房企融资"三道红线"来了 80家规模上市房企近九成压线

“时间过半任务过半”的房企仅三家，不过员工数量和薪酬都稳住了

按照“三道红线”的标准，80家规模上市房企中接近九成都“踩线”了。作为“高杠杆”的行业，房企的快速扩张模式或将被念“紧箍咒”。

9月14日，在国务院政策例行吹风会上，人民银行副行长潘功胜首次对近期备受关注的房地产融资新规表态，称该规则有利于矫正一些企业盲目扩张的经营行为，也有利于防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。“该房地产融资规则还设计了科学合理的过渡期安排。”他表示。

据了解，此前住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，给房地产融资划定“三道红线”——剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

“三道红线”均超过的房企列为“红档”，有息负债规模不得增加；超过“二道红线”的房企列为“橙档”，有息负债规模年增速不得超过5%；只超过“一道红线”的房企列为“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超过的房企列为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

近日，恰逢上市房企2020年中期报告正式出炉，南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计规模靠前的80家上市房企负债数据发现，其中有70家房企踩线，有18家更是“三道红线”全踩，未来将面临不小的降负债压力。

18家房企三线全踩，有房企超标17倍

近年来，随着中国房地产行业的快速发展，不少房企通过高杠杆疯狂拿地，快速扩张，达到了在短时间内完成规模扩张的目的。不过近年来随着楼市走向平稳，也开始出现有房企由于举债过高无法偿还，导致项目停工，金融风险上升。

近期，住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，也是首次为房地产融资提出量化监管要求，“三道红线”直指房企融资命门。

规模上市房企研究课题组统计显示，在纳入研究的80家上市房企中，有18家房企“三线全踩”。例如北大资源可谓“入不敷出”，上半年销售额、销售面积、营业收入、持有现金等都是同比下降介于50%至90%之间。净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比三项指标全部踩线，净负债率高达1768%，超标17倍；剔除预收款后的资产负债率达99%，排在80家房企之首。

母公司北大方正重组，拖欠偿还北大资源逾12亿元贷款，系列官司缠身，更令北大资源举步维艰。半年时间里，北大资源的总资产再缩水72亿，净利润倒亏4.9亿（同比大减214.75%），持有现金仅19.1亿元，却面临着高达123.58亿的一年内到期有息负债要还。

知名房企金融街透过多种方式频繁融资，体现出战略扩张的野心，上半年总土储同比增加12.17%至1723万平方米。但是频繁融资的背后，是其不算亮眼的业绩和财务报表。上半年有息负债884.12亿元，同比增加8.03%；一年到期的短债更猛增至197.45亿元，较去年同期增加123%。与此同时，持有现金大幅下降至106.54亿元，致使净负债率攀升至202.30%，较去年同期大幅增加24.1%，现金短债比仅为0.55，在手现金不足以覆盖其一年期短债。

此外，剔除预收款之后的资产负债率74.40%，究其原因，受新冠肺炎疫情影响，金融街房产开发项目销售、工程进度不及预期，项目结算收入和净利润出现下滑。

18家房企踩中两道红线，资产负债率难降

课题组统计显示，包括中南建设、佳兆业、荣盛发展等在内的18家房企，则踩中了“两道红线”，其中剔除预收款后的资产负债率超过70%的问题，这18家房企都踩线了；金茂、大发地产等房企则面临着手持现金无法覆盖一年内需偿还的有息负债问题。

快速扩张的中南建设，今年增速目标仍定在15%左右。虽然上半年实现营业收入和净利润双增长，但仍面临负债高企的难题。按照融资“三道红线”指标，中南建设也踩中“两道红线”。

研究员发现，截至2020年上半年，中南建设有息负债增至781.4亿元，相比去年同期增加13.99%。其中，有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债237亿元，同比增加41.40%。剔除预收款后的资产负债率82.86%，净负债率高达147.17%。

对于负债高企，在中期业绩发布会上中南建设管理层表示，将继续坚持快速周转的战略，通过持续提高产品能力、组织能力和运营能力等基础能力，持续创造能提供稳定且好回报的资产。

“绿档”房企仅有十家

研究员发现，有34家房企踩中“一道红线”，而且也基本集中在“剔除预收款后的资产负债率超过70%”这一项超标。此外还有龙湖集团、绿地香港等10家规模上市房企，三道红线均未踩中，处于“绿档”。不过值得注意的是，这里也有部分房企近年存在着发展缓慢，土储不足等问题。

“三道红线”会有过渡期安排

9月14日，在国务院政策例行吹风会上，人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜透露，该房企融资新规酝酿了将近两年的时间，是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。

“从微观的层面来说，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，矫正一些企业盲目扩张的经营行为，行稳致远，增强自身的抗风险能力。从宏观层面来说，有利于推动房地产行业长期稳健运行，也有利于防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。”

