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城市更新赛道 美的置业加速跑

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今年的政府工作报告再次重申坚持房住不炒定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。同时,政府工作报告中也提出“新型城镇化”、“城市更新”、“数字经济”等涉及房地产领域的多项举措,为行业发展带来新机遇。

随着房地产行业从增量市场向存量市场转型,城市更新成为重要新赛道。相比传统地产开发,城市更新不仅是对建筑物等硬件设施改造,也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行的延续与更新。

作为新晋千亿房企,美的置业近年来积极转型,从房地产开发商转型为城市综合运营商,积极拓展拿地方式,发力城市更新业务。凭借深厚的产业基础、良好的品牌口碑和强大的资金实力, 截止目前的短短两三年时间,共通过城市更新途径获取了402万平方米可开发土地,累计货值549亿元,分布于佛山、昆明、贵阳等地,类型包括旧厂、旧村、棚户区改造等。此外,目前在跟进的城市更新项目还有几十个,可继续为未来持续提供可开发土地。

在布局过程中,美的置业探索出独特的发展路径:基于自身产业优势,以产城融合为突破口,以旧厂升级改造为主要模式,聚焦深耕型城市,筑造扩储“护城河”,为公司持续有质量增长奠定良好基础。

城市更新大时代来临

近年来,随着房地产行业逐渐由增量市场向存量市场转变,加之一二线城市土地供应有限,特别是核心地段土地更是稀缺资源,单靠传统的招拍挂方式竞争激烈,往往无法获取足够的优质土地储备,因此越来越多的房企开始抢滩城市更新。作为能撬动十万亿级产业发展的蓝海,城市更新的大时代已然来临。

尤其在“三旧”改造的发源地的粤港澳大湾区,城市更新的重要性和迫切性更是不言而喻。改革开放四十年让大湾区释放了巨大的发展潜力,但昔日劳动力密集型和资源密集型等低端产业链已无法适应新时代的发展需要。

富力90年代起涉足广州旧厂、城中村改造,业内曾用“每一根烟囱的倒下都有富力的一份功劳”来形容其在广州旧改市场的地位。时至今日,城市更新的转化依然是昔日“旧改王”扩储的重要来源;潮汕商人麾下的佳兆业,通过接盘烂尾楼改造成商业综合体,从而成功在旧改市场脱颖而出;同为潮汕老板的龙光,则坚持20年深耕大湾区尤其深圳,通过多元化渠道获取城市更新土地,成为湾区“隐形地主”。

可以说,每一家在城市更新赛道突围而出的企业,都一套模式、路径和打法,其背后的战略、能力与优势,就是企业在这条赛道的“护城河”。

以旧厂改造切入赛道

基于自身的的产业基础与优势,美的置业选择了以旧厂改造为主要模式路径,切入城市更新赛道。现有的城市更新项目中,旧厂改造占了一半以上,例如使得佛山上华村级工业园“华丽转身”,升级为上华智能制造产业园;将佛山锦纶厂改造为大型商业综合体、区域地标万达广场;让贵阳轴承厂风华再现,成为当地文创示范名片。

图:将贵阳轴承厂改造成为美的璟悦风华

在经济新旧动能转换、产业结构升级转型与协同发展的趋势下,目前很多城市产业转型升级的需求迫切,为给产业发展留足空间,不少城市利用城市更新提升存量资源价值,实现腾笼换鸟,推动产业升级。

2020年第一季度,从中央到地方16个省市密集出台了大量的有关工业用地创新、集约和高效利用的新政,在佛山顺德,早在2018年便将攻坚村级工业园改造作为 “头号工程”。 可以看出,以政府主导释放改革红利,企业积极参与激活市场活力,利用体制机制创新,促进城市升级的大背景下,工改、产城融合已经成为城市更新的发展趋势。

建于上世界90年代,面积约282亩的佛山上华村级工业园,此前主要经营家具生产、仓储物流、五金加工等低端产业,面临着传统产业后劲不足和转型升级的巨大压力。美的置业将改造项目定位为智能智造产业园,在结合生产制造、智能研发孵化、产学研等多样形式并存的业态基础上,着重突破智能制造行业的上下游服务链聚集,已引入高端智能装备制造、机器人产业、生物医药等产业,成为顺德村级工业园区改造的标杆项目。

