粤港澳大湾区城市群重要极核的发展的新机遇，拓展业务空间、创新利润增长点，迎来更新的发展才是关键。

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佛山的吸引力究竟在何处？

业内人士分析说，佛山对于各大房企的吸引力首先源自佛山的城市综合实力。2019年，佛山以综合指数得分69.5位列全国城市发展潜力榜第16名，居广东第四，仅次广深莞。

近年来，佛山经济总量不断攀升，2019年首次迈入万亿元城市行列，自广州、深圳之后，成为广东全省第三座万亿级城市。在总量提升的同时，佛山经济质量也在攀高。

在激荡的时代大潮中，每个城市都有自己的使命。作为大湾区极点城市、万亿俱乐部新成员、新一线城市，佛山制造业体量庞大、产业体系完备，是佛山最大的依靠。

“佛山民营经济发达，且大部分是佛山土生土长的品牌企业。此外，还拥有美的、碧桂园、海天等国内外知名度很高的企业。这些民营企业生命力旺盛，从另一个角度来说，也为房地产市场的发展提供了充足的土壤和养分。”曹绍林说。

佛山承接广州的大量资源，和广州同城化发展，地铁已经无缝衔接，两座城市已经形成融合。在交通方面，佛山计划打造珠江西岸门户型航空枢纽，共建共享“轨道上的大湾区”，构建快捷高效的交通网络。加上正在规划、建设的多条轨道交通，未来，一个内外畅通、多向辐射、立体互联、一体高效的现代化立体综合交通体系，将在佛山崛起。交通的立体发展也将成为房地产发展的一个助推力。