不过潘功胜也指出，在这个规则制定过程中，充分考虑企业和市场的实际情况，设计了科学合理的过渡期安排。从整体上看，目前重点房地产企业的资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响正面积极。

由此来看，“三道红线”新规并不会立刻执行，而会留有过渡期。不过在此背景下，降负债将成为规模房企接下来一段时间的工作重心。

行业观察：降负债将成行业“新常态”

事实上，从今年初开始，已经有多家龙头房企提出“降负债”目标，表态将减少土地储备，谨慎拿地、积极降低有息负债。

此次监管层出台的“三道红线”，目的是为了限制房企的有息负债规模增速。根据课题组统计，80家上市房企截至上半年底的有息负债达到73769亿元，其中64家房企的有息负债均比去年同期有所增长，且有44家房企的增长幅度还超过10%，像滨江集团、花样年、蓝光发展等企业增速还超过20%。而在未来，房企有息负债的增速或将受到控制。

而从目前的整体情况来看，多数房企均踩线的“剔除预收款后的资产负债率超过70%”一项，需要通过减少负债，并加快销售获取预收款的方式来解决。而净负债率大于100%的问题，房企在净资产无法短期内实现大幅提升的情况下，只能通过减少有息负债和增加持有现金的方式来解决。至于现金短债比，更需要房企施展“财技”，将更多的短期负债转为长期负债，并增加手里的现金，来增加现金短债比，降低短期还债压力。

财报数据背后的行业变化

①房企赚钱难了，利润率全面下滑

在80家规模上市房企中，今年上半年的净利润有一半同比出现了负增长，但也正好有40家出现了正增长。

上半年碧桂园成为了净利润最高的企业，达到了219.26亿元，而中海作为规模远不及其他几家的龙头房企，赚钱能力最强。

不过整体来看，上半年由于防疫投入增加，以及过去两年地价保持在高位等原因，房企们的毛利率和净利率出现了全面下滑。

还有部分房企出现了亏损，例如瑞安房地产上半年亏损超过12亿元。该公司表示，主要由于集团投资物业及其他物业资产的公平值减少约19.62亿元，同时受疫情影响，为租户提供租金豁免等，瑞安房地产的租赁收入下降。此外，疫情导致住宅单位施工延误及延迟交付。

②时间过半任务过半的房企仅三家

55家有明确提出年度销售目标的房企中，52家均未能完成全年任务的一半，仅有中国恒大、中国金茂和滨江集团三家房企，实现了时间过半任务过半。而阳光100在今年初定下了200亿元的销售目标，但上半年仅完成了24亿元，完成度仅为12%。

③29家房企的销售均价出现了下跌

受到新冠肺炎疫情的影响，部分房企为了加快销售速度，一改往年“房价稳步上涨”的局面，在今年上半年也采取了“降价促销”的策略。

课题组统计显示，在有公布今年上半年销售情况的规模上市房企中，39家的销售均价出现了上涨，但也有29家房企的销售均价出现了下跌。

例如中国恒大上半年实现销售额3488亿，同比增长24%。今年2月，受疫情影响楼市坠入冰点，恒大率先实施“网上卖房”，并推出最低价购房、无理由退房、推荐赚佣等一系列让利组合拳刺激市场。

最终从财报数据来看，恒大的“让利”确实不是忽悠，其上半年的销售均价为9029元/平方米，比去年同期下降了16%。下半年，恒大可售货量约9000万平方米，按照上半年约9000元/平米的均价计算，恒大下半年可售货值超过8100亿，如果按照上半年56%的去化率计算，则可实现销售4536亿，全年销售有望突破8000亿大关。

④规模房企未现“裁员潮” 员工稳中有增

今年上半年在疫情的影响下，不少行业均传出过裁员的消息。不过从最终的财报数据来看，规模上市房企的员工人数基本还是稳中有增。

在历年来都有公布员工人数的41家房企中，有28家房企的员工人数都同比2019年上半年末有所增加，如世茂、万科、龙湖等企业的员工人数均出现了不小的增长。

但也有13家房企员工人数同比减少，如正荣集团、北大资源等。值得注意的是，有部分房企是因为物业板块分拆上市，导致报表中的员工人数出现减少。

⑤房企员工薪酬“稳”住了

至于在薪酬方面，在历年都有公布薪酬支出的54家房企中，有20家房企上半年的薪酬支出较去年上半年有所减少，包括融信集团、佳兆业集团、蓝光发展等。此外还有包括中国奥园、华发股份、世茂集团在内的34家房企，上半年的薪酬支出有所增加。

恒大以135.6亿元的总薪酬支出排在第一位，万科和绿地位列二三位。而从人均月薪来看，同比增长和下跌的房企也基本各占一半。如融信、花样年、弘阳地产的人均月薪都出现了下调，而恒大、富力、时代中国等房企人均月薪出现了增长。