位于德胜河北岸的锦纶厂,曾是顺德传统制造业发展的高地。时光荏苒,低端制造业土地亟需改造盘活。美的置业将该项目打造成为集高端公寓、购物中心、星级酒店、商业金街、180米商业地标于一体的商业综合体万达广场,大大提升了片区商业价值与城市面貌。

聚焦深耕城市 占据主场优势

作为后起之秀,美的置业的城市更新业务虽起步时间并不长,但已取得突破性进展,并逐渐摸索并形成了自己的路径:立足大湾区,聚焦深耕城市,主场作战。

房企的土地储备,通常都是长短线相结合,长线是城市更新,短线是招拍挂。在两者的布局策略上,美的置业保持了高度一致。一直以来,公司积极推进城市深耕与升级战略,优化布局,降低运营成本,提升单个城市产出和效能。而城市更新项目也主要分布在深耕型城市:如佛山、贵阳、昆明等。其中佛山是公司大本营所在地,而贵阳则是10年前公司走出广东,开始全国化布局时的第一站,可谓是公司深耕城市中的典型代表。

从项目数量来看,公司超过一半的城市更新项目都位于湾区核心城市佛山。随着粤港澳大湾区建设的持续推进,这两地的城市更新价值将加速兑现。

与普通招拍挂市场相比,城市更新更考验开发商的区域关系、城市更新经验、创新经营能力和产业导入能力。美的置业在深耕城市中寻求城市更新机会,更熟悉当地的土地规划、城市更新政策及区域价值判断,在参与城市更新方面拥有信息、品牌、渠道、资源等多种先发优势和主场优势。”

“房地产+产业”战略赋能

随着政策更细致化的引导,越来越多市场参与者进入,城市更新市场的重塑正悄然进行。拥有制造业背景和产业基础的美的置业,具备很多“玩家”所不具备的优势。公司坚持 “一主两翼”战略,在房地产主业的基础上,布局智能产业化与建筑工业化。在产业导入阶段,公司本身就自带产业“流量”,而品牌知名度、资金实力、运营能力等,又产生了很强的虹吸效应、为“引凤”奠定了基础。可以说,美的置业“房地产+产业”的战略定位,为其发展城市更新提供了强大助力。

2014年,智能家居的热潮席卷至国内。从国家到地方都出台了一系列利好政策。美的置业自2015年推出“5M智慧健康社区”战略,一方面为自身房开主业赋能,截至今年上半年已交付近4万套智慧家居,另一方面不断向包括20余家百强房企在内的第三方,输出智慧家居整套产品与服务。前瞻性布局和持续研发投入,让美的置业在智能产业方面具有领跑行业的比较优势。而这种优势,放到城市更新赛道上,则转化为对人居环境升级的产品力、运营力和对上下游产业的吸附力。

日前,住建部、教育部、科技部等9部门联合印发《关于加快新型建筑工业化发展的若干意见》,从政策层面大力鼓励和推广建筑工业化发展。在建筑工业化方面,美的置业已经在邯郸、徐州落地2家装配式工厂,年产能6万立方米,今年下半年第3家工厂也将在佛山容桂投产。美的置业已成为为数不多在建筑工业化领域领跑的房企之一。在城市更新过程中,新型建筑工业化可以助力升级改造过程更加绿色、高效外,还能与高端制造业深度融合,对上下游相关产业产生集聚效应。

图:徐州装配式工厂

通过对多个村级工业园区项目和旧厂的升级改造,美的置业已打破纯粹的房地产开发模式,逐步拥有产城融合、工改工等标杆项目品牌建设和复制输出的能力,在产业规划、产业招商、产业运营、产业投资等核心资源整合力方面优势明显,不断夯实未来拿地扩储的能力“护城河”。

在今年中期业绩会上,美的置业曾表示,未来公司进一步强化产业地产与城市更新获取土地的能力,提升产业和城市更新拿地比例,积极参与城市建设与城市更新项目。